房屋買賣合同雙方虛假買賣套取銀行貸款
[摘要]買賣合同簽訂后，買方沒有支付首付款，房屋貸款也由出賣人歸還，且出賣人繼續占用系爭房屋，故買賣雙方簽訂房屋買賣合同的目的是以房屋買賣的形式套取銀行貸款，買賣合同應屬無效。
[關鍵詞] 房屋買賣，購房行為不真實，套取銀行貸款，合同無效，虛假買賣
[案件當事人] 上訴人(原審第三人)袁甲、上訴人(原審被告)上海合海物流有限公司、被上訴人(原審原告)施某某、被上訴人(原審被告)談某某、被上訴人(原審被告)馮某某、原審第三人李某某�！ �
[基本案情]
上訴人袁甲、上海合海物流有限公司(以下簡稱合海公司)因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市楊浦區人民法院(2012)楊民四(民)初字第2636號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明：施某某與談某某是母子關系。上海市邯鄲路XXX弄XXX號XXX室(建筑面積59.34平方米，以下簡稱系爭房屋)系由施某某原住房動遷安置而來，本系承租公房，2001年購得售后產權，產權登記在施某某與談某某名下，二人居住并落戶于此。
馮某某于本案審理期間未到庭應訴，但曾在法院(2012)楊民四(民)初字第2003號施某某訴談某某、馮某某房屋買賣合同糾紛案的審理中到庭(該案后于2012年7月6日撤訴結案)。結合該案的審理查明：2009年4月8日，施某某、談某某、馮某某三人共同來到上海市楊浦區房地產交易中心，親自簽署《上海市房地產買賣合同》，約定：施某某、談某某(甲方)向馮某某(乙方)轉讓系爭房屋，轉讓價為人民幣(以下幣種均為人民幣)65萬元，2009年4月20日前申請過戶，乙方應于2009年4月6日前支付定金9萬元、于次日支付房款20萬元、于2009年5月31日前支付房款30萬元，于2009年6月2日前支付房款6萬元。2009年4月24日，系爭房屋產權變更登記在馮某某名下，該房并登記他項權利人為上海市住房置業擔保有限公司，公積金貸款數額為30萬元。此后，馮某某未向施某某及談某某交付其他房款，談某某收訖上述30萬元公積金貸款，馮某某按月歸還貸款本息，談某某于2009年5月至2011年10月期間按月向馮某某女兒馮丹的賬戶存入2300元，雙方未實際交接房屋，系爭房屋持續由施某某及談某某居住。2012年3月30日，馮某某簽署便條一張，主要內容：系爭房屋通過假買賣的方式過戶至馮某某名下，談某某獲得公積金貸款30萬元，貸款由談某某償還，談某某共計支付馮某某44,000元等內容。同日馮某某還曾簽署收條一張，明確收到談某某償還公積金貸款的5,000元。
2011年11月17日，馮某某向袁甲出具《借據》及《承諾書》各一份，言明向袁甲借款60萬元，于2012年1月16日歸還，逾期歸還的承擔日千分之三違約金，并承擔催討費用6萬元。同日，馮某某(乙方)與袁甲(甲方)簽署《抵押借款合同》一份，主要內容：乙方向甲方借款60萬元，利息為1.5%，借期自當日至2012年1月16日，逾期還款的違約金為20萬元且以每天千分之五計息，以系爭房屋剩余價值抵押上述借款等內容。馮某某與袁甲并于2011年11月17日當日共同至上海市楊浦區房地產交易中心就系爭房屋辦理抵押登記，明確抵押權人為袁甲，債權金額為60萬元。同日，馮某某向李某某出具《委托書》，全權委托李某某以不低于90萬元的價格辦理系爭房屋出售的一切事宜，委托期限自2012年1月23日至2012年7月23日止等內容。上海市寶山公證處后于2011年11月28日出具(2011)滬寶證字第4981號公證書，證明上述委托。2011年11月17日，袁甲通過中國工商銀行向馮某某轉賬支付60萬元。同日，馮某某分別自中國工商銀行黃興路支行及江蘇路支行現金支取錢款，各30萬元共60萬元。
