虛假房屋買賣合同網上備案所產生的糾紛問題
[摘要]
近年來中介公司為搶占房源、排除競爭，違規進行虛假房屋買賣合同網上備案產生一系列糾紛問題。主要涉及以下三個問題：一是對房屋買賣中網簽行為的定性；二是本案原告主張的侵犯名譽權是否成立；三是對盜名網簽之精神損害賠償數額考慮因素。
[關鍵詞] 虛假房屋買賣，侵犯名譽權，惡意串通，經濟適用房資格，精神損害, 損害賠償數額確定的依據與標準, 虛假房屋買賣合同網上備案
[案件當事人]
原告石蘭，被告北京中大恒基房地產經紀有限公司，被告婁曉嵐。
[基本案情]
根據《北京市經濟適用房住房購買資格申請、審核及配售管理辦法》的規定，申請經濟適用房要求申請家庭住房面積、家庭總資產凈值需符合規定的標準。經審核通過并備案的申請家庭進入輪候期，由區（縣）住房保障管理部門統一組織搖號配售。
2011年2月25日,北京市西城區大柵欄街道辦事處住保辦對石蘭家庭情況進行初審公示，核查認定石蘭住房和資產情況符合政策關于購買經濟適用房的規定標準。但后石蘭被告知審核未通過，因其在朝陽區甜水園北里13號樓購有94.64平米的住房。石蘭就此事多次向北京市住房和城鄉建設委員會反映核查經濟適用房被取消資格問題，該委員會答復稱確有網簽購房一事，現處于合同注銷草擬階段。信訪人若要注銷網上信息，建議直接找北京中大恒基房地產經紀有限公司（以下簡稱中大恒基公司）負責人辦理；對涉及其他問題，雙方可協商或通過司法途徑解決。
（2011）京海誠內民證字第03375號公證書顯示，北京市房地產交易管理網（http://www.bjfdc.gov.cn）中查詢到編號為C10560的網簽合同信息，內容為：出賣人婁某于2007年10月29日以123萬元的價格將位于朝陽區甜水園北里13號樓15層1504號的房屋（96.64平米，房屋所有權證號：京房權證朝私成本字第217709號）賣與石蘭（證件號碼110104……69），簽約機構為中大恒基公司，轉移登記辦理進度為未申請，備注：上述公示內容與存量房網簽合同記載內容一致。石蘭為此支付公證費1000元。
原告石蘭訴稱，二被告串通利用其的身份信息偽造虛假的房屋買賣合同并在政府相關管理網站上備案，導致其申請購買經濟適用房的申請被駁回，并嚴重損害了其名譽。故訴至法院，請求判令：1. 二被告立即停止侵犯原告姓名權和名譽權的行為，取消二被告在北京市房地產交易網上的網簽；2. 依法向原告公開賠禮道歉，在《北京晚報》等北京市范圍內的媒體進行道歉；3. 被告就簽訂合同的事宜向北京市西城區住房和城市建設委員會解釋情況，消除因二被告侵權行為帶來的不利影響；4. 二被告賠償原告物質損失10萬元（包括交通費、誤工費、公證費和延遲買經適房的房屋使用費）及精神損害撫慰金10萬元。本案訴訟費由二被告承擔。
庭審中，中大恒基公司認可該網簽系其員工所為，與婁曉嵐無關，同意就網簽錯誤向石蘭道歉，但提出網簽錯誤是員工工作失誤所致，并非故意行為。石蘭與婁某均認可雙方并無實際房屋買賣交易。石蘭未提供婁某與中大恒基公司惡意串通的相關證據，也未提供其名譽權受損的相關證據。
[法院判決]
一審法院經審理認為，石蘭主張其姓名權、名譽權受到中大恒基公司和婁某的共同侵害，但沒有充分有效的證據證明兩被告存在惡意串通的情形，故對石蘭有關兩被告惡意串通侵權的主張，不予支持。中大恒基公司在未獲得石蘭授權，且石蘭與婁某并無真實房屋買賣合同的情況下，擅自使用石蘭的姓名進行網簽信息提交，系屬對石蘭姓名的盜用，并造成石蘭未能通過購買經濟適用房資格審核的后果，構成侵權。考慮到房地產經紀公司進行網簽需要買賣雙方簽約、審核等一系列程序，不可能因為簡單失誤所致，且中大恒基公司對其工作人員行為負有管理約束之責，法院對中大恒基公司所述不存在侵權故意的辯稱不予采信，其應對此承擔相應侵權責任。關于石蘭認為虛假網簽行為嚴重損害其名譽的主張，因其未提供相應證據支持，且石蘭被取消經濟適用房資格一事被公眾知曉的范圍并不大，難以認定其社會評價因此降低，故法院對其侵犯名譽權的主張不予支持。因石蘭的姓名權受到侵害，法院對于其要求中大恒基公司停止侵權、撤銷網簽，并向西城區住建委解釋網簽事宜、消除影響的訴訟請求予以支持。