2014年9月10日，北京市海淀區(qū)法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛案。原告陳女士在十年前從被告張先生手里購買了一套央產(chǎn)房，雙方約定等央產(chǎn)房交易政策出臺后就辦理房屋過戶手續(xù)，可相關(guān)政策出臺后，張先生卻變卦了，遲遲不肯辦理過戶。無奈，陳女士一紙訴狀將張先生告上了法院。
法庭上，陳女士稱，她因急需住房，于2004年從張先生手里購買了一套央產(chǎn)屋，并支付了全額購房款。當時雙方約定待國家政策出臺后就辦理過戶手續(xù)。2009年，國家出臺了央產(chǎn)房交易的相關(guān)政策，可當她按照買賣合同的約定要求張先生辦理過房手續(xù)時，卻遭到了張先生的拒絕。她認為張先生的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，故訴至法院要求張先生履行過戶義務。
張先生則辯稱，他與陳女士的確簽訂了房屋買賣合同，但由于該房屋性質(zhì)是標準價，原產(chǎn)權(quán)單位享有部分產(chǎn)權(quán)，他并非完全產(chǎn)權(quán)人，因此無權(quán)獨自處分房屋，他和陳女士簽訂的房屋買賣合同應當無效。同時張先生還提出反訴，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
法院經(jīng)審理查明，張先生在1994年從單位以房改房的方式購買了一套央產(chǎn)房。次年，張先生取得了該房屋的房產(chǎn)證，上面注明為“優(yōu)海字第XX號”。2004年，陳女士與張先生就該房屋簽訂了房屋買賣合同，并約定待國家政策允許后就辦理過戶手續(xù)。合同簽訂后，陳女士依約支付了全部購房款。但至今雙方未能就涉訴房屋辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
法院查明，原產(chǎn)權(quán)單位就該房屋享有6%的產(chǎn)權(quán)。購房職工如欲將該房屋上市交易，需將原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)購入，并將房屋性質(zhì)變更為成本價。而至今，張先生未向原產(chǎn)權(quán)單位提出購買單位產(chǎn)權(quán)的申請，亦未進行相應的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更。
法院經(jīng)審理后認為，涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)現(xiàn)仍為標準價，因未變更為成本價性質(zhì)而暫不具備上市交易及過戶條件，故無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由于張先生可以通過向原產(chǎn)權(quán)單位提出申請、購入單位所持有的產(chǎn)權(quán)份額，從而使涉訴房屋具備上市交易條件，故該房屋不屬于法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的房屋，該房屋買賣合同也不能因此被認定為無效。
最終，法院判決駁回了原告的訴訟請求和被告的反訴請求。法院宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。
法官提醒：
買房應先查清房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
為避免交易風險和不必要的經(jīng)濟損失，在訂立房屋買賣合同前，當事人應充分了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并了解相關(guān)交易政策。
房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在房產(chǎn)證上有所體現(xiàn)。例如，本案中，“優(yōu)海字第XX號”即表明該房屋性質(zhì)系標準價。如果當事人對此無法識別，建議持房產(chǎn)證復印件咨詢相關(guān)房屋交易部門（包括各區(qū)縣房管所、央產(chǎn)房交易辦公室）或原產(chǎn)權(quán)單位。
對于房改房的上市交易問題，建設部已于1999年8月13日頒布實施了《關(guān)于進一步推進現(xiàn)有公有住房改革的通知》【建住房（1999）第209號】，其中第七條明確規(guī)定：“對職工已按標準價購買的住房，要鼓勵職工在自愿的基礎上按成本價補足房價款及利息。職工按成本價補足房價款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有”。
（來源：首都政法綜治網(wǎng)作者：齊穎 原標題：央產(chǎn)房交易有風險 買房十年終難過戶）
