租賃關系成立于買賣關系之后，惡意承租人是否可主張行使優先購買權？
買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續履行？
——岳某與吳某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-046-3總第257）
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續履行 拒絕出賣 承租人優先購買權 約定違約金 調整違約金 解除合同
【要點提示】
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但，租賃關系成立于買賣關系之后，惡意承租人無權行使優先購買權。
【當事人信息】
原告：岳某（買受人/甲方）
被告：吳某（出賣人/乙方）
第三人：某經紀公司（經紀公司/中介機構/丙方）
【案情簡介】
2016年9月8日，岳某與吳某在經紀公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定由岳某購買登記在吳某名下的坐落于北京市順義區涉案房屋，成交價格48萬，家具等其他費用39萬，房屋已設定抵押，抵押權人為交通銀行，出賣人應于2016年10月31日前辦理抵押注銷手續；第五款約定出賣人已將該房屋出租，承租人已放棄優先購買權。首付款為25萬元，支付首付款的時間或條件為網簽過后三個工作日，剩余款項應當于過戶當天支付。
同日，三方簽訂《居間服務合同》，約定甲（吳某）、乙（岳某）雙方委托丙方（某經紀公司）辦理網上簽約手續。同時買賣雙方簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，約定總房價款為87萬元。吳某同時簽署一份《關于如實陳述交易信息的聲明》，保證房屋處于出租狀態的，承租人已放棄優先購買權。
同日，吳某（甲方）、岳某（乙方）及某經紀公司（丙方）簽訂一份《補充協議》，...第二條付款方式及房屋交付約定：乙方于2016年9月8日向甲方支付定金5萬元，甲方應在簽署本協議后60日內向該房屋的原貸款機構預約一次性提前還款，并應于該貸款機構通知提前還款之日（并不遲于2016年10月31日）將其原貸款一次性還清。乙方應于網簽過后3個工作日將首付款25萬元（含前期支付全部定金5萬元）支付甲方。甲方應在提前還貸后，辦理完解除抵押登記手續。甲乙雙方在甲方辦理完畢解抵押登記手續之后3個工作日內共同辦理房屋所有權轉移登記手續。甲方同意在過戶當天將房屋交付乙方。甲乙雙方于房屋交付當日自行辦理物業交割，丙方陪同。剩余款項62萬元，乙方承諾在房屋所有權轉移登記手續辦理完畢當日支付給甲方。第四條違約責任第1款約定：甲乙雙方任何一方遲延履行本補充協議第二條約定義務的，遲延在30日內，每遲延一日違約方需向守約方支付二百元整的違約金；第2款約定甲方拒絕將該房屋出售給乙方或者提高房屋交易價格的視為甲方違約，甲方應在違約行為發生之日起五個工作日內以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方；第3款約定乙方遲延履行本補充協議第二條約定的義務超過30日視為乙方違約，乙方應在違約行為發生之日起五個工作日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。第六條約定本協議與《北京市存量房屋買賣合同》發生沖突，以本協議為準。
上述合同文本簽訂后，岳某于2016年9月8日當天支付吳某5萬元定金。某經紀公司于2016年9月19日為雙方辦理網上簽約手續。岳某于2016年9月20日左右收到某經紀公司告知已辦理完網簽；吳某稱某經紀公司一直未告知其辦理網簽的時間。2016年10月10日，岳某將剩余的20萬元首付款支付到吳某于交通銀行的銀行賬戶內用于償還抵押貸款，該房屋的抵押權解除。
2017年1月4日，吳某向岳某提出拒絕出售涉訴房屋。岳某后以吳某構成違約為由向法院提起訴訟，要求繼續履行雙方的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》，過戶并交付。
【法院判決】
一、吳某繼續履行與岳某以及某紀有限公司就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》；
二、岳某付清吳某剩余購房款六十二萬元，吳某協助岳某辦理上述房屋的過戶稅費繳納手續、公共維修基金變更手續并將上述房屋過戶登記至原某名下；
三、吳某將上述房屋交付給岳某；
四、第三人某經紀有限公司就上述第一、二項內容履行協助義務；
五、【后文揭秘...】；
六、駁回岳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、未經買賣雙方簽字中介公司擅自將信息提交完成網簽如何定性？是否構成對出賣人的欺詐？
【詳見上文解析...】
二、買方逾期支付首付款、賣方拒絕出售，房屋買賣合同該解除還是繼續履行？
【詳見上文解析...】
三、租賃關系成立于買賣關系之后，惡意承租人是否可主張行使優先購買權？
《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”關于吳某所述涉訴房屋承租人行使優先購買權一節。首先，吳某在簽訂房屋買賣合同時已作出承租人放棄優先購買權的承諾；其次，吳某出售房屋時其承租人已明知該房屋將出售，當時并未提出優先購買；第三，岳某也表示在雙方買賣關系成立時的承租人在租期內可以繼續租賃涉訴房屋；第四，吳某在明知其已將涉訴房屋出售的情況下在前一份租賃合同到期時仍與杜某簽訂房屋租賃合同，具有一定的惡意，雙方的租賃關系成立于買賣關系之后，杜某無權行使優先購買權。綜上，吳某以其承租人要求行使優先購買權為由拒絕出售涉訴房屋無事實和法律依據，法院不予采信。租賃關系成立于買賣關系之后，惡意承租人無權主張行使優先購買權。
四、在判決房屋買賣合同繼續履行情況下，法院如何調整、酌減違約金數額？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第二百三十條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
