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【審判規則】
被執行人將其開發的房產出售給占有人，并簽訂房屋買賣合同。占有人在支付全部房款后占有該房屋，但始終未辦理房屋所有權登記。被執行人因民事糾紛被申請強制執行，法院將占有人占有的房屋一并進行查封。房屋所有權登記僅是行政管理手段，不能據此認定房屋的實際所有權人。占有人已經付清全部房款，應認定該房屋系占有人實際享有，故法院應當解除對該房屋的查封。
【法律規范】
《中華人民共和國民事訴訟法》二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
第二百三十五條 人民檢察院有權對民事執行活動實行法律監督。
【司法解釋】
最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
【審判規則評析】
物權登記制度僅是行政管理的手段，并非認定物權所有權轉移的標準，不具有認定物權實際權利的屬性。已經支付全部價款并實際占有的，或者通過其他合法途徑實際取得物權的，即使尚未辦理登記手續，也應當認定其已取得該財產的所有權，依法應受保護。
在執行案件中，被執行人已將其財產出售給占有人，占有人已經支付全部價款并實際占有使用，但是未辦理過戶登記手續，財產依然登記在被執行人名下，人民法院不應當對占有人已經實際占有的該部分財產進行查封、扣押、凍結。具體來說，占有人已經支付全部價款并實際占有被申請執行的財產，雖然未辦理過戶登記手續，但未辦理登記系因為登記部門或者其他非占有人所能控制的原因導致，占有人對此無過錯，應認定占有人已經取得該財產的所有權。為公平保護占有人的合法權益，法院應當裁定解除對該財產的查封、扣押、凍結。
據此，占有人已經實際支付全部房款，應認定其已經取得房屋所有權，法院無權查封占有人占有的房產，故法院應當解除對該財產的查封。
【最高人民檢察院指導案例】
黃X案外人執行異議之訴案
【權威公布】 最高人民檢察院公布：九起民事檢察監督典型案例（2014年9月25日）
【檢 索 碼】 K3910422++MM++++0713B
【案 由】 案外人執行異議之訴
【判決日期】 2013年01月01日
【當事人信息】
異 議 人： 黃X
被申請執行人：四川X房地產開發有限公司
【基本案情】
2005年，四川X房地產開發有限公司同黃X簽訂《商品房買賣合同》。2007年，黃X繳清全部購房款后，四川X房地產開發有限公司將其開發的一套房屋交予黃X，但因四川X房地產開發有限公司操作不規范導致該房屋未能登記備案在黃X名下，而是登記備案在陳X名下。2012年，房產管理部門將該備案登記注銷。
2012年12月24日，鐘X向法院申請執行四川X房地產開發有限公司開發的房產，法院依法對四川X房地產開發有限公司開發的房產進行查封，其中包括黃X實際占有的房屋。
黃X以其占有的房屋被法院強制執行為由，提起申訴。
【爭議焦點】
被執行人將其開發的房產出售給占有人，占有人支付購房款后占有該房屋，但雙方未辦理所有權變更登記。執行法院能否將該房屋作為被執行人的財產予以強制執行。
【審判結果】
執行法院裁定：查封被執行人四川X房地產開發有限公司開發的房產。
黃X不服執行法院裁定，向檢察機關申訴。
檢察機關監督建議稱：被執行人四川X房地產開發有限公司與異議人黃X簽訂《商品房買賣合同》，異議人黃X已經對全部購房款交付完畢，并實際占有使用至今，該房屋所有權應為黃X所有。
執行法院裁定：中止執行黃X占有的房屋。
（轉自：審判標準規范）
