供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-130）
先簽合同后出限購政策致買方喪失購房資格，合同應當解除還是繼續(xù)履行？
——李某與孟某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
尚未辦理房屋產權證 設定抵押 限購政策 京十五條 購房資質 解除合同 稅費負擔 違約金
【要點提示】
先簽合同后出限購政策致買方喪失購房資格，就合同應當解除還是繼續(xù)履行問題，根據《北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第六條，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2011年2月17日）之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持。
【當事人信息】
原告：李某（出賣人、反訴被告、上訴人）
被告：孟某（買受人、反訴原告、上訴人）
【案情簡介】
2010年8月16日，出賣人李某（甲方）、買受人孟某（乙方）與居間方某某中介公司（丙方）簽訂《北京市房屋買賣合同》（以下簡稱房屋買賣合同），約定：該房屋為商品房；該房屋已經設定抵押，甲方應于房屋轉移登記前辦理抵押注銷手續(xù)；房屋成交價格為185萬元；...甲、乙雙方應按照國家及北京市的相關規(guī)定繳納各項稅、費，根據雙方協(xié)商，以上稅費由乙方全部承擔。
同日，三方又簽訂《北京市房屋買賣合同補充協(xié)議》（以下簡稱補充協(xié)議）：第三條，在本合同簽訂時，乙方付給甲方購房首付款100萬元，余款應在權屬轉移登記手續(xù)辦理日由乙方一次性交齊；第五條，甲方應當在乙方支付全部房款之時將房屋交付給買受人；第九條，（一）當事人雙方同意，在甲方取得房屋所有權后3日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)；（二）乙方未能在房屋權屬轉移登記手續(xù)辦理后3日內取得房屋所有權證的，按下列方式處理：1.如因甲方的責任，乙方有權退房。...乙方不退房的，自乙方應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證證書之日起，甲方按日計算向乙方支付已付款萬分之二的違約金，并于乙方實際取得房屋所有權證書之日起7日內向乙方支付。
合同簽訂后，孟某向李某支付人民幣100萬元， 2010年8月16日當天，李某將購房發(fā)票、契稅完稅證明、房屋維修基金交納證明等原始單據及涉案房屋一并交付孟某，該房屋孟某居住至今。2011年7月6日房產證下發(fā)后，雙方因為房屋處于抵押狀態(tài)及國家出臺限購政策致買方不符合購房資格，房屋不能過戶，雙方互相推諉，要求對方承擔違約責任等，最終雙方經多次協(xié)商、溝通，均未果。
北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱京十五條），規(guī)定：“...對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”
北京市人民政府辦公廳于2013年3月30日下發(fā)《貫徹落實﹤國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知﹥精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱京十九條），規(guī)定：“對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅，...”
2014年5月16日，孟某與陳某協(xié)議離婚，無房產歸孟某所有。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會顯示孟某的家庭購房資格信息：“2010年8月16日起，孟某、陳某、陳某2家庭可新購1套住房。2011年7月6日、2013年8月6日，孟某、陳某、陳某2家庭名下住房情況不符合本市限購政策。自2014年5月17日至查詢時點（2015年5月19日），孟某、陳某2家庭名下住房情況符合本市限購政策。”
另外，順義住建委房屋登記薄顯示李某將涉訴房屋抵押給建行北京西四支行，債務履行期限為2009年7月21日至2024年7月21日，他項權證號為X京房他證順字第某某號，抵押設立登記時間2011年11月10日，抵押注銷登記時間2013年8月6日。
2014年6月，李某訴至法院，請求：1.解除房屋合同及補充協(xié)議；2.孟某支付2011年12月13日至起訴之日違約金154020元；3.孟某支付2011年12月13日至2014年7月31日期間房屋使用費77500元；4.孟某交還涉案房屋相關的原始單據。
孟某反訴請求法院判令：1.確認雙方所簽的《北京市房屋買賣合同》及《北京市房屋買賣合同補充協(xié)議》合法有效并繼續(xù)履行，李某協(xié)助孟某辦理房屋過戶手續(xù)，并承擔出賣人應承擔的房屋過戶手續(xù)費用（庭審中明確為要求李某承擔個人所得稅）；2.李某賠償孟某自2011年7月10日至李某實際履行之日止的按成交價格計算萬分之二的違約金414400元（370元某1120天）。
【法院判決】
一審：1. 李某與孟某簽訂的《北京市房屋買賣合同》及《北京市房屋買賣合同補充協(xié)議》有效，均自判決生效之日起解除；2. 孟某向李某返還北京市某201號房屋的三張購房發(fā)票和一張業(yè)主交房交費收據的原始單據；3. 李某返還孟某北京市順義區(qū)某201號房屋的購房款一百萬元；4. 駁回李某的其他訴訟請求；5. 駁回孟某的其他訴訟請求。
