房改房,是指城鎮居民自行出資購買的根據國家房屋改革政策出售的房屋。在實際生活中,城鎮居民購買的房改房主要有兩種情形：一是按房改政策購買并取得所有權的房屋;二是按房改政策購買尚未取得所有權或者只享有部分所有權的房屋。離婚房改房糾紛案例中如何處理,我們堅持了以下做法:
一、關于已取得所有權的房改房的處理
婚姻關系存續期間購買的房改房分為兩種情形:一是夫妻一方以個人財產出資購買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋;二是夫妻雙方以共同財產出資購買婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。
第一種情形下,房屋所有權登記在一方名下的,該房屋應視為個人財產,原則上不納入夫妻共同財產分割。如果房屋雖然為夫妻一方出資購買，但產權登記在夫妻雙方名下的，就應當視為夫妻共同財產。雖然，我國婚姻法規定的是約定財產制，夫妻之間可以就婚姻關系存續期間取得的財產以及婚前財產約定歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，但夫妻一方將以其個人財產購買的公有房屋的財產登記在夫妻的共同名下的，按照我國《物權法》所規定的物權公示原則，該房屋的所有權為夫妻共同所有，按共同財產予以處理。
第二中情形下，按照我國《婚姻法》所規定的法定共同財產制原則，在夫妻關系存續期間，除當事人另有約定外，所購房屋應明確為夫妻共同所有，對此，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>的解釋(二)》(以下簡稱《解釋(二)》)第19條明確規定，“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”
二、關于尚未取得所有權或者只有部分所有權的房屋的處理
夫妻雙方居住的房屋尚未取得所有權或部分取得所有權的，均不是完整的所有權。根據《物權法》關于所有權的規定和《婚姻法》關于夫妻共同財產制的規定，對于尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋，不論是婚前或者婚姻關系存續期間，即不屬于夫妻個人財產，也不屬于夫妻公共財產。在司法實踐中，即使雙方當事人對房屋所有權的歸屬和分割已協商約定，該約定也具有法律上的約束力。人民法院在審理離婚案件時，也不能就雙方當事人提出的此類房屋所有權歸屬和分割的請求進行判決。當然，雙方當事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有權的取得、歸屬等協商解決，人民法院只可以就房屋的居住使用進行判決。對此，最高人民法院在《解釋(二)》第21條中作了明確的規定。
三、關于南京房改房離婚分割具體處理問題
(一)補償原則
對于夫妻一方以個人財產出資購買婚前或者婚后承租的公有房屋且登記在個人名下的，盡管該房屋為個人所有，但是由于購買的承租房是實行房改政策的公有房屋，該公有房屋的出售和價格的計算是受到國家政策調整的。因此，在離婚財產分割的時還要進行特殊處理。即，按照國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》職工按成本價格購買公有住房，每個家庭只能享有一次，職工購買現有租住的公有房屋的，售房單位應根據購房職工建立住房基金制度前的工齡予以折扣，同時，還要綜合考慮職工的職務等因素。由此可見，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含著夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。這樣一來，如果該承租房屋由夫妻乙方按當時的購買價以個人財產購買并作為個人財產處理，很顯然對另一方是顯失公平的。故在司法實踐中，分割處理該類房屋時，可在認定房屋為夫妻一方的個人財產前提下，全面考慮夫妻各方在該房屋房改中所體現的福利優惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等在房改房出售價格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價格中的福利政策具體物質折價，給對方適當的補償。
(二)照顧婦女兒童的原則
對于夫妻共同所有房屋，在分割時應當按照《婚姻法》、《婦女兒童權益保護法》的規定，由人民法院根據財產的具體情況，本著照顧婦女兒童權益的原則予以判決。
(作者單位：江蘇省邳州市人民法院)
