按語：通過拍賣的方式執行房產時，需要做好相關前置程序、執行調查、特殊情形下權屬調查與確定等工作。同時對于執行中也會遇到房產被長期租賃、唯一住房等情形。對于這些問題，本文將一一剖析。
一、房產評估拍賣前的前置措施和執行調查內容
1、【前置措施】
拍賣房產執行之前，應按照“查扣凍規定”，對不動產房屋進行查封。包括到房產登記部門進行查封登記，到房產現場張貼封條及查封公告等。
2、【執行調查】
拍賣房產前，應當查明其權屬情況（土地使用權證、房產證）；構造及區位狀況（朝向、樓層、面積、裝修、用途及居住環境等）；抵押或租賃等情況；存在的瑕疵情況；優先購買權情況；稅費繳納情況；相關政策限制的規定；占有、使用情況；查封、凍結情況以及其他應當查明的事項。
3、【特殊情形下權屬調查與確定】
第一，房產已經備案但還未領證的。此情形下權屬不難，但在拍賣后，買受人需代被執行人辦理第一手的房地產權證后方能過戶到自己名下，拍賣成本增加。
第二，房屋已簽訂購房合同，且付清房款的。此類房子的處理，一般都是需要到開發商或者銀行調取購房合同以及購房發票來確定權屬。
第三，違章建設的房產。此類情況一般是通過購房合同以及收款收據來確定權屬。在拍賣時要說明瑕疵的存在，載明競拍后不能辦理過戶手續的風險。
對違章建筑房屋，有分歧觀點：一種觀點認為，違章房產違反行政管理法規，面臨被拆除的風險，不屬于受法律保護的物權，故不能作為物權被拍賣。另一種觀點認為，違章房屋應具體分析，有些違章房屋可通過補正手續而轉為合法，此種情況下應當繼續執行。更開放的觀點認為，即便是不可補正轉為合法的違章房屋，在充分披露告知法律風險，買受人自愿承擔可能被拆除的風險而買受房屋的，法院應在所不問。
第四，自建的廠房以及房屋。此類房產一般要通過土地登記以及規劃報建資料來確定權屬！要花費大量的時間去調查。
4、【關于抵押權的調查】
討論中，針對最高額抵押特別提示。根據“查扣凍規定”第27條，人民法院查封、扣押被執行人設定最高額抵押權的抵押物的，應當通知抵押權人。抵押權人受抵押擔保的債權數額自收到人民法院通知時起不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權人，但有證據證明抵押權人知道查封、扣押事實的，受抵押擔保的債權數額從其知道該事實時起不再增加。
（按：《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第二十七條規定，“人民法院查封、扣押被執行人設定最高額抵押權的抵押物的，應當通知抵押權人。抵押權人受抵押擔保的債權數額自收到人民法院通知時起不再增加。
人民法院雖然沒有通知抵押權人，但有證據證明抵押權人知道查封、扣押事實的，受抵押擔保的債權數額從其知道該事實時起不再增加。”）
因此，作為查封法院，執行法官應及時向抵押權人發出查封通知書。作為申請執行人和抵押權人應及時調查查明受抵押擔保債權數額，以及時確定權利主張策略。
5、【關于租賃權的調查確定】
執行過程中，查封了鋪位等商業房產后，應及時到現場調查，并拍照取證，以免日后產生新的租賃權，對抗拍賣！或者遺漏租賃權，使租賃人的優先購買權受影響。
二、房產處置過程中常見的3個執行障礙及對策
1、【長期租賃】
執行實務中，有時候會出現不合理的長期租賃，如長達10年以上租賃期，租金全部付清或抵債。可能涉及惡意租賃，以設定長期租賃權妨礙執行。
對此，“拍賣變賣規定”第31條規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。故租賃權的設定，若影響在先的擔保物權，法院可依法去除。但是沒有抵押權的情況下，申請執行人只能通過訴訟程序來舉證推翻該租賃權的效力。
（按：《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）第三十一條規定，“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”）
在舉證責任上。有觀點認為，沒有備案的租賃合同不能對抗已公示的抵押權，故舉證責任應在租賃權人。另一種觀點認為，備案并非租賃合同的生效要件，故不能僅憑租賃合同是否備案來判斷是否涉及惡意租賃。
在證據渠道方面。有觀點認為，考慮到企業工廠的租賃合同一般會在稅務部門交納稅費。故可以通過稅單日期來確定租賃合同的實際發生日期，從而避免被執行人倒簽租賃合同，制造惡意租賃。但考慮到我國在此領域的稅收征管尚不完善，故此經驗主要依靠法官在個案中裁量發揮。
考慮到唯一住房的有關研討比較豐富。討論重點是如何推進。
（一）被執行人下落不明，房產無人居住的，應推定被執行人放棄居住權利，或推定被執行人有能力自行解決住房問題。該房產應當及時拍賣處理。
（二）對被執行人或案外人使用房屋，以致無法騰空拍賣的，應當允許以不交吉形式（即法院不負責騰屋交付）拍賣房產。此種處理會導致房產交易流拍、交易價值降低。但由于是被執行人自己行為導致，故交易價值降低亦屬于其自行承擔的風險。至于買受人取回房屋的問題，因拍賣前已充分披露，故執行程序中不作處理，買受人可另行法律途徑處理。
對此，觀點一認為，有利于唯一住房問題的處置，買受人在取回房屋問題上也比法院有更多措施和靈活性。但考慮各地沒有統一規范，有關省、市法院應當在轄區內制定細則，以利貫徹。
觀點二則認為，如果是銀行作為申請執行人，不交吉拍賣導致抵押物價值降低，債權受償比率偏低，甚至不足以清償本金。從銀行業內部監管來看，是不適宜的。
觀點三認為，不交吉拍賣形式，并沒有實際解決唯一住房的問題，只是將矛盾轉移到了買受人與房屋使用人之間。
3、【關于在后查封案件對房產的執行】
實務中出現過：A案訴訟保全查封房屋，但因訴訟程序未完結房產未處置，而B案執行案輪候查封房屋，因查封未生效而無法處置房產。由此產生在后查封案件能夠執行房產的問題。
對此，觀點一認為，由于B案未實際查封房產，故無權對該房產進行拍賣處理。應等到A案審理終結轉入執行程序，或者解封房產后B案實際查封后，方可以處理。
觀點二認為，A案的訴訟保全并不妨礙B案的執行處置。B案得對房產進行拍賣處置，但拍賣前應明確告知有關當事人：拍賣變價款中將預留首封訴訟保全的債權數額。而如果A案經判決后敗訴，或判令債權數額少于保全債權數額，則將應對預留款中的剩余款進行二次分配。
（轉自法客帝國）
