工作失誤致買受人通過其他居間方成交不屬惡意“跳單”無需擔責
[摘要] 因為業(yè)務員曾通知看房人其相中的房屋已有買家交納定金，看房人通過其他中介機構(gòu)達成買賣協(xié)議并支付服務費。沒有賺取到中介費用的華熙房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“華熙房地產(chǎn)”）向看房人趙女士訴索要服務費2萬元及違約金4.75萬元。法院認為華熙房地產(chǎn)提供的委托協(xié)議系格式條款，未遵循公平原則確定雙方之間的權(quán)利和義務，應為無效條款。
[關(guān)鍵詞] 房屋買賣，中介服務糾紛，服務費及傭金，中介格式條款，跳單，跳單糾紛，服務買賣合同糾紛，居間服務糾紛
[案件當事人]
原告華熙房地產(chǎn)、被告趙女士。
[基本案情]
原告華熙房地產(chǎn)訴稱，2011年1月份，原告與被告趙女士簽訂協(xié)議，約定由原告為被告提供購房居間服務，并約定了收費標準。后原告依約提供了居間服務，按照被告要求找到了位于房山區(qū)的一處商品房，原告業(yè)務員領(lǐng)被告看房并確認。后，被告為規(guī)避繳納服務費，背著原告私自與原房主進行交易，違反約定。為此，原告訴至法院，要求被告支付服務費2萬元及違約金4.75萬元， 被告趙女士辯稱，被告的業(yè)務員確實帶自己看過房，自己簽字的委托協(xié)議是受原告業(yè)務員欺騙所簽，上面的內(nèi)容都是原告所填，自己只是簽字。此外，業(yè)務員稱自己簽字只是證明業(yè)務員是出來帶客戶看房而不是出來玩，該業(yè)務員事后亦承認該說法。原告方曾告知自己錯誤信息即該套房屋已賣，后自己從其他地方獲知房主并未出售，自己便通過其他中介與房主簽訂了買賣合同。故此，被告認為原告方存在欺騙行為，其提供的所謂協(xié)議涉嫌霸王條款，且原告的起訴已過訴訟時效，故不同意原告的訴訟請求。
法院經(jīng)審理查明，2011年1月份，原被告簽訂協(xié)議，約定由原告為被告提供購房相關(guān)服務，原告促成交易后，被告需向被告支付成交價的1.5%服務費（如業(yè)主報價為凈得，則被告支付成交價的2.5%服務費），并約定自被告看房之日起十二個月內(nèi)，被告及其親屬不得與原告介紹的房主以任何形式進行交易，否則，不論以何種價格、條件、方式或通過何種途徑與房主或其關(guān)系人成交，被告均需按其應付中介服務費的兩倍向原告支付違約賠償金。該協(xié)議同一頁下部即為看房確認單，房產(chǎn)地址即為被告所購房屋地址。該協(xié)議違約條款等大部分內(nèi)容為原告方提供的打印文稿，僅有區(qū)域、姓名、地址、日期等不確定內(nèi)容為手寫部分。原告曾為被告提供了看房服務，后因原告方業(yè)務員曾通知被告上述房屋已有買家交納定金，被告通過他處了解到該房產(chǎn)業(yè)主尚未出賣，遂于2011年1月15日通過我愛我家中介與該房屋業(yè)主簽訂房屋買賣合同。訴訟中，該房屋的原業(yè)主出庭證明：該套房屋在原告以外的中介機構(gòu)等處亦有登記出售信息，因原告幾次未促成交易，故業(yè)主表示不再委托原告出賣房產(chǎn)以后彩盒被告簽訂的買賣協(xié)議。
[法院判決]
據(jù)此，法院認為：原告作為中介機構(gòu)有權(quán)為防止“跳單”行為的發(fā)生而作出相關(guān)的違約責任的條款，但應在公平合理、兼顧雙方權(quán)利和義務的前提下進行約定；被告作為購買人有權(quán)進行價格比較，選擇交易成本較低的中介進行交易。如果被告在違約條款有效的情況下存在惡意規(guī)避中介費的“跳單”行為，被告應承擔違約責任。該案中，原告提供的委托協(xié)議系原告單方提供的格式條款，條款中未約定原告違約的責任，卻存在加重被告責任、排除被告權(quán)利條款，故原告未遵循公平原則確定雙方之間的權(quán)利和義務，且在與被告簽訂協(xié)議時亦未采取合理的方式提請被告注意免除或者限制其責任的條款，并對該條款予以說明，故上述委托協(xié)議中關(guān)于被告違約責任的格式條款應為無效條款。
另外綜合原房主出庭證明的內(nèi)容、原告方業(yè)務員曾通知被告房屋已有買家交納定金、被告最終通過其他中介機構(gòu)達成買賣協(xié)議并支付服務費等情節(jié)，法院認為原告方業(yè)務員在工作中自身存在疏漏，造成被告認為房屋已出賣、進而通過其他中介最終與房主交易，故被告的行為不構(gòu)成惡意“跳單”。故此，原告要求被告支付違約金，法院不予支持。但鑒于，原告雖未促成交易，但已向被告提供了相關(guān)服務，故被告應向原告支付必要的合理費用。結(jié)合本案的具體情節(jié)，法院最終判決被告趙女士向原告華熙房地產(chǎn)支付五千元。
來源：北京法院網(wǎng) 陳自喜 標題：看房人“跳單”中介索賠償法院認定格式條款無效
