業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)全體業(yè)主均具有約束力
[案件當(dāng)事人]
上訴人（原審被告）張某某
被上訴人（原審原告）上海某某物業(yè)管理有限公司。
[基本案情]
原審查明，張某某為上海市徐匯區(qū)某某路某某弄某某號(hào)202室房屋登記產(chǎn)權(quán)人之一（建筑面積57.36平方米）。2008年4月1日，某某公司（乙方）與上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)（甲方）簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定甲方委托乙方對(duì)上海市某某路某某弄住宅小區(qū)的某某路某某弄5－57號(hào)、上海市某某路5號(hào)－53號(hào)物業(yè)進(jìn)行服務(wù)與管理；委托服務(wù)期限為三年，自2008年4月1日至2011年3月31日止（2008年3月1日至3月31日為臨時(shí)委托管理服務(wù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與本合同標(biāo)準(zhǔn)一致）；普通住宅（上海市某某路某某弄5－27號(hào)）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有的建筑面積按每月每平方米人民幣0.556元向乙方交納；小高層及七層電梯房（上海市某某路某某弄28－57號(hào)）由業(yè)主按其擁有的建筑面積按每月每平方米1.05元向乙方交納，并且交納每月每平方米0.55元的設(shè)備運(yùn)行費(fèi)；非居住用房（上海市某某路5－53號(hào)）由業(yè)主按其擁有的建筑面積按每月每平方米2.5元向乙方交納；本物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月或季交納一次；乙方須實(shí)現(xiàn)公共環(huán)境衛(wèi)生保持整潔良好、綠化成活率達(dá)95%、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)90%等管理目標(biāo)。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定鑒于上海市某某路某某弄某某號(hào)－40號(hào)106戶業(yè)主內(nèi)，有部分系動(dòng)遷戶購(gòu)買商品房回搬的業(yè)主，且因歷史原因，某某公司將與業(yè)委會(huì)一同出面與上述業(yè)主協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商周期為12月內(nèi)（從2008年4月1日起），某某公司同意在協(xié)商周期內(nèi)暫緩向上述業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如協(xié)商期內(nèi)不能解決上述問(wèn)題，則某某公司將依據(jù)本合同的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。2008年5月22日，上海市徐匯區(qū)物價(jià)局對(duì)該物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了備案，備案期限自2008年5月至2011年3月。
在某某公司管理期間，上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主反映的有關(guān)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及小區(qū)公共設(shè)施損壞修復(fù)問(wèn)題進(jìn)行了研究，并于2008年8月18日出具致某某公司的書面意見(jiàn)函，認(rèn)為“小區(qū)物業(yè)管理中確實(shí)存在保潔、停車費(fèi)收繳、維修等問(wèn)題，要求及時(shí)制定整改方案，確定整改時(shí)間并在本月底前告知業(yè)委會(huì)；關(guān)于公共設(shè)施的修復(fù)問(wèn)題，要求及時(shí)提出修復(fù)方案，并應(yīng)附列詳細(xì)費(fèi)用的預(yù)算清單，經(jīng)業(yè)委會(huì)或業(yè)主同意后，按照預(yù)算實(shí)施，不能只向業(yè)委會(huì)告知估算”。2009年1月22日，上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)致某某公司工作函，對(duì)某某公司提出包括小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放混亂、清掃樓道和電梯的保潔工作經(jīng)常不按規(guī)定進(jìn)行、小區(qū)綠化地內(nèi)臟亂物甚多等12方面的建設(shè)性意見(jiàn)，建議2009年春節(jié)后進(jìn)行一次專題研討。某某公司在原審法院已生效的（2009）徐民三（民）初字第138號(hào)等案件的審理中確認(rèn)上述意見(jiàn)函及工作函均已收到，并表示對(duì)業(yè)委會(huì)提出的問(wèn)題會(huì)進(jìn)行整改，但與案件無(wú)關(guān)。2009年3月25日，上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)致某某公司工作函，督促某某公司及時(shí)解決某某路某某弄小區(qū)物業(yè)管理中存在的公示物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施的出租收益和使用情況、車輛停放管理和收費(fèi)、改進(jìn)保潔等工作、加強(qiáng)安全管理、改進(jìn)維修等12方面問(wèn)題，在2009年4月15日之前完成整改。
原審另查明，系爭(zhēng)小區(qū)有820戶左右業(yè)主。原審法院在審理（2009）徐民三（民）初字第138號(hào)等案件時(shí)，業(yè)主方向原審法院提供了三百余份物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征詢表，以證明系爭(zhēng)小區(qū)內(nèi)的該三百余戶業(yè)主對(duì)某某公司提供的服務(wù)表示不滿意，某某公司管理中存在的問(wèn)題。為此，（2009）徐民三（民）初字第138號(hào)等案件推定業(yè)主提出的某某公司在保安、保潔等方面服務(wù)存在一定瑕疵的抗辯成立，對(duì)某某公司應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用予以酌情減扣；待某某公司進(jìn)行相應(yīng)的整改，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)認(rèn)可其管理服務(wù)符合合同約定后再恢復(fù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或由雙方再行協(xié)商服務(wù)要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。本案中，某某公司未提供其已進(jìn)行整改且已獲認(rèn)可的相關(guān)證據(jù)。
張某某未支付自2008年3月起至2010年12月止的物業(yè)管理費(fèi)，某某公司催討未果，故訴至原審法院，請(qǐng)求判令張某某支付上述期間內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3,120.38元。張某某不同意某某公司的訴訟請(qǐng)求。
原審?fù)徶校衬彻咎峁┝烁嬷⒋呖钔ㄖ獣茸C據(jù)，欲證明其曾多次向張某某催討物業(yè)費(fèi)。張某某主張從未收到過(guò)上述文件。原審法院經(jīng)審理查明，某某公司分別于2009年6月份、2011年2月份向系爭(zhēng)房屋寄送掛號(hào)信，但是張某某未予簽收。
[一審法院判決]
原審認(rèn)為，某某公司與上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)由該合同進(jìn)行調(diào)整。某某公司在履行了物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)；張某某作為小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定向某某公司繳納物業(yè)管理費(fèi)。某某公司提供的管理服務(wù)中存在問(wèn)題，其未提供其已進(jìn)行整改且已獲認(rèn)可的相關(guān)證據(jù)，故對(duì)其主張的物業(yè)管理費(fèi)予以酌情減扣。
