案由:房屋買賣合同糾紛
案件當事人:上訴人(原審被告):孫曉東
被上訴人(原審原告):張鳳娥
被上訴人(原審原告):張澤光
被上訴人(原審原告):好本晶子
基本案情:2013年5月白X1訴諸法院稱:孫曉東與其于2010年9月17日簽訂《房屋買賣合同》,約定將位于北京市豐臺區的1509室房屋賣給孫曉東,成交價格為200萬元,并于當天辦理了過戶手續。白X1稱事實上,該合同是其在受到孫曉東欺詐的情況下才簽訂的,應是無效合同。故起訴請求:1、確認《房屋買賣合同》無效。2、判令孫曉東協助將1509房屋產權過戶回其名下。3、孫曉東承擔全部訴訟費用。
孫曉東辯稱:不同意白X1的訴訟請求,合同是在2010年9月份簽訂,訴訟時效已過,白X1對其主張無證據支持,白X1已收到現金,打了欠條,房屋現在我名下,請求法院判決駁回白X1的訴訟請求。
張鳳娥、張澤光、好本晶子于重審中訴稱:張鳳娥與白X1系夫妻關系,張澤光、好本晶子系二人之子女。2010年9月17日,白x1與孫曉東簽訂《房屋買賣合同》,約定孫曉東購買1509號房屋,價款200萬元,雙方辦理了過戶手續。事實上,白x1與孫曉東之間并不存在房屋買賣的關系,白x1本意是辦理借款,并將房屋進行抵押。另外,張鳳娥作為房屋共有權人對簽訂合同一事并不知情,白X1屬于無權處分。故起訴請求:1、確認白X1與孫曉東簽訂的《房屋買賣含同》無效;2、判令孫曉東協助我們將涉案房屋產權過戶回我們名下;3、孫曉東承擔本案的全部訴訟費用。
爭議焦點:《房屋買賣合同》之性質系正常的房屋買賣還是作為白X1借款之擔保。
審理過程:根據孫曉東于2011年在公安機關所作陳述,1509號房屋實際上是作為白x1借款之擔保,并非一般買賣,其雖未在該詢問筆錄上簽字,但并不影響該筆錄的法律效力。孫曉東雖于2013年在公安機關陳述為正常的房屋買賣,但原審法院綜合考慮筆錄制作時間、先后順序,并經合其他筆錄內容,對孫曉東2011年陳述予以采信,對其2013年陳述不予采信,并無不當之處,本院不持異議。據此,白X1與孫曉東簽訂的《房屋買賣合同》名為買賣實為借款擔保,并非真實買賣行為,且違反相關法律規定,應屬無效。關于白X1與孫曉東之間的借款關系,應另行解決。
法院析理:依照我國《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條的規定,為擔保債務的履行,債務人以房產作抵押的,應當辦理抵押物登記;抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉為債權人所有。由于雙方所簽房屋買賣合同違反了上述法律規定,因此雙方所簽合同無效。
裁判結果:
一、確定白X1與孫曉東所簽訂《房屋買賣合同》無效;
二、孫曉東于判決生效十日后,協助張鳳娥、張澤光、好本晶子,將位于豐臺區1509號房屋的所有權轉移登記至張鳳娥、張澤光、好本晶子名下。
三、訴訟費用由孫曉東承擔。