供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-129）
妻子不在場、事后不同意，丈夫代簽房屋買賣合同解除被判違約賠償35萬元！
——應某、譚某與北京某房產經紀公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
合同解除 購房資質 無權處分 配偶同意出售聲明 房屋市場價值 評估報告 違約責任 過錯程度
【要點提示】
夫妻一方出售房屋時擅自代不在場另一方簽訂書面授權聲明，事后合同因該方不同意致不能繼續履行而解除，法院對相應損失賠償一般會綜合考慮買受人的實際損失、雙方的過錯程度、合同的相關約定、合同已經履行的狀況等因素，酌情確認出賣人應承擔的損失賠償數額。
【當事人信息】
原告：譚某（買受人、上訴人）
被告：應某（出賣人、上訴人）
【案情簡介】
2016年1月1日，譚某與應某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》（以下簡稱房屋買賣合同），約定應某將案涉房屋出售給譚某，雙方約定的價款為3 300 000元，簽約當日，譚某向應某支付定金200 000元。某房產經紀公司為雙方提供居間服務，譚某向某房產經紀公司支付居間服務費16 500元及綜合保障服務費6600元。合同簽訂后，雙方的合同僅履行至定金的支付和收取，之后的步驟因雙方發生爭議并未實際履行。2016年3月30日，應某向譚某退還了定金200 000元。2016年5月7日，譚某與北京某房地產開發有限公司簽訂了《北京市商品房現房買賣合同》，譚某購買了另一其他房屋。事后雙方經多次協商、溝通，均未果。
譚某訴至法院，請求：1.判令解除譚某和應某之間的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》；2.應某向譚某支付違約金1 300 000元；3.應某向譚某支付居間服務費16 500元；4.應某向譚某支付綜合保障服務費6600元；5.應某支付譚某定金200 000元的利息，自2016年1月1日起至其實際給付之日止。
【法院判決】
一審：1.譚某與應某于2016年1月1日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于2016年3月30日解除；2.應某支付譚某違約金350 000元；3.駁回譚某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、本案法院如何認定雙方房屋買賣合同的解除時間？
法院認為，房屋買賣合同在無法繼續履行的情況下，雙方曾就合同解除事宜進行商談，譚某雖未在《解約協議》上簽字，雙方并未就合同解除一事達成書面協議，但譚某在訴訟中對相關錄音整理資料的質證意見亦顯示：其同意解除房屋買賣合同，但因不同意解約協議具體條款內容而未在該協議上簽字。上述譚某的兩重意思表示并不矛盾，且體現于譚某收取應某退還的定金及給應某發送的《通知書》措辭之中，譚某認可雙方的房屋買賣合同已經解除，只是對后續的賠償事宜未能達成一致意見。故法院認為涉案房屋買賣合同已于2016年3月30日協商解除，同時因譚某沒有在《解約協議》上簽字，解約協議對譚某沒有約束力。
至于譚某主張其向應某發出《通知書》，目的是通知應某繼續協商房屋買賣合同的解除及相關違約賠償責任、因應某否認收到該《通知書》，房屋買賣合同直至一審法院開庭時未能解除，認為法院應依法解除該合同。譚某的該項上訴請求與其在合同履行過程中的意思表示及其在案件審理中的質證意見不一致，法院不予采信。
二、房屋買賣合同履行過程中因未取得夫妻一方授權致合同不能繼續履行而解除后，相應損失該如何賠償？
關于應某所應承擔的違約責任，法院裁判時參考了如下因素：
1.案涉房屋買賣合同無法繼續履行的原因。在簽訂合同時，譚某即委托某房產經紀公司代為其辦理購房資質的審核手續，在合同履行過程中，譚某的購房資質通過審核。譚某在簽約時是否具備購房資格，不構成房屋買賣合同無法繼續履行的原因。應某作為房屋的出賣方，明知自己未獲得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售聲明》上簽字并與譚某簽訂房屋買賣合同的行為，是構成涉案合同無法繼續履行的根本性原因。
2. 譚某的實際損失。其于2016年3月30日便收回了定金，亦明知應某不再履行合同，則其可以在2016年3月30日之后另尋房源，其堅持主張按照2016年6月12日的房屋市場價值作為損失的計算依據，法院不予采納；關于譚某主張的定金的利息，屬于其發生的實際損失，法院在違約金數額時已經一并予以考量，故不再單獨進行裁判。
3. 交易各方的過錯程度。法院認為買賣雙方均存有一定的過錯。應某作為房屋的出賣方，明知自己未獲得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售聲明》上簽字的行為，是構成涉案合同無法繼續履行的根本性原因，應當就合同無法繼續履行承擔主要責任；譚某作為買受方，應當對共有權房屋出賣人的處分權盡到審慎的注意義務，在應某的妻子未到場簽訂《配偶同意出售聲明》的情況下，依然繼續簽訂房屋買賣合同，也負有一定的過錯；某房產經紀公司作為專業的房屋買賣居間服務機構，對于出賣方的房屋權屬性質應當進行嚴格的審核，在應某的妻子未到場簽訂《配偶同意出售證明》或者出具書面授權的情況下，同意應某代其妻子簽字，從而導致了此后雙方的房屋買賣合同存在不能繼續履行的風險，此為某房產經紀公司的過錯。買賣雙方對合同的不能繼續履行均存有過錯，在計算應某應當承擔的違約責任時應予以考量。
3. 合同的相關約定。雙方的房屋買賣合同對于單方解除合同的情況下，約定的違約金標準為房屋成交總價的20%。
4. 雙方合同已經履行的狀況。譚某在合同履行過程中，僅支付了定金，并未投入大額的資金，且在2016年3月30日便收回了定金，亦明知應某不再履行合同，則其可以在2016年3月30日之后另尋房源，采取適當的法律措施及時止損。
綜合考慮，法院最終判決賣方賠償買方違約金35萬元人民幣。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
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