原審法院審理后,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款之規(guī)定，于二○一三年八月九日作出判決：張某某于判決生效之日起十日內(nèi)向上海某某物業(yè)管理有限公司支付自2008年3月至2010年12月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2,808.35元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，由張某某負(fù)擔(dān)。
原審法院判決后，張某某不服，向本院提起上訴稱：1、業(yè)主委員會(huì)與被上訴人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)上訴人沒(méi)有約束力。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)與被上訴人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人與業(yè)主委員會(huì)將一同與該部分業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。據(jù)此，物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該部分業(yè)主并不適用。事實(shí)上，被上訴人從未就此與包括上訴人在內(nèi)的業(yè)主協(xié)商過(guò)，原審依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同酌定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏依據(jù)。2、被上訴人提供的日常服務(wù)及管理存在問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)綠化破壞嚴(yán)重，路燈損壞，居民紅外線防盜報(bào)警裝置不能使用，但被上訴人未予以維護(hù)和修理。小區(qū)電瓶車被盜，業(yè)主家中失竊時(shí)有發(fā)生。業(yè)主對(duì)被上訴人提供服務(wù)的滿意度接近于零。3、某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主系原某某村動(dòng)遷回搬戶，多數(shù)屬于特困人群。2008年之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高為每月每平方米0.67元，原審酌情確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，上訴人僅愿意按照被上訴人原審訴請(qǐng)60%的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，依法改判。
被上訴人某某公司辯稱：1、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同已作出明確約定，并經(jīng)物價(jià)部門備案。上訴人以之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為參照，沒(méi)有依據(jù)。2、被上訴人提供的管理和服務(wù)確實(shí)存在瑕疵，但不能將責(zé)任全部歸結(jié)于被上訴人。實(shí)際上，因?yàn)樾^(qū)業(yè)主一直拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被上訴人無(wú)奈自行貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)支出。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院審理過(guò)程中，上訴人提供如下證據(jù)：1、情況說(shuō)明及業(yè)主回復(fù)函，證明被上訴人未與上訴人協(xié)商過(guò)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、案件接報(bào)回執(zhí)單及告知書，證明被上訴人管理失職，小區(qū)多次發(fā)生失竊；3、照片一組，證明被上訴人提供的服務(wù)和管理存在欠缺；4、聯(lián)名書，證明上訴人為回搬動(dòng)遷戶，經(jīng)濟(jì)困難，屬于特困群體。被上訴人對(duì)證據(jù)1真實(shí)性持有異議，對(duì)證據(jù)2認(rèn)為不能證明上訴人所要證明的事實(shí)，對(duì)證據(jù)3認(rèn)為由于小區(qū)80%以上業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被上訴人日常管理確實(shí)存在瑕疵，對(duì)證據(jù)4表示不清楚。經(jīng)審查，本院認(rèn)為上訴人提供的證據(jù)1、4與本案無(wú)關(guān)，證據(jù)2、3所要證明的事實(shí)實(shí)際上已經(jīng)被上訴人確認(rèn)。
經(jīng)審理查明，雙方當(dāng)事人對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)不持異議，本院依法予以確認(rèn)。
[二審法院判決]
本院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自我管理機(jī)制的執(zhí)行機(jī)關(guān)，有權(quán)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。本案上海市徐匯區(qū)某某路某某弄業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與被上訴人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)包括上訴人在內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自義務(wù)。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已作出明確約定，即普通住宅（上海市某某路某某弄5－27號(hào)）為每月每平方米0.556元；小高層及七層電梯房（上海市某某路某某弄28－57號(hào)）為每月每平方米1.6元，非居住用房（上海市某某路5－53號(hào)）為每月每平方米2.5元。該合同并未另行確定上海市某某路某某弄某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主可以按照其他標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被上訴人與業(yè)主委員會(huì)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議雖然明確被上訴人與業(yè)主委員會(huì)將一同出面與上述某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但同時(shí)清楚表明協(xié)商不成的，被上訴人仍將依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。鑒于雙方事后并未就物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新達(dá)成一致，包括上訴人在內(nèi)的某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主仍應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。至于小區(qū)業(yè)主在2008年之前系以何種標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并不能改變或者影響本案物業(yè)服務(wù)合同的約定。包括上訴人在內(nèi)的某某號(hào)-40號(hào)業(yè)主的身份及經(jīng)濟(jì)狀況本身亦不能成為合同嚴(yán)格履行原則的例外。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)存在的瑕疵，被上訴人亦予以確認(rèn)，因此，被上訴人并不能完全依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)要求上訴人在內(nèi)的業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。至于具體標(biāo)準(zhǔn)，原審法院基于自由裁量權(quán)根據(jù)本案實(shí)際情況酌情予以確定，并無(wú)不當(dāng)。
綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
