一、房地產并購常見模式
在房地產收并購中，最常見的收購模式有兩種：資產收購（也叫直接收購）和股權收購。出于規避土地使用權轉讓限制條件（例如：完成開發投資總額25%）、土地增值稅等稅籌減免、操作手續簡潔速度快以及其他商業考慮，房地產開發企業大多采取股權收購的方式并購項目。
表1 資產收購與股權收購對比
二、房地產企業股權收購基礎流程
1.簽署意向書、框架協議、支付共管意向金、定金
項目收購方與出讓方經接觸后，對于項目收購事宜達成初步意向。意向書一般是無完整法律效力的，但是可以約束雙方談判、啟動盡職調查及未來交易的初步約定。
此時對于收購方來說，組建一個包含各類專業人員的并購團隊是確保并購交易成功的關鍵。該團隊至少包括項目公司的核心管理團隊，律師、會計師、稅務師等專業的中介服務機構。團隊中的人員均需要具有一定的商業、財務和法律知識。
2.盡職調查
法律人員需要組織法律盡職調查、制作交易文件，出具法律意見，使交易能夠順利進行；財務人員需組織財務盡職調查，核實公司財務狀況、調整資產負債表；稅務人員，則需要為交易結構提供專業建議，進行合理稅務籌劃。
盡職調查是收購方全面了解收購標的，防范收購風險的關鍵，除工程和市場等角度進行調查外，財務和法務角度的盡調是重中之重。
3.簽訂正式協議
在盡職調查中如未發現重大風險或不實，雙方將簽署正式的項目股權收購協議。正式協議對于交易價款、交易時間、交易流程、雙方權利義務、違約條款、風險承擔等均須有清晰體現。正式協議是買賣雙方最終簽訂的具有法律效力的合約，簽訂后，交易成立，可以執行過戶和交割等工作。
對于收購方而言，為降低風險，可以在正式協議中合理設置如下風險防范條款：（1）適當增加擔保措施，如要求出讓方就履行行為提供資產擔保（包括股權質押）及人的信用擔保；（2）適當延長股權價款支付期限，尤其是根據潛在債務曝光時間預留部分尾款進行支付；（3）約定違約金條款，增加出讓方違約成本；（4）其他風險防范措施，如增設股權價款調整機制、設定適當的收購先決條件、收購退出及補償機制、協商確定員工處理方案以及過渡期安排等。
4.共管轉讓款
在股權收購協議的履行階段，股權轉讓款一般先由雙方共管，待項目公司手續變更完成后在釋放股權轉讓款。
5.股權過戶、法人高管變更、證明資料移交
股權收購的關鍵階段，完成標的股權過戶和目標公司資產、證照、材料、現場移交的一系列行為。交割完成后基本上就完成了風險的轉移。
6.釋放股權轉讓款
在全部交割工作完成后，股權轉讓款歸出讓方所有。
三、房地產企業股權收購風險及防范
收購項目公司股權的最終目的是獲取核心資產——土地。股權收購除需要重點關注資產本身的風險外，公司運作涉及的方方面面的風險都需要關注。
1.股權本身的風險
股權收購的直接目的是受讓股權，享受股東權益并承擔股東義務，相應的股權本身的風險系需要關注的首要風險。股權本身風險涉及面非常廣，既包括出讓方所持股份的合法性及穩定性問題又包括股東責任履行的瑕疵問題，如：
（1）注資不到位的股權
注資不到位一般不會構成股權并購的根本障礙，但是受讓股東仍有義務補足出資，因此在股權轉讓價款中需充分考量該因素，同時還存在因違反公司章程約定的出資期限而需對其他股東承擔違約責任的風險，基于此，可要求其他股東出具相應的不予追究逾期繳納出資的聲明。在盡職調查階段，可通過核查驗資報告、審計報告和匯款轉賬憑證等核查轉讓股東是否已經履行了相應的出資義務。
（2）質押的股權
由于股權設定了質押擔保，如果無法取得擔保權人同意解除質押的，則股權轉讓存在根本的障礙。但鑒于股權質押需要辦理登記備案，一般情況下，股權存在質押的，通過查詢公司工商內檔信息或者通過國家企業信用信息公示系統均可獲知。
（3）涉訴的股權
涉訴的股權包括已經涉及訴訟和可能涉及訴訟的股權。對于已經涉及訴訟的股權，無論股權是否被查封，勢必需先行解決該訴訟糾紛事宜，否則，股權轉讓將可能存在履行不能的根本障礙。而對于可能涉及訴訟的股權，由于該風險未爆發，在盡職調查階段可通過查閱轉讓方提供的資料，包括公司設立資料、公司章程、原有的股權轉讓協議以及其他可能導致股權糾紛的文件資料，結合上述資料文件的履行情況，對于存在股權糾紛的可能性進行識別及判斷。
（4）代持的股權
股權代持的現象實踐中非常常見，對于存在代持的股權，股權轉讓應取得名義股東及實際股東雙方的書面認可。除轉讓方自行披露外，在盡職調查中可通過與目標公司員工的談話、查閱公司經營管理的決策文件、交易的談判接洽主體等判斷是否存在股權代持情況。若通過法律盡職調查未能獲得代持的信息，在股權轉讓協議中應要求轉讓方提供股權不存在代持情況的承諾。