合海公司的法定代表人是袁乙，袁甲與袁乙系兄弟關系，袁甲亦是合海公司股東。2012年5月袁甲向袁乙介紹系爭房屋。2012年6月6日，李某某代表馮某某(甲方)與合海公司(乙方)簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定：甲方向乙方轉讓系爭房屋，轉讓價為103萬元，2012年8月1日前申請過戶，乙方應于2012年5月31日支付首付款263,850元、于2012年6月4日支付房款38萬元、于2012年6月15日前支付尾款386,150元。該合同落款甲方處的簽字由李某某簽署“李某某代馮某某”。
合海公司通過上海浦東發展銀行大連路支行分三次向李某某轉賬：2012年5月31日轉入263,850元、2012年6月4日轉入38萬元、2012年6月7日轉入386,150元。李某某分別于收到上述三筆錢款的當日，通過上海浦東發展銀行網上銀行向平安銀行袁甲賬戶轉賬：2012年5月31日轉入六筆錢款共計263,850元、2012年6月4日轉入八筆錢款共計38萬元、2012年6月7日轉入八筆錢款共計386,150元。此外，2012年5月31日袁甲通過平安銀行上海分行黃浦支行賬戶向李某某上海農村商業銀行普陀支行轉入263,850元。李某某于2012年5月31日向馮某某公積金貸款賬戶存入借款本息余額共計252,934.18元，又向馮某某還款賬戶存入罰息等共計7027.89元，共計259,962.07元，還清貸款本息。李某某并于2012年6月6日代馮某某支付營業稅51,500元、教育費附加收入稅6,695元、個人所得稅10,300元、手續費148元。2012年6月7日李某某出具《收條》一份，明確收到代理馮某某的售房報酬2萬元。2012年6月9日袁甲出具《收條》一份，明確收到李某某代馮某某用售房款歸還的借款及利息共計68萬元。2012年6月11日原設于系爭房屋上的銀行抵押及60萬元抵押登記注銷。2012年6月15日系爭房屋產權變更登記在合海公司名下。
2012年7月4日，合海公司派員至系爭房屋處，強行將施某某、談某某趕出房屋，并將屋內家具雜物等一并搬出，搬入其另行租借的上海市車站北路XXX弄XXX號XXX室，并于當日將該房鑰匙交于談某某。施某某當日曾報警，民警未作其他處理。此后至今，施某某與談某某另住他處，系爭房屋由合海公司占用。
施某某訴至法院，要求：1、確認施某某、談某某、馮某某于2009年4月8日就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；2、確認馮某某與合海公司于2012年6月6日就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；3、要求談某某、馮某某、合海公司共同恢復系爭房屋產權登記，將產權登記至施某某、談某某名下；4、要求合海公司立即將系爭房屋返還于施某某與談某某。
原審審理中，原審法院就系爭房屋于2009年9月及2012年6月期間的市場售價作價格征詢，價格分別為63萬元左右及115萬元左右，各方對上述結論均無異議。
另，李某某于庭審時陳述，收到合海公司轉賬支付的103萬元后，大部分錢款往來均系轉賬，只有自己獲得的2萬元報酬是從賬戶內提現。此后，李某某于審理閉庭之后向原審法院遞交“關于代理馮某某賣房中的情況說明”一份，稱：2012年5月31日李某某上海浦東發展銀行賬戶收到合海公司轉賬支付的263,850元后，為避免跨行手續費，將該款轉入袁甲平安銀行賬戶，再轉入李某某上海農村商業銀行賬戶。李某某使用該款歸還貸款及罰息共計259,962.07元，余3,887.93元現留于賬戶內。2012年6月4日李某某收到合海公司轉賬支付的38萬元后，即轉給袁甲用于替馮某某還債。2012年6月6日李某某與合海公司以及袁甲一同辦理房產交易手續時，因未帶足錢款，故當日須支付的各種稅、費共計68,643元，系由李某某支付35,000元稅款及148元手續費，由袁甲墊付稅款23,195元及10,300元。之所以將合海公司支付的房款余款386,150元全部轉于袁甲，是因為袁甲答應幫忙將上述墊付款35,148元及勞務費16,112元共計51,260元，轉至李某某平時做股票用的工商銀行賬戶，這樣又可省去跨行手續費，袁甲還保證馮某某承諾的2萬元報酬可一并交付。為保證不吃虧且能優先得到報酬，故同意袁甲關于“馮某某欠款利息拿多少是多少以后不再追究馮某某責任”的要求。2012年6月11日袁甲自平安銀行劃入李某某工行賬戶5萬元并現金交付1,260元。至于此后袁甲與李某某賬戶之間9萬元的往來，系其借自己賬戶轉賬，與本案爭議無關。
