買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續(xù)履行？
——岳某與吳某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-046-2總第257）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網(wǎng)簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續(xù)履行 拒絕出賣 承租人優(yōu)先購買權(quán) 約定違約金 調(diào)整違約金 解除合同
【要點提示】
買方逾期付款構(gòu)成違約，但未致合同目的不能實現(xiàn)，且約定解除權(quán)行使的條件未成就，不得解除，合同繼續(xù)履行。賣方拒絕出售房屋構(gòu)成根本違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：岳某（買受人/甲方）
被告：吳某（出賣人/乙方）
第三人：某經(jīng)紀公司（經(jīng)紀公司/中介機構(gòu)/丙方）
【案情簡介】
2016年9月8日，岳某與吳某在經(jīng)紀公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定由岳某購買登記在吳某名下的坐落于北京市順義區(qū)涉案房屋，成交價格48萬，家具等其他費用39萬，房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行，出賣人應(yīng)于2016年10月31日前辦理抵押注銷手續(xù)；第五款約定出賣人已將該房屋出租，承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)。首付款為25萬元，支付首付款的時間或條件為網(wǎng)簽過后三個工作日，剩余款項應(yīng)當(dāng)于過戶當(dāng)天支付。
同日，三方簽訂《居間服務(wù)合同》，約定甲（吳某）、乙（岳某）雙方委托丙方（某經(jīng)紀公司）辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。同時買賣雙方簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，約定總房價款為87萬元。吳某同時簽署一份《關(guān)于如實陳述交易信息的聲明》，保證房屋處于出租狀態(tài)的，承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)。
同日，吳某（甲方）、岳某（乙方）及某經(jīng)紀公司（丙方）簽訂一份《補充協(xié)議》，...第二條付款方式及房屋交付約定：乙方于2016年9月8日向甲方支付定金5萬元，甲方應(yīng)在簽署本協(xié)議后60日內(nèi)向該房屋的原貸款機構(gòu)預(yù)約一次性提前還款，并應(yīng)于該貸款機構(gòu)通知提前還款之日（并不遲于2016年10月31日）將其原貸款一次性還清。乙方應(yīng)于網(wǎng)簽過后3個工作日將首付款25萬元（含前期支付全部定金5萬元）支付甲方。甲方應(yīng)在提前還貸后，辦理完解除抵押登記手續(xù)。甲乙雙方在甲方辦理完畢解抵押登記手續(xù)之后3個工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方同意在過戶當(dāng)天將房屋交付乙方。甲乙雙方于房屋交付當(dāng)日自行辦理物業(yè)交割，丙方陪同。剩余款項62萬元，乙方承諾在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給甲方。第四條違約責(zé)任第1款約定：甲乙雙方任何一方遲延履行本補充協(xié)議第二條約定義務(wù)的，遲延在30日內(nèi)，每遲延一日違約方需向守約方支付二百元整的違約金；第2款約定甲方拒絕將該房屋出售給乙方或者提高房屋交易價格的視為甲方違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個工作日內(nèi)以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方；第3款約定乙方遲延履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過30日視為乙方違約，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個工作日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。第六條約定本協(xié)議與《北京市存量房屋買賣合同》發(fā)生沖突，以本協(xié)議為準。
上述合同文本簽訂后，岳某于2016年9月8日當(dāng)天支付吳某5萬元定金。某經(jīng)紀公司于2016年9月19日為雙方辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。岳某于2016年9月20日左右收到某經(jīng)紀公司告知已辦理完網(wǎng)簽；吳某稱某經(jīng)紀公司一直未告知其辦理網(wǎng)簽的時間。2016年10月10日，岳某將剩余的20萬元首付款支付到吳某于交通銀行的銀行賬戶內(nèi)用于償還抵押貸款，該房屋的抵押權(quán)解除。
2017年1月4日，吳某向岳某提出拒絕出售涉訴房屋。岳某后以吳某構(gòu)成違約為由向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行雙方的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協(xié)議》，過戶并交付。
【法院判決】
一、吳某繼續(xù)履行與岳某以及某紀有限公司就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協(xié)議》；
二、岳某付清吳某剩余購房款六十二萬元，吳某協(xié)助岳某辦理上述房屋的過戶稅費繳納手續(xù)、公共維修基金變更手續(xù)并將上述房屋過戶登記至原某名下；
三、吳某將上述房屋交付給岳某；
四、第三人某經(jīng)紀有限公司就上述第一、二項內(nèi)容履行協(xié)助義務(wù)；
五、【后文揭秘...】；
六、駁回岳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、未經(jīng)買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網(wǎng)簽如何定性？是否構(gòu)成對出賣人的欺詐？
【詳見上文解析...】
二、買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續(xù)履行？
關(guān)于首付款的給付時間。雙方約定岳某于網(wǎng)簽辦理后三個工作日內(nèi)給付吳某首付款25萬元（含前期已支付的定金5萬元），岳某已認可某中介公司在2016年9月20日左右通知其網(wǎng)簽手續(xù)已辦完，則岳某應(yīng)在約定的時間內(nèi)再行支付吳文浩20萬元。但岳某直到2016年10月10日才完成支付20萬元的付款義務(wù)，逾期付款構(gòu)成違約。岳某稱雙方就20萬元首付款的付款時間另行達成口頭協(xié)議，即在吳某辦理解押前支付，吳某對此不予認可，岳某所舉證據(jù)不能證明其主張，法院未采信。
關(guān)于吳某拒絕出售涉案房屋。岳某逾期付款的天數(shù)尚未達到雙方合同第八條第二款及第十一條第二款第3項約定的吳某行使合同解除權(quán)的條件。另外雖然岳某逾期支付首付款20萬元，但吳某接受了該筆首付款用于償還銀行貸款并解除了涉訴房屋的抵押，該逾期付款行為不會導(dǎo)致吳某的合同目的不能實現(xiàn)，不能滿足《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的行使法定解除權(quán)的條件。故吳某于庭審中要求解除雙方的買賣合同無事實及法律依據(jù)，法院未予采納。雙方的合同應(yīng)繼續(xù)履行，但吳某明確表示拒絕出售涉訴房屋，構(gòu)成根本違約。岳某要求繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買賣合同，法院予以支持。
三、租賃關(guān)系成立于買賣關(guān)系之后，惡意承租人是否可主張行使優(yōu)先購買權(quán)？
【詳見后文解析...】
四、在判決房屋買賣合同繼續(xù)履行情況下，法院如何調(diào)整、酌減違約金數(shù)額？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
