【要點提示】合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。以將來可能取得所有權的財產為標的物的買賣合同，不因出賣人未能取得所有權而導致合同無效。根據物權效力與合同效力分開的物權法原則，是否辦理土地使用權變更登記不影響合同效力。
2006年1月6日，蘇某等十一戶通過公開拍賣方式單獨或共同取得了位于第4號至第9號的國有土地使用權。上述土地共占地1313平方米，土地用途為城鎮混合住宅用地或城鎮住宅用地，土地使用權出讓年限為50年。
2011年12月28日，李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權人（即蘇某等十一戶）簽訂了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權，由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金，由其四人負責開發建成一棟地下一層地上十二層的商住樓。后羅某因故退出并將其權利義務一并轉讓給了林某。
2012年12月3日，為了預定涉案房屋，余某與李某2、李某3簽訂了《房屋出售合同》。2013年9月23日，李某2代表項目部（出賣人，即甲方）與余某（買受人，即乙方）正式簽訂了《商品房買賣合同》。載明：甲方經批準將蘇某等所屬以出讓方式取得的土地進行合作開發。合同另對該項目建筑設計方案、商品房建筑面積（計價面積和產權證面積）、價款及支付、房屋交付、辦證、違約責任、延期交房等進行了約定。合同簽訂后，余某陸續繳納購房款、契稅和房屋維修資金、水電燃氣初裝費和（房產證、土地證）辦證費等費用共計326645元。2014年12月20日，李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房，因余某對房屋質量問題提出異議，余某未同意收房并報案。后余某等多次找政府相關部門進行維權，政府相關部進行了協調處理，因雙方分歧較大，協調未果。
案情補充：
1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日經法院確認有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授權委托書，授權其與業主簽訂商品房買賣合同。四人與蘇某等十一人以出讓方式取得的土地進行合作開發，擬定項目名稱并對外出售。
2.2013年2月30日，蘇某等十一戶作為發包人將案涉項目建設工程發包給了某建筑工程公司。2013年5月3日，城鄉建設規劃管理辦公室對蘇某等十一戶案涉項目建設工程發放了建設工程放線通知單。2015年3月25日，城鄉建設規劃管理辦公室出具證明，證明蘇某等11戶憑發放的建設工程放線通知單就可直接放線開工。該建設工程總建筑面積為17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面積1310.2平方米。該項目于2013年3月6日開工建設，土建部分于2014年10月竣工，但是該建設工程至今并未進行竣工驗收。
3.案涉項目部負責人是林某，李某2主管財務、李某3主管協調工作、李某1進行出資，該項目部并無房地產開發資格。案涉項目至今（本案一審辯論終結前）未辦理建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，李某1、李某3、李某2、林某亦無商品房預售許可證。2015年5月28日，李某2等四人向房地產管理局申請對案涉建設項目“地下層和4-12層房屋產權”進行房產過戶登記。經房地產管理局初審認定，該項目具備產權首次登記的必備條件，初始登記可以頒證到十一位國有土地使用權人名下。案涉項目地下層和4-12層房屋產權可以過戶登記。李某2等已與案涉項目買受人簽訂的房屋買賣合同，如買賣雙方對合同內容不持異議或經法律程序確認買賣合同有效并發生法律效力，亦可以通過轉移登記過戶到買受人名下。2015年5月28日，蘇某夫婦以共同共有的方式取得了房屋所有權證，即案涉項目606號房、608號房、609號房、1014號房、715號房均已初始登記到蘇某夫婦名下。
余某訴請確認其與被告簽訂的合同無效并要求全額返還購房款并賠償已付房款的利息損失。
1. 因《商品房買賣合同》引發糾紛，為何不適用最高法《商品房買賣解釋》？
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2.未辦理土地使用權變更登記，是否影響房屋買賣合同的效力？
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3.未取得施工許可證而建設的房屋，是否就能認定為違法建筑？
本案出售的房屋依法交納了建房所需的相關稅費、辦理了建設工程規劃許可證。且該土地系國有出讓土地、具有國有土地使用權證，土地用途為城鎮混合住宅用地，也辦理了合法的建設開工手續，可見涉案房屋系合法建筑，并非違法建筑。
李某1、李某3、李某2、林某在與國有土地使用權人合作開發房地產以及在整個建房過程中是否有違反相關法律、行政法規等的管理性規定的行為，應當由相關的政府行政部門對其行為進行認定并予以處理。
李某1沒有房地產開發資質、商品房預售許可證，因涉案房屋并非商品房，故并不需要上述資質。且根據城鄉建設規劃管理辦公室出具的證明，涉案房屋所占土地系拍賣土地，建房手續不需辦理建設用地規劃許可證。至于涉案房屋是否辦理了建設工程施工許可證并非對涉案房屋是否為違法建筑之認定標準，依據《中華人民共和國建筑法》第六十四條之規定：“違反本法規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。”故即使涉案房屋建設過程中未取得施工許可證也僅為行政管理部門的管理事項，與涉案房屋是否認定為違法建筑無關。
綜上，原告與被告雙方簽訂的合同系當事人真實意思表示，內容并不違反法律、行政法規的強制性效力性規定，合法有效。原告訴稱雙方簽訂的商品房買賣合同無效的訴請求沒有事實和法律依據，故兩審法院對其訴請均未予支持。
