昌平房屋租賃合同糾紛案件特點、成因及對策
近日，北京市昌平區人民法院回龍觀法庭對房屋租賃合同糾紛案件進行了專題調研。統計數據顯示，2009年回龍觀法庭共受理房屋租賃合同糾紛案件80件，占該庭案件受理總量的4.28%。經調研，該庭認為該類案件存在如下特點：
一是案件增長迅猛。2009年，該類案件數比2008年猛增600％，遠遠超過其他案件的增長速度，已成為新的案件增長點。2010年1至2月，該類案件仍保持大幅增長勢頭。
二是案件標的額普遍比較小。其中，標的額在1萬元以下的有40件，占全部案件的50%。案件爭議多集中在租房押金、水電費、物業費等小額費用承擔上。
三是案件調撤率比較高。其中以調解結案的有14件，以原告撤訴結案的有26件，二者占全部案件的50%。
四是涉及房產中介機構及人員的案件比較多。在80件案件中，共有31件案件當事人是中介公司，還有不少案件當事人是房產中介工作人員。
五是無法直接送達被告的現象突出。在80件案件中，有3件采用公告方式送達，6件因為無法直接送達、原告又不愿意采用公告送達的方式而被裁定駁回，撤訴案件中也有16件因為送達困難而撤訴。
經分析，該庭發現造成上述案件特點的成因在于以下幾點：一是近年來法庭轄區內房屋租賃市場的供需兩旺。近年來回龍觀和東小口地區城市化速度加快，大量農村經過拆遷變成了新的城鎮社區，閑置房源充足，而且上述地區處于城郊、交通便利，吸引了大量在城區工作的租房一族。房屋租賃市場的火爆導致了糾紛多發。二是房屋租賃合同約定不明確，導致糾紛產生后雙方各執一詞。很多租賃合同雙方缺乏房屋租賃經驗，沒有法律風險防范意識，對租賃合同理解過于簡單，導致很多重要事項沒有約定或約定不明。三是房屋租賃中介公司良莠不齊，個別工作人員嚴重缺乏誠信。一些中介公司擅自改動房屋結構以招徠更多租客，個別中介人員以個人名義出租房屋，租賃合同終止后以各種借口扣留押金不予返還。四是訴訟前缺少一定的矛盾化解機制。雖然該類糾紛雙方爭議標的額普遍較小，法律關系也較為簡單，但在當事人自身協商無果后則缺少有權威的第三方出面調處，造成當事人只能付諸訴訟。五是租賃市場上人員流動頻繁，當事人身份、住址等相關信息不明確。因雙方當事人之間缺乏一定了解，在糾紛發生后一方當事人往往很難提供對方準確的住址，甚至個別案件原告無法提供被告的真實姓名。
針對上述特點和成因，該庭采取以下建議和對策：一是繼續加大庭前調解力度。對于部分標的額較小、事實比較清楚、當事人愿意調解解決的案件，在立案時一并通知被告來法庭調解，盡快化解矛盾。二是通過法庭調解、法制宣傳、法律咨詢等方式提醒租賃合同雙方當事人在訂立合同時應盡量詳盡、明確，尤其是對違約責任、房屋內附屬設施等容易引發糾紛的約定更要明晰，同時提醒租賃雙方在簽訂合同前要仔細核對對方個人信息和出租權限。三是通過司法建議的方式建議相關房屋租賃中介公司增強法律意識和聲譽意識，嚴格按照合同規定辦事，誠信經營，規范中介從業人員的職務行為。四是建議政府相關管理部門加強對房屋租賃市場的監管，嚴格租賃經紀公司和中介從業人員的市場準入制度，嚴肅查處違規租賃的中介和個人。五是積極協同區房屋管理部門、工商部門、社區等多個主體進一步完善多元化糾紛化解機制，力爭在房屋租賃合同糾紛發生后便開展矛盾化解工作，盡量將矛盾化解在訴訟前，減輕當事人訟累，節約司法資源。