考慮到經濟適用房購買資格的取得對石蘭具有重大意義，而虛假的網簽影響了其取得購買經濟適用房的資格，勢必給石蘭帶來一定精神上的壓力和痛苦，中大恒基公司應向石蘭賠禮道歉，并對石蘭所遭受的精神損害進行精神撫慰，故法院對石蘭要求中大恒基公司賠禮道歉及賠償精神損害的訴訟請求予以支持，具體賠禮道歉方式和賠償數額由法院綜合侵權行為的過錯程度、造成的影響和精神損害程度等因素予以判定。石蘭未就其要求賠償交通費、誤工費的主張提交相應證據，考慮到石蘭因尋求問題的解決勢必支付一定交通費用，但石蘭并無工作，故法院對石蘭要求賠償交通費的主張酌情予以考慮，對其要求誤工費的訴訟請求不予支持。就石蘭要求公證費1000元的主張，因該筆費用系其起訴收集證據的合理開支，法院予以支持。就石蘭主張賠償延遲購買經濟適用房的房屋使用費一節，由于經適房的獲得還需要輪候搖號程序，該費用并非目前已現實發生的損失，法院對此不予支持。因婁某被列為網簽賣方，而網簽撤銷手續需要其協助辦理，婁某應配合石蘭撤銷網簽。對于石蘭超出部分的訴訟請求，法院不予支持。
綜上，法院依照《中華人民共和國民法通則》第99條第1款、第120條，《中華人民共和國侵權法》第2條、第15條的規定判決：被告中大恒基公司與被告婁某配合石蘭撤銷北京市房地產交易管理網上的網簽；被告中大恒基公司向北京市西城區住房和城市建設委員會書面說明網簽情況，消除影響，說明內容需經法院審核；被告中大恒基公司向原告石蘭書面賠禮道歉；被告中大恒基公司向原告石蘭賠償交通費200元、公證費1000元以及精神損害撫慰金2萬元；
一審宣判后，雙方當事人均未上訴，該判決書已發生法律效力。
[解析]
本案涉及的是近年來中介公司為搶占房源、排除競爭，違規進行虛假房屋買賣合同網上備案所產生的糾紛問題。具體到本案，主要涉及以下三個問題：一是對房屋買賣中網簽行為的定性；二是石蘭主張的侵犯名譽權是否成立；三是對盜名網簽之精神損害賠償數額考慮因素。
（一）對房屋買賣中網簽行為的定性
考察房屋買賣中網簽流程以及網簽必備要素等形成背景，從而定性虛假網簽有無可能系過失造成，是本案審理的邏輯起點。網簽是指商品房買賣過程中，雙方在中介公司的參與下，在簽訂書面的房屋買賣合同后，進行存量房買賣合同網上簽約登記的行為。房地產經紀公司進行網簽需要買賣雙方簽約、審核等一系列程序，使用買賣雙方姓名進行網簽時需要核實并依據房屋買賣合同等進行網簽信息提交，故虛假網簽不可能因為簡單失誤所致。本案中，中大恒基公司在未獲得石女士授權，且石蘭與婁某并無真實房屋買賣合同的情況下，擅自使用石蘭的姓名進行網簽信息提交，系屬對石蘭姓名的盜用，并造成了石蘭因此未能通過經適房資格審核的后果，構成侵犯姓名權。此行為雖系其員工所為的職務行為，但中大恒基公司作為雇員的管理方，至少存在管理上的過失，故應承擔替代責任。
（二）石蘭主張的侵犯名譽權是否成立
名譽利益是無形利益，其所保護的自然人的自然屬性和社會屬性，名譽受侵犯很重要的一點是在當今社會普遍標準下自然人因侵權行為而受他人道德上的譴責，以致自己感受屈辱。個人所認為的“名譽感”的降低，并不必然代表客觀上個人一般社會評價的降低。當事人如主張名譽權被侵害，需提供相關證據證明其社會評價缺失因被告的不當行為而降低。本案中，考慮石蘭被取消經濟適用房資格一事被公眾知曉的范圍并不大，主要局限在住建委和街道辦事處，難以認定其社會評價因此降低，故法院對其侵犯名譽權的主張未予支持是適當。
（三）確定損害賠償額的相關考慮因素。
本案的難點之一在于損害賠償數額確定的依據與標準。本案的裁判綜合考慮了以下幾方面因素：一是中大恒基侵犯石蘭姓名權的侵權故意；二是經濟適用房對于一個北京市普通家庭的意義，及其背后體現的經濟價值對于申請人在精神層面的影響；三是石蘭因侵權行為延后申請經濟適用房的持續時間；四是北京市當地經濟水平。當然，除此以外，法官亦考慮了個人信息保護的價值，以及裁判結果對引導與中大恒基同行業單位誠信經營之效果等因素，最終酌定的2萬元賠償額，是處于目前一審法院乃至整個北京市法院系統精神損害判賠額度的中等偏上水平。
另外，本案中，石蘭還主張了賠償延遲購買經濟適用房的房屋使用費，但經核實，由于經適房的獲得還需要輪候搖號程序，石蘭登記的此批次經適房在法庭開庭審理時尚未建造和配售，故認為該費用并非目前已現實發生的損失，本案中未予支持。
綜上，一審法院的判決是正確的。
來源：北京法院網 作者：北京高法研究室 原標題：中介公司虛假網簽的侵權責任承擔
