宅基地上房屋買賣糾紛法院“同案不同判”
[摘要]因拆遷而帶來的收益使出讓方發現了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉讓行為違反法律規定、房屋買賣協議無效為由，要求受讓方返還房產。因此，宅基地上房屋買賣糾紛呈激增態勢。農民宅基地上房屋的轉讓，系由權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。該類轉讓行為的目前不同法院判決結果不一樣。
[關鍵詞] 拆遷，宅基地，房屋買賣糾紛,房地一體轉讓, 宅基地上房屋買賣, 宅基地上房屋買賣糾紛，外村農民購買本村宅基地上住房，宅基地上住房轉讓的審批權
一、宅基地上房屋買賣的若干情形
農村村民因另有住房、住房空閑或農轉非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當事人雙方畢竟沒有脫離本集體經濟組織，一般爭議不大，進入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現在：
1、城市居民取得農村村民宅基地上房屋的方式：有依據繼承、贈與等行為取得的；有因農轉非后仍繼續持有的；有依據買賣協議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉賣本村村民或外村村民的；也有轉手賣給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區之間，乃至同一區縣不同村鎮之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉讓后該買方的外村村民又與本村村民結婚的；有為規避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權人不同及審批權限不同，現有訴爭的買賣協議上可見從村委會到鄉政府蓋章確認的多種形式，更以無任何組織確認的情況居多。從宅基地使用權的權屬變化上看，訴爭房屋轉讓過程中及其后，宅基地使用權多以未發生改變為主，也有受讓方取得行政機關核發的宅基地使用權證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。
由于現有法律規定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機關又處于以不予核發土地使用權證書為手段的消極管理狀態，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。
二、外村農民購買本村宅基地上住房的效力
關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據土地管理法的相關規定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據為1999 年《土地管理法》的第43 條規定，該規定的內容為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外�！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。
關于如何理解這些規定的含義，普遍的觀點認為：集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租，因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。
當然，對此也有相反的觀點。該觀點認為：目前已有的規定都沒有明確禁止非本集體經濟組織農民之間的宅基地上的房屋轉讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規定中得出禁止該類轉讓行為的結論，只是一種對法律規定的理解和引申，該結論并不準確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規定的前提下從法律條文中當然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據農村集體土地三級所有的所有權狀態，村內各農村集體經濟組織或者村民小組、村集體經濟組織或村委會及鄉（鎮）農村集體經濟組織均對其所有的集體土地享有相應的處分權。對于宅基地上的房屋轉讓行為，只要訴爭土地的所有權人表示同意即可，嚴格的限制流轉不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發展的趨勢。
三、宅基地上房屋轉讓的審批權限
1986 年《土地管理法》第38 條規定，“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準�！�1999年修訂后的《土地管理法》第62 條則修改為：“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準”。
從目前訟爭房屋轉讓協議中反映出的情況可見，對于當事人之間的轉讓行為有經鄉政府相關部門蓋章確認的，有經村委會蓋章確認的，也有當事人之間自行簽訂協議轉讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態。對于鄉、村兩級的確認行為，其效力是否相當，當事人則各執一詞，意見不一。
關于宅基地上住房轉讓的審批權尚未見明確的法律規定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同規定，僅表述為農村村民建住宅用地，并未明確規定為轉讓行為的審批權。但土地管理法中審批權限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴格。
四、審判中的處理原則
在審判實踐中，關于宅基地買賣的法律適用問題業已長期、反復、深入地進行過討論，但爭議頗多、觀點頗多，無法作出定論。占主流的觀點認為：應堅持限制擅自轉讓宅基地、房地一體轉讓、誠實信用、平等保護雙方合法權益的原則。在審理此類案件的過程中應當查明的事實包括：1、買賣雙方的主體身份情況；2、轉讓時間、約定形式、協議履行情況；3、出讓方是否為宅基地和房屋的權利人，有無無權處分的情形；4、轉讓行為有無按規定經過審批；5、土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見；6、買受人有無再行轉讓的行為；7、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據；8、現房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結合客觀事實的審查及當事人過錯的判斷，針對每個案件的具體情況，裁判結果也會有所不同。
為避免此類案件在各級各地人民法院審理過程中出現“同案不同判”的現象，統一執法尺度，使農村房地產買賣行為有章可循，有法可依，有關部門應當盡快出臺相關法律規范，維護農村整體穩定，促進農村集體土地交易走向健康發展的良性循環軌道。
來源：中國民商法律網 王澤生 , 程必愛 原標題：對農村宅基地上房屋買賣糾紛的思考