二審（反轉）：1.撤銷北京市順義區(qū)人民法院一審民事判決。2.李某與孟某簽訂的《北京市房屋買賣合同》及《北京市房屋買賣合同補充協(xié)議》繼續(xù)履行，李某協(xié)助孟某辦理北京市順義區(qū)某201號房屋的權屬轉移登記手續(xù)，相關稅費均由孟某負擔。3.孟某于雙方辦理完畢北京市順義區(qū)某201號房屋的權屬轉移登記手續(xù)當日支付李某剩余購房款八十五萬元。4.駁回李某的訴訟請求；5.駁回孟某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、先簽合同后出限購政策致買方喪失購房資格，合同應當解除還是繼續(xù)履行？
一審法院認為：合同訂立后，由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)。庭審中，李某與孟某就增加的稅費如何負擔無法達成一致，且稅費金額較大，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同難以履行，李某據此要求解除與孟某簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議，法院予以支持。
二審法院則認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。根據本案所查事實，孟某雖在京十五條限購政策實施后不具備購房資格，但雙方系在該政策實施前的2010年8月訂立的房屋買賣合同，且孟某在簽訂合同當日即支付首付款100萬元并實際占有使用涉案房屋；后雖因涉案房屋未辦理抵押注銷登記手續(xù)等問題而影響繼續(xù)履行，但涉案房屋已于2013年8月辦理抵押注銷登記手續(xù)；雖2013年3月30日京十九條實施規(guī)定對個人轉讓住房應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征個人所得稅，雙方在原審中就簽訂合同后增加的個稅負擔問題亦未能達成一致，但《中華人民共和國合同法》亦規(guī)定了當事人就相關合同內容沒有約定或約定不明確的處理原則，故該問題并不一定對當事人的履約能力構成嚴重影響，也不一定導致雙方簽訂的房屋買賣合同無法履行，且審理中孟某明確表示愿意負擔簽訂合同后新增加的個稅；再有，2014年5月16日孟某離婚后亦具備購房資格。因此，不論此前雙方在履行合同中如何曲折，現(xiàn)雙方簽訂的房屋買賣合同已無任何履行障礙，可以繼續(xù)履行。在雙方2010年就簽訂合同并交接房屋裝修入住至今的情況下如判令解除房屋買賣合同，既不利于維護交易的穩(wěn)定，也將會導致雙方當事人權利利益明顯失衡。綜上，法院終審判決買賣雙方簽訂的房屋買賣合同繼續(xù)履行，由李某協(xié)助孟某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)。
二、出賣人在本案房屋買賣合同履行中是否存在違約行為而承擔違約責任？
首先，房屋登記薄顯示涉訴房屋僅有一次抵押行為（房屋登記薄與《貸款結清證明》及住房公積金貸款借款合同所顯示的抵押信息均一致），雖然說明李某在結清貸款后，建行北京西四支行才設定抵押并注銷抵押，而房屋買賣合同卻顯示涉訴房屋已設定抵押，孟某對此情況明確知曉。其次，2011年2月15日京十五條限購政策實施后孟某一直不具備購房資格，2011年7月涉案房屋雖登記至李某名下，但涉案房屋設定的抵押并未解除，直至2013年6月李某起訴要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的訴訟過程中，李某方于2013年8月辦理涉案房屋的抵押注銷登記手續(xù)，并于2014年5月對該起訴訟予以撤訴（2014年5月16日孟某離婚）。因此，在雙方簽訂房屋買賣合同后，由于前期涉案房屋產權證并未頒發(fā)、孟某不具備購房資格、涉案房屋未辦理抵押注銷登記手續(xù)等問題，導致雙方簽訂的房屋買賣合同無法辦理產權過戶手續(xù)繼續(xù)履行。因上述問題主要因限購政策導致孟某不具備購房資格等客觀原因所造成，并不可歸責于某一方存在主觀過錯拒絕履行合同。
故，孟某以房屋抵押期間無法辦理過戶，且沒有接到李某通知其辦理過戶手續(xù)（據某某中介公司提交的情況說明 “李某告知其公司房屋可以過戶一事屬實，其公司知曉能過戶的情況后也立即將該情況告知了孟某一方”）存在違約行為為由，要求李某按照補充協(xié)議第九條第（二）款第1項支付違約金，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第六十一條 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第六十二條 當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
(六)履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。
《北京市高級人民法院關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》
六、（對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）
本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實施（2011年2月17日）之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀要第五條第一項的內容處理。
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