名為房屋買賣實為借貸 原告訴請交付及產權過戶法院如何判決
【案件當事人】
上訴人(原審原告)朱某某。
被上訴人(原審被告)裔某某。
【基本案情】
原審法院經審理查明，朱某某與案外人葉某某系母子關系，葉某某與徐某某系夫妻關系。
上海市黃浦區中山南路xxx弄xxx號xxx室房屋(以下簡稱系爭房屋)系裔某某所有的產權房。2003年5月6日，該房屋設定抵押權人上海銀行豫園支行，債權數額人民幣(以下幣種均為人民幣)10萬元；2010年11月1日，該房屋設定抵押權人葉某某，債權數額11.2萬元。
2010年10月28日，裔某某出具《借條》，稱“本人裔某某向葉某某借款112,000元(壹拾壹萬貳仟元正)，其中100,000元轉賬，12,000元現金，于2010年12月28日前歸還。”徐某當日通過中國農業銀行向裔某某轉賬10萬元。
2011年2月15日，裔某某出具《借條》，稱“今本人裔某某3101021xxxx4231217向葉某某借款272,000(貳拾柒萬貳仟元正)，其中200,000元轉賬，72,000元現金，于2011年8月15日前歸還。”葉某某當日通過中國工商銀行向裔某某轉賬20萬元。同日，裔某某在《上海市房地產買賣合同》尾頁署名。次日，朱某某在該合同尾頁署名。該合同約定：通過上海延家房地產經紀事務所公司(房地產執業經紀人趙燕萍)居間介紹，裔某某將系爭房屋以50萬元價格出售給朱某某；雙方于2011年3月31日前辦理騰房交接及轉讓過戶手續；朱某某于2011年2月10日前支付全部房價款的40%計20萬元作為定金，待支付尾款時抵作房價款，朱某某于2011年4月10日前支付30萬元；本合同一式五份；合同“抵押情況”一欄為空白。
2011年2月25日，裔某某出具《借條》，稱“今裔某某向葉某某借款人民幣壹拾萬元(100,000元)，于2011年8月25日前歸還。”朱某某當日通過中國工商銀行向裔某某轉賬10萬元。
2011年夏天，裔某某向朱某某方還款12.2萬元，徐某某出具收條稱“今收到裔某某人民幣壹拾貳萬貳仟元整。原2011年8月25日前歸還借條作廢。原2011年8月15日前歸還借款改為貳拾伍萬元整。
2012年8月，朱某某提起訴訟，請求判令裔某某履行上海市房地產買賣合同，與朱某某共同辦理上海市黃浦區中山南路xxx弄xxx號xxx室房產的交付及產權過戶手續。
原審法院審理中，證人葉某某稱，其是朱某某的兒子。其與裔某某之母羅某某相識后，羅某某向其借款。由于借款時間很長，羅某某無法還清借款，故主動提出將系爭房屋出售朱某某方，雙方事先約定了房屋價格。葉某某的妻子徐某看過系爭房屋。葉某某記不清楚簽訂房屋買賣合同的時間，但記得簽約地點在工商銀行七寶支行，且當天簽訂買賣合同，當天借款轉賬。房屋買賣合同是葉某某找認識的中介公司打印的，朱某某、裔某某簽訂了一式兩份合同。朱某某所稱2011年8月29日的收條上“葉某某”并非證人書寫，裔某某所述的12.2萬元是裔某某之母羅某某的還款。證人同意裔某某所欠的27.2萬元借款轉為朱某某的購房款。
證人徐某某稱，徐某某是朱某某的兒媳，葉某某的妻子。裔某某起初向朱某某方借錢，后來裔某某要繼續借錢，因裔某某未能歸還以前的借款，故朱某某予以拒絕。裔某某因此就說把房子賣給朱某某方，借款就變成了房款。徐某某曾到系爭房屋周圍看過環境，但未進入系爭房屋查看。裔某某所稱2011年8月29日的收條除簽名和年月日外，其余字體均為徐某某書寫。當時是2011年夏天，徐某某催促裔某某還款，并草擬了該收條，要求裔某某按照該收條的方式還款，但裔某某沒有歸還12.2萬元，收條也落到裔某某手中，收條上的“葉某某”不清楚是何人書寫。徐某某同意裔某某所欠的錢款轉為購房款。
原審法院審理中，朱某某認可裔某某已經按照落款于2011年8月29日的《收條》內容歸還了朱某某12.2萬元。
【一審判決】
