北京法院審判經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件原則及最新變化
近年來北京法院審理了大量經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件形成糾紛的原因，是房價飛漲，出賣方反悔，要求法院確認(rèn)買賣合同無效或者解除；而買受人則主張買賣合同有效，要求繼續(xù)履行。
人民法院處理經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件，有的判決無效，有的判決有效。判決無效時，出賣人收回房屋，退還購房款；判決有效時，買賣合同繼續(xù)履行，買受人取得房屋。可見，此類案件判決有效與無效，對當(dāng)事人的利益影響重大。因此，我們認(rèn)為有必要把法院審理經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件的審判原則和最新變化，加以總結(jié)，供讀著參考。
經(jīng)濟(jì)適用房是針對中低收入家庭配售的社會保障住房。使用國家無償劃撥土建造，是各類經(jīng)濟(jì)適用房的共同特征。經(jīng)濟(jì)適用房可分為一類經(jīng)濟(jì)適用房和二類經(jīng)濟(jì)適用房。一類經(jīng)濟(jì)適用房具有嚴(yán)格的申購條件，依據(jù)《申購經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定》，申購人需符合條件才能申購，此外也有部分拆遷戶依據(jù)拆遷的優(yōu)惠政策，取得一類經(jīng)濟(jì)適用房名額。此類經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得上市交易，已滿五年的補交土地出讓金變?yōu)樯唐贩亢螅梢陨鲜薪灰住６惤?jīng)濟(jì)適用房主要是指房改房、集資建房和因為拆遷安置的經(jīng)濟(jì)適用房等，房產(chǎn)證上多蓋有長條章，注明“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”字樣，此類房屋不受五年不得轉(zhuǎn)讓的限制。
近期北京法院審理經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛案件與以往的不同之處。
經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，人民法院以往審理經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛案件，對于未滿五年簽訂房屋買賣合同，出售經(jīng)濟(jì)適用房的，一律判決無效，而不論起訴或者判決的時候是否已滿五年。法律依據(jù)為《合同法》第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。但是，這種情況自2010年下半年以來有所改變，即雖然買賣雙方在簽訂房屋買賣合同的時候未滿五年，但是，只要在法院作出判決的時候已滿五年，法院就判決經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效。法院如此判決的理由為，依據(jù)經(jīng)適房的管理規(guī)定，經(jīng)適房已滿五年的可以補交地價款變成商品房上市出售。那么既然在判決時經(jīng)適房已滿五年，符合轉(zhuǎn)讓條件，就應(yīng)當(dāng)判決房屋買賣合同有效。這樣的處理結(jié)果也符合近年來，審判實踐中提倡的合同效力弱化，不輕易判決合同無效和解除，以維護(hù)合同的穩(wěn)定性和交易安全原則。
基于上述變化，已經(jīng)出售經(jīng)適房的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)盡早提起訴訟，要求確認(rèn)合同無效，這樣才可以達(dá)到收回房屋的目的；而作為買受人，應(yīng)當(dāng)盡可能拖延時間，一定要在滿五年時，再向法院提出要求房產(chǎn)過戶的請求，否則將事與愿違。
