1.房地產新政對合同履行的影響
房地產新政中提出了限購、限貸的舉措,對于已經訂立預約合同尚未正式簽訂商品房買賣合同,或者已經簽訂商品房買賣合同因限購無法辦理房屋所有權轉移登記。或者因限貨無法辦理按揭貸款的。當事人是否可以請求解除合同?
我們認為,此時應重點審查當事人對房地產新政的后果是否有所預見。房地產調控政策自2010年初以來一直延續,當事人對調控政篥的發展方向應當有所判斷。雙方在合同中對新政的后果予以安排的,應當予以承認。如果雙方在合同中對新政沒有條款安排的。當事人能夠預見的。不構成情勢變更。如果當事人對政策的出臺或變化無法預見,導致交易基礎喪失的。應當適用情勢變更。比如限購人群的進一步擴大、稅收的大幅變化等。
當然,合同受房地產新政的影響應當發生在合同正常履行過程中。如果因合同一方遲延履行合同義務后遇新政調整,則應由違約方承擔責任。
2.關于規避房地產新政的行為性質認定問題
一是借名購房
購房人由于屬于限購或限貸人群，通過借用他人的名義購買房屋。實踐中出現名義購房人與實際購房人均主張其為所購房屋的產權人，爭奪房屋所有權的糾紛。也出現因拖欠貸款導致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實權利人為抗辯的糾紛。
我們認為,此時應當維護交易的安全,保護善意交易相對方的利益，以名義購房人作為合同主體，交易相對人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。實際購房人要求請求確認房屋歸其所有的，除政策重新調整允許其取得產權外，不予支持。以打擊規避調控政策的不誠信行為,維護房地產調控政策的效果。
二是以房抵債
買賣雙方通過簽訂虛假的民間借貨合同，合同中約定以房抵債，實際上是房屋買賣,通過法院訴訟或者簽訂和解協議申請法院確認的方式,達到規避限購和稅收的目的。
我們認為,當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中達成以房抵債協議，經審查，當事人未履行物的交付行為的，法院不應出具調解書予以確認。仍應按原債的關系進行審查和處理，以防范虛假訴訟的發生。
三是簽訂"陰陽合同"
實踐中,賣方人往往約定房價凈得。而將營業稅等稅收都約定由買房人承擔。買房人為了減少繳納的稅款，在真實的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網簽的合同，通過做低交易價格達到避稅目的。而在此之后，因合同履行又會引發雙方對合同真實性以及房屋真實價格的糾紛。
我們認為：為避稅簽訂的網簽合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應認定為無效，以實際履行的房屋買賣合同為準。但由于規避國家稅收規定，可建議相關機關予以處罰。
四是偽造資料規避政策的行為
房地產調控措施實施期間，因合同一方當事人偽造相關資料簽訂商品房買賣合同，信貸機構不予貸款或者相關部門不予辦理產權過戶手續的，合同相對人可以請求撤銷或者解除合同。并要求對方支付違約金或賠償損失。
3.房地產新政對房屋中介合同的影響
因房地產調控政策出臺導致商品房買賣合同無法履行，中介機構以已經促成購房者與出賣人簽訂房屋買賣合同，居間行為已經完成為由要求支付中介費的，對于居間報酬不應支持,但居間人為居間活動支付的合理費用,應當可以支持。
此外,房產中介公司為了招攬業務,多賺取傭金,幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如假離婚、偽造繳納社會保險費憑證等建議,規避房產新政。對此惡意促成買賣雙方訂立合同,如果房屋買賣合同不能履行,嚴重損害委托人利益的,對居間人請求委托人支付報酬的，不應支持。委托人請求居間人賠償所造成的損失的，應當根據當事人的過錯程度處理。
（潘軍鋒 江蘇省高級人民法院 史上最全商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點集成）