[一審法院判決]
原審法院認為，施某某、談某某、馮某某就系爭房屋簽訂房屋買賣合同后，馮某某不交付首期房款、施某某與談某某不交付房屋繼續占用，馮某某申請的公積金貸款由談某某負責歸還本息，并且談某某與馮某某出具便條明確雙方系虛假買賣，故相關事實證明三人簽訂的合同系名為房屋買賣，實質是利用買賣的方式套取公積金貸款，即雙方沒有房屋轉讓的真實意思，系以合法形式掩蓋非法目的，故該房屋買賣合同應當認定為無效。施某某到達房產交易中心并簽署合同，作為房屋產權人未盡普通謹慎義務。因此應當認定買賣雙方對系爭合同的無效均有過錯，由此產生的后果由當事人自行承擔。
馮某某明知自己并非房屋真正權利人，卻仍以該房作押向袁甲借款60萬元，并在施某某對房屋買賣合同提起無效主張之后，另行轉讓房屋產權，馮某某上述無權處分的行為有違誠信，應當認定系惡意。在此前提下合海公司作為房屋買受方必須證明自己購買該房系善意，否則無法受到保護。
李某某持公證委托書以馮某某之名與合海公司簽訂房屋買賣合同，形式要件雖已具備，但考察雙方的履行，包括：合海公司購房前未實地看房，其與袁甲均稱因屋內無人故只看了周邊環境與同類型房屋，合海公司稱購房目的系用作宿舍，卻不實地了解房屋是否適合用作宿舍、能安置幾個床鋪等，其疏于看房急于購買系爭房屋的行為有違常理；整個交易過程馮某某均未出現，而馮某某與袁甲有債權債務關系，袁甲與袁乙系兄弟關系，又與李某某系朋友關系，袁甲還是合海公司的股東之一，當事人之間的人物關系較尋常買賣尤為特殊；合海公司分期轉賬103萬元，而每一次轉賬后李某某均即時將錢款全部轉入袁甲賬戶，其二人關于節省跨行手續費之稱沒有說服力，亦未提供證據證明或向原審法院說明該103萬錢款在幾個賬戶內往復的合理緣由。李某某于庭后提供書面意見，試圖補充說明錢款轉賬的過程與原因，但究其所述的細節與數額，系多處存疑。而李某某對自己獲得的2萬元報酬先稱是從賬戶內提現，后又稱來自于袁甲的轉賬，其陳述前后不一；合海公司對系爭房屋的占用采用的是強行的方式，不顧屋內施某某的實際居住，有違公序良俗。綜上，不能因為合海公司與李某某之間存有103萬元的轉賬、合海公司已實際占用房屋，即認定合海公司購買系爭房屋系出于善意。相反，上述買賣在合同締結與簽訂、款項支付、房屋轉移占有等環節均與正常的房屋買賣行為相異，系與常規不符，且所涉人員關系特殊，故應認定合海公司的購房行為不真實，李某某代馮某某與合海公司簽訂的買賣合同僅系形式上的買賣，合同應為無效。
因無效合同取得的財產應予返還。系爭房屋產權應當恢復登記至施某某與談某某二人名下。合海公司現實占用系爭房屋，故應負遷出并返還房屋之責，將房屋返還于施某某與談某某。談某某藉無效合同取得的30萬元，理應返還馮某某，扣除其按月歸還的部分本息，實際償還數額以提前歸還銀行的本息數額為準。李某某系馮某某代理人，代理范圍內的代理行為所產生的后果當由被代理人承擔，故合海公司支付的103萬元雖轉至李某某名下但權屬馮某某，故馮某某應向合海公司負該款返還之責。而李某某自認收訖的2萬元報酬、留于李某某處的103萬元扣除各類支出的余款，以及袁甲收到的68萬元均應一并返還于馮某某。因無效房屋買賣合同履行產生的交易稅、費等費用則由雙方各自承擔。合同無效后，原審法院僅就因買賣行為實際發生的款項作出處理，馮某某與李某某之間的代理法律關系，以及馮某某與袁甲之間的借款法律關系，均非本案買賣合同無效的處理范圍。