（5）抵債的股權
抵債的股權一般包括三種情形：一是債權人通過債務人抵債的方式直接取得股權并可自由支配的情形；二是債權人雖然實際取得股權，但該股權將按照約定進行轉讓并以股權轉讓款償還所有債權人債權的情形；三是抵債轉讓的股權實為擔保，即債務人在約定的期限內償還債務的，債權人應按照約定將股權轉回給債務人的情形。
在盡職調查階段，可通過核查轉讓方股權取得的法律文件、要求轉讓方提供股權轉讓款支付憑證等獲悉股權是否存在抵債的情形。
2.潛在債務的風險
房地產股權收購的難點在于除目標資產以外的債權債務的清理。無論公司股權如何轉讓，公司自身的債務（無論股權交割日前還是之后產生的債務）都需要由公司承擔，受讓方最終的股權收益勢必受到公司債務的影響。
（1）已有而未決債務
對于已經披露但是最終未能確定的債務，在法律盡職調查階段，應重點核查該債務產生的協議、債務的履行情況，對債務作出初步判斷，確定該債務是否影響本次收購目的的實現。
（2）未披露債務
并購項目中，產生法律風險的多為出讓方未披露的債務，尤其是出讓方對外提供的擔保、已形成的違約責任等債務。在盡職調查階段，應要求出讓方提供目標公司所有的合同臺賬，臺賬應包括合同的主體、金額、付款情況、履行情況等，通過對合同臺賬篩選后確定重大合同，并對目標公司所涉的重要合同進行進一步審查，并結合合同履行情況判斷公司是否存在潛在債務糾紛。
另一方面也應該綜合評判潛在債務產生的糾紛處理成本及其他風險，包括談判、訴訟造成的金錢和時間成本以及資產或者企業賬戶被債權人查封導致的經營障礙甚至錯失重要商機的風險等。
（3）項目標的物是否存在優先債權人
根據法律規定，如土地、房產存在抵押、查封，或并購標的物涉及在建工程，在收購過程中將存在優先債權人的問題，優先債權人行權將直接影響收購目的的實現，需在對上述優先債權進行妥善處置后方可進行收購。因此，在盡職調查階段，需關注導致優先債權產生的協議、所涉優先債權的金額，并視情況將上述優先債權的解決作為合作的前提。
3.土地及在建工程本身風險
（1）宗地涉及拆遷及相鄰權問題
在涉及到拆遷的房地產項目中，需要重點關注拆遷是否完成，拆遷進度情況，已簽署的協議的合法合規性，是否履行了相應的法定程序，現有拆遷主體對于拆遷的態度及認可情況。同時對于拆遷房地產周邊的土地利用現狀，是否可能引發相鄰權糾紛作出法律分析和判斷。
土地周邊的大市政配套對于項目前期建設以及項目后期開發銷售等非常重要。在盡職調查階段，有必要對項目宗地及周邊進行實地考察，同時核查該地塊及周邊的法定圖則。
（2）土地及在建工程抵押情況
土地及在建項目涉及抵押的，對于股權并購，可以視情況確定是否保留抵押狀態。但是需注意抵押行為一般均與大額債務有關，需識別該債務是否與項目房地產相關，一般情況下，非與項目房地產相關的債務應予以剝離，與項目房地產相關的債務在雙方確認的前提下可以由并購后的目標公司繼續承擔。盡職調查中，可通過前往項目所在地規劃國土部門查詢相應檔案獲悉土地及在建工程抵押情況。
（3）與土地相關的權屬證明
對于沒有取得權屬登記證明的土地及房產，應重點核查權屬登記證明無法取得的原因，是否有取得的可行性，取得權屬登記證明可能需要付出的成本及代價。
對于已取得權屬證明的，通過查詢土地權屬證書，明確土地的用途及性質。如需要變更現有土地用途及性質的，應進一步調查了解變更土地用途及性質所涉法律程序，綜合評定可能性和成本。
4.企業用工的風險
企業用工風險，一方面需要關注目標公司已有的用工行為是否規范及是否存在潛在糾紛或者處罰風險；另一方面還需要慎重考慮交割之后用工關系如何接洽和整合，在用工整合問題上若不能妥善處理，則不僅可能導致目標公司易主后士氣低落、發展受挫，或者人員銜接不暢、決策執行不到位，而且還可能因非法裁員等行為引發高額的經濟補償金等風險。
5.其他風險
鑒于股權收購的結果是受讓方接盤整個公司，因此公司運作中方方面面的風險都需要關注和了解。比如稅負，由于股權轉讓款并不能納入房地產項目開發成本，土地取得成本、前期已開發所產生費用是否存在相應的票據，若前期費用過低，普遍來講將會導致房地產項目開發銷售產生巨額的稅費。比如項目面臨的環保風險、土地及在建項目可能存在的轉讓限制、是否涉及政策性用地、股權是否涉及國有股權和集體股權等等。
以上是筆者站在法律角度，對于房地產股權收購流程及風險防范的簡要解析。在股權收購中法律盡職調查并非萬能，只能在一定范圍內盡可能的識別風險，但不得不說，依據法律盡職調查簽訂的合作協議才能更有利的保障并購方的利益及收購目的的實現。