原審法院認為，當事人依法享有自愿訂立合同的權利。朱某某主張系爭房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，裔某某則辯稱其對房屋買賣一事并不知情。原審法院認為，首先，朱某某與證人葉某某、徐某某系親屬關系，且相互認可各自的行為，故其三人的行為可視為朱某某方的共同行為。其次，若朱某某、裔某某之間的房屋買賣是雙方的真實意思表示，對裔某某而言，在房屋買賣合同簽訂之前，裔某某僅欠朱某某11.2萬元。然而，裔某某在簽訂買賣合同之時，不僅未向朱某某方收取合同約定的首期購房款余款，而且于當日再次向朱某某方借款27.2萬元，裔某某的行為顯然有違常理。再次，若朱某某、裔某某之間的房屋買賣是雙方的真實意思表示，對朱某某而言，借款已經全部轉化為購房款，朱某某方卻在自己尚未付清購房款的情況下，于2011年夏天催促并實際收取了裔某某償還的欠款，朱某某的行為亦有違常理。最后，雙方對于借款轉化為購房款無任何書面協議；合同注明為一式五份，但朱某某自稱是一式兩份或三份，現僅能提供一份原件；系爭房屋有兩名抵押權人，但合同對此未作說明；合同約定的價格明顯低于當時的市場價。綜上，可以認定朱某某提供的房屋買賣合同未經朱某某、裔某某協商，并非朱某某、裔某某的真實意思表示，朱某某、裔某某之間仍為借貸關系，并未形成房屋買賣合同法律關系。朱某某要求裔某某履行合同，協助辦理房屋交接和轉讓過戶的訴訟請求，于法無據，法院不予支持。至于朱某某方與裔某某之間的借貸糾紛，不屬于本案的處理范圍，本案對此不作處理。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四條之規定，判決如下：朱某某要求裔某某履行上海市房地產買賣合同，與朱某某共同辦理上海市黃浦區中山南路xxx弄xxx號xxx室房產的交付及產權過戶手續的訴訟請求，不予支持。
【二審判決】
原審法院判決后，朱某某不服提出上訴稱，2011年2月25日裔某某出具的借條指向對象為葉某某，該10萬元由葉某某直接將現金交給裔某某，與朱某某轉賬給葉某某的10萬元房款無關。原審法院認定證人徐某某出具收條稱收到122,000元，而徐某某未作此表述。本案雙方均在合同上簽字，符合合同形式要件，合同成立。對于合同效力的異議，應通過其他方式解決。裔某某至今仍從事房產中介工作，具有豐富的房屋買賣經驗，不存在在房屋買賣合同尾頁簽字卻不知情的情形。綜上，請求二審法院依法撤銷原審判決，發回重審或改判支持朱某某原審訴請。
被上訴人裔某某辯稱，1、2011年2月25日的10萬元借條與朱某某轉賬給裔某某10萬元是一筆錢，有一審庭審記錄為證。且葉某某未舉證其以現金形式支付給裔某某10萬元。2、雙方從未就系爭房屋價款、付款方式等關于房屋買賣合同的實質性條款內容協商，該合同從未有過要約及承諾，合同不能成立生效。裔某某只是在朱某某方提供的一張對身份和聯系方式確認的紙張上簽名，從未簽訂過合同。朱某某方稱合同簽訂了2-3份，不符合辦理房屋買賣手續的相關規定，且其對簽訂地點陳述多次變化，前后矛盾，不具有可信性。3、裔某某以送飲用水謀生，其在2003-2004年間從事房產中介工作，后該公司已經于2008年被吊銷。當時的交易操作規則與現在交易規則不同，不能證明裔某某具有豐富的房屋買賣經驗。原審法院判決事實認定清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審法院查明的事實無誤，本院予以確認。
本院認為,本案爭議焦點在于當事人雙方對于系爭房屋是否否具有房屋買賣的真實意思表示。根據本案查明的事實可知，雙方當事人并無房屋買賣的真實意思表示。首先，合同約定朱某某應于2011年2月10日前支付全部房價款40%計20萬元作為定金，于2011年4月10日前支付30萬元。然，根據庭審查明的事實，朱某某未按照約定時間支付該兩筆款項，裔某某卻于2011年2月15日、2011年2月25日兩次向葉某某出具借條并明確約定還款時間，此行為顯然有悖常理。朱某某稱2011年2月25日的借條所寫金額系由葉某某另外現金支付，但未提供相應證據予以證明，且裔某某予以否認，本院不予采納。其次，本案系爭房屋存在上海銀行豫園支行及葉某某兩個抵押權人，而在房屋買賣合同中未予說明及作出約定，顯然不合常理。再次，合同約定了高額定金，卻對逾期交房、戶口遷移等違約責任未作任何約定，且朱某某方從未到系爭房屋內具體查看，顯然不符合二手房交易習慣。最后，朱某某方主張本案系有借款轉化為購房款，但未提供相應證據，且即使是裔某某為了歸還借款而出賣房屋，作為完全民事行為能力人，完全可以采用去中介公司掛牌，以市場價出賣的方式，而非以明顯低于市價的價格出賣，損害自身利益。朱某某對此陳述，本院難以支持。原審法院根據查明的事實確認雙方仍為借貸關系，并未形成房屋買賣合同法律關系并無不當。至于朱某某方與裔某某之間的借貸糾紛不屬于本案處理范圍，本案對此不作處理。綜上，上訴人的上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