此外，馮某某經法院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴，法院依法缺席審判。馮某某不到庭視為放棄舉證質證等訴訟權利與義務，由此產生的不利后果當由其本人承擔。據此，原審判決如下：一、施某某與談某某及馮某某于2009年4月8日就上海市邯鄲路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；二、談某某應于判決生效之日起十日內返還馮某某人民幣259,962.07元；三、馮某某與上海合海物流有限公司于2012年6月6日就上海市邯鄲路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；四、馮某某應于判決生效之日起十日內返還上海合海物流有限公司人民幣1,030,000元；五、李某某應于判決生效之日起十日內返還馮某某人民幣21,394.93元；六、袁甲應于判決生效之日起十日內返還馮某某人民幣680,000元；七、馮某某、上海合海物流有限公司應于判決生效之日起十日內配合施某某與談某某，將上海市邯鄲路XXX弄XXX號XXX室房屋產權恢復登記至施某某與談某某名下；八、上海合海物流有限公司應于判決生效之日起十日內遷出上海市邯鄲路XXX弄XXX號XXX室房屋，將該房返還于施某某與談某某。
上訴人袁甲不服原審判決，向本院提起上訴稱，袁甲獲得的68萬元，是李某某代理馮某某歸還的借款，袁甲無須返還。在馮某某沒有提出訴訟請求的情況下，原審判決袁甲向馮某某返還款項，不符合“不告不理”的基本民事訴訟原則。原審判決導致袁甲原本為債權設定的抵押擔保滅失，顯失公平。袁甲請求撤銷原審判決，改判駁回施某某的原審訴訟請求。
上訴人合海公司不服原審判決，向本院提起上訴稱，原審法院要求合海公司證明其善意購房的舉證義務分配錯誤。合海公司因系爭房屋內無人，查看同類型房屋，并無不妥。原審法院以馮某某、袁甲、袁乙、李某某、合海公司關系特殊以及錢款賬戶反復往來作為合海公司非善意購房人的判斷因素，沒有依據。原審法院認為合海公司強占系爭房屋有違公序良俗，作為合海公司非善意購房人的判斷因素之一也是錯誤的。合海公司與馮某某簽訂的《上海市房地產買賣合同》并不違反法律，應為有效。合海公司請求撤銷原審判決，改判駁回施某某的原審訴請。
被上訴人施某某辯稱，合海公司不看房就買房，有違常理。合海公司支付房款后，袁甲、李某某之間錢款反復往來，不正常。合海公司只有4名社保人員，沒有外來務工人員，合海公司稱買房作為職工宿舍，不符常理。施某某請求駁回上訴，維持原判。
被上訴人談某某辯稱，同意施某某意見。
被上訴人馮某某、原審第三人李某某均未作答辯。
本院經審理查明，原審法院判決查明的事實并無不當，本院予以確認。
[二審法院判決]
本院認為，施某某、談某某、馮某某簽訂房屋買賣合同后，馮某某沒有支付首付款，馮某某所申請的貸款也由談某某歸還，且施某某與談某某繼續占用系爭房屋，故談某某方與馮某某簽訂房屋買賣合同以房屋買賣的形式套取銀行貸款，應屬無效。馮某某非房屋的真正權利人，但是仍將房屋抵押、轉讓，系惡意的無權處分。袁甲借給馮某某大額錢款，并將自己的朋友李某某作為馮某某售房的代理人，在李某某作為馮某某的代理人將系爭房屋出售給合海公司后實現了自己的債權，袁甲因合海公司買房而得益。合海公司的法定代表人袁乙與袁甲為兄弟關系，袁甲還是合海公司的股東，故合海公司與袁甲關系特殊。合海公司雖稱購房作為員工宿舍，但合海公司購房前沒有到系爭房屋看房，有違常理。合海公司分期支付房款103萬元給李某某，之后李某某與袁甲之間賬戶錢款反復往來，亦有悖常理。原審法院認為合海公司的購房在合同締結與簽訂、款項支付、房屋轉移占有等環節均不合常規，認定合海公司購房行為不真實，本院認同，不再贅述。合海公司、袁甲上訴要求確認房屋買賣合同有效之意見，依據不足，本院難以支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
