房山法院以案說法為您的“購房”之路護駕保航
[摘要]
據統計，從4月份至今，房山法院受理的有關二手房買賣合同糾紛案件比去年同期增長了55.2%左右。在賣方市場強勢、買方需求較大的情況下，確保買賣合同有效，合同如期履行是每個買房人的愿望。可是，除了可得利益高于違約成本導致賣房人屢屢違約以外，中介機構的不規范也是二手房買賣中買房者居于弱勢地位一個重要表現。二手房買賣標的物屬于房屋，標的額大，交易手續比較繁瑣、專業，買賣雙方存在一定的交易風險。為降低交易風險，房屋中介機構作為房屋買賣的專業機構應運而生。然而，房屋中介機構服務不規范、問題比比皆是，在一定程度上非但沒有降低買房人的購買風險，反而使買房者面臨重重隱患，引發更多糾紛。
[關鍵詞] 房屋中介，傭金，居間服務，房地產中介資質，信賴利息, 二手房買賣合同糾紛, 二手房買賣合同糾紛案例，二手房買賣合同糾紛律師
案例一：工作人員資質不夠 合同內容問題百出
案情回放：90年的小艷原本購置新房作為婚房，可是沒想到從五月訂立合同之后，賣房人就以各種理由推脫不協助辦理過戶，且無故多次提高房屋價格。為了婚禮的如期舉行，小艷只好一忍再忍，多次想找賣房人張先生協商處理買房事宜，可是張先生多次拒絕。無奈，小艷只好起訴到法院，要求解除買賣合同，并要求張先生承擔違約責任及賠償履行合同的可得利益損失。本以為自己無責，勝券在握的小艷萬萬沒想到中介機構幫助訂立的合同漏洞百出，導致自己的維權之路“堪比蜀道難”。當初，小艷在中介工作人員的指示下，簽訂了合同，約定小艷在30日內辦好貸款事宜，并在張先生持有女兒委托書（因為房屋的產權人為張先生的女兒）、公證書、購房合同等手續時交付首付，張先生辦理房屋買賣事宜。合同訂立之后，張先生稱必須在30日內將全款打入賬戶。小艷在實際辦理過程中發現，因為涉及的其他因素太多，30日只能準備好貸款所需的材料，而且自己在沒有看到張先生女兒的委托書、房產證書及商品房購買合同下支付首付存在風險，因此拒絕支付首付，而張先生也因此拒絕交付房屋。在小艷以張先生不履行合同約定為由要求支付違約金及信賴利益時，張先生提出反訴，以小艷不支付首付為由要求賠償違約金。法院在審查的過程中發現，當時指導簽訂買賣合同的中介工作人員對法律法規和調控政策極其不熟，也不了解房屋買賣辦理所需的手續及時間，根本不具備經紀工作人員的資質，其合同內容不合理之處特別多。最終，法院以雙方在合同條款的理解有誤差為由駁回小艷的訴訟請求和張先生的反訴請求。
法官提示：在簽訂房屋買賣合同的過程中，買賣雙方對合同大部分內容都不存異議的情況下，也不能忽視房屋中介工作人員的資質審查這一環節。合同履行的過程中涉及非買賣雙方的第三人，雖合同內容是雙方合意的結果，但合同約定的履行期限以及履行方式是否可行等，需要專業的人員予以指導。根據《房地產經紀管理辦法》第九條規定“國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。”《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》規定，“通過房地產經紀機構成交的房地產交易，辦理交易過戶時要提交房地產經紀人員簽名的房地產經紀服務合同；未取得房地產經紀人員職業資格的，不得在房地產經紀服務合同上簽字。”然而，因房地產買賣不斷攀升，中介機構人員的資質不能完全保證，部分中介機構的工作人員并非擁有資格證書，只是借用他人資質或名義進行指導房屋交易。此情況容易導致合同中出現約定履行期限、履行方式不可行，或者合同條款發生歧義，造成賣房者易借此要求解除合同，并反要違約金，買房者卻無能為力被迫處于劣勢。因此在房價猛漲的情勢下，買房者注意審查工作人員資質，確保合同可履行性。
案例二：居間服務不全面 房屋權屬成隱患
案情回放：創業五年的小琦，攢了一筆錢，想購買一套房屋定居北京。今年1月份，他苦苦找了好久，終于尋到了價格和地理位置都合適的一套房屋，于是在中介的聯系下找到了房主小張的愛人。出于生意人的謹慎，小琦一再要求中介機構工作人員安排自己與房屋所有權人小張見面，當面確認委托合同是否真實。在中介機構工作人員協助下小琦通過視頻確認了該委托合同的真實性的前提下，繳納了購房款。可是等到收房時，小張父母拒絕交付房屋，小琦被迫打110求救。然而，沒過一星期，小琦卻接到法院傳票，原來小張稱自己是在妻子的脅迫下賣房，現要求確認買賣合同無效，且自己所賣的房屋是小產權房，不能買賣。后經法院審查，該涉案房屋系屬小產權，房屋未取得產權證書，而且小張不具備購買北京房屋的資格。因此法院判決小琦與小張的房屋買賣合同無效。雖然拿到了購房款，可是短短幾個月房價已漲了很多，原來的那些錢根本付不起首付了，小琦懊惱不已。
法官提示：房屋中介機構作為專業的機構，并收取一定比例的傭金，其應當負有高注意義務，對于房屋權屬狀況及當事人的訂約能力應當積極調查并據實報告，比如房屋所有權人是否具備房屋權屬證書，購房人是否具備購房資格，房屋買賣有無違反法律規定等。《合同法》第425條規定，“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。”然而現二手房買賣市場不健全，法律規范繁多，國家及地方政府的調控政策不斷出臺，導致二手房買賣中中介機構對法律規范也一知半解。因此，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，除了向中介機構咨詢房屋過戶的手續、所需材料、法律規范及調控政策以外，買賣雙方應當自己提前做好功課，了解房屋買賣相關事項及法律政策等，防止中介機構疏忽導致房屋買賣無效或者合同無法繼續履行。
案例三：中介明知存“貓膩” 買賣無效要擔責
案情回放：曹女士拿出存了大半輩子的積蓄，想購置一套房屋。于是在中介機構的幫助下，她物色到了一套合適的商品房。但是，在辦理房屋買賣相關手續時，房屋產權人一直未出現，由一個叫小張的人代辦。出于謹慎，曹女士要求賣房人的委托手續進行公證。公證后，她才在中介的服務下與小張簽訂了合同并按照合同約定交付了首付。出乎意料的是，在辦理房屋過戶時，曹女士發現該房屋竟被查封，無法過戶。后經法院審理，原來小張通過該中介機構已購買了涉案的房屋，因過戶時發現房屋已被查封，想通過同一中介機構將其以產權證書中所有權人的名義賣給曹女士。據此，法院判決小張和中介機構連帶賠償曹女士違約金，中介機構退還曹女士居間傭金。
法官提示：中介機構明知房屋買賣存貓膩，仍繼續提供居間服務，并向買房人隱瞞房屋權屬情況及房屋狀態的，屬于嚴重違反居間義務。中介機構違反忠實居間義務時，嚴重損害了委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用，委托人有損失的，中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。在現實生活中，一些中介機構對法律及政策存在僥幸心理，不顧委托人的利益和二手房交易市場的風險，以及對法律理解錯誤等提供損害委托人利益的居間服務。因此，在二手房市場不規范、房價猛漲的情況下，買房人盡量選擇正規的中介機構提供居間服務，從而減少買賣的風險及無形的損失。
來源：北京法院網 曾慧 原標題：中介服務不規范 二手房交易隱患重重
