供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-117）
夫妻一方售房合同并非無效，履行不能致解除出賣人承擔違約責任！
---龍某與周某、吳某等房屋買賣合同糾紛（二審）案例解析
【關鍵詞】
房屋買賣 無權處分 夫妻共同財產 合同無效 違約責任 合同解除
【要點提示】
最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”涉案房屋買賣合同解除，是出賣人的根本違約行為所致，出賣人應承擔合同解除后的違約責任。
【當事人信息】
原告：龍某（買受人、乙方、被上訴人）
被告：周某（出賣人、甲方、上訴人）
被告：吳某（出賣人、甲方、與周末系夫妻、被上訴人）
第三人：某不動產經紀公司（簡稱某公司、居間方）
【案情簡介】
2013年11月24日，龍某經某公司居間購買涉案房屋，與周某、吳某簽訂《房屋買賣居間合同》，約定：一、房屋總價款63.5萬元；二、支付方式：合同簽訂當日乙方支付甲方定金1萬元；過戶當日乙方將房屋首付款12.5萬元交于甲方；剩余50萬元辦理貸款；三、甲、乙雙方任何一方拒絕履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付本合同確認的房價10%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。因吳某未到現場，合同簽名處由周某代簽吳某名字。
合同簽訂當日，龍某交付定金1萬元。2013年12月10日，周某以丈夫吳某不同意出售為由，要求解除合同；吳某以未在《房屋買賣居間合同》上簽字為由，對該合同不予認可，主張該合同無效，主張相應的違約條款無效。因周某、吳某不予配合導致合同無法繼續履行，2014年6月5日，龍某第一次起訴至法院，請求：一、繼續履行合同；二、支付延遲履行違約金6.35萬，后于2014年11月18日撤回該起訴并獲法院準許；2015年1月13日，龍某再次向法院起訴，請求：一、解除《房屋買賣居間合同》；二、周某、吳某支付違約金6.35萬元，返還定金1萬元，合計7.35萬元。
【法院判決】
一、解除龍某與周某、某公司簽訂的《房屋買賣居間合同》；
二、周某向龍某返還定金1萬元、支付違約金6.35萬元。
【案件解析】
一、出賣人能否以簽訂《房屋買賣居間合同》并未征得共有人（配偶）同意為由主張合同無效？
首先，出賣人周某為完全民事行為能力人，龍某與周某簽訂的《房屋買賣居間合同》系雙方真實意思表示，該合同沒有違反法律和行政法規的強制性規定，不屬于法律規定合同無效的情形。
其次，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
故，周某、吳某以未征得共有人吳某為由主張房屋買賣合同無效的理由于法無據、不能成立，涉案《房屋買賣居間合同》合法有效。
二、涉案《房屋買賣居間合同》為何被判解除？出賣人應承擔什么責任？
涉案房屋為周某、吳某夫妻共同財產，周某未經配偶吳某同意代其在房屋買賣居間合同上簽字構成無權處分，嗣后吳某不同意出售涉案房屋，根據法律規定，合同雖有效，但履行不能。鑒于涉案各方均表示不再繼續履行合同，故法院判決該房屋買賣居間合同解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案房屋買賣居間合同并未對房屋交付、房款支付時間等做詳細約定，買受人龍某不存在怠于履行合同義務的情形。涉案房屋買賣合同解除，是出賣人周某的根本違約行為所致，出賣人周某應承擔合同解除后的違約責任。
三、出賣人以一審釋明不到位為由在二審中要求對于違約金數額過高進行調整,法院為何不支持？
本案一審審理中，出賣人周某、吳某堅定地認為涉案房屋買賣合同的簽訂因未征得共有人吳某同意而應當無效，對于法院釋明的如果法院認為違約條款有效并予以適用是否需要對違約金進行調整問題，認為無適用前提而不需要。判決后，出賣人周某、吳某認為合同約定的違約金數額過高，一審法院雖對違約金數額是否需要調整進行釋明，但沒有明確周某將承擔違約責任，釋明不到位，請求二審法院調整違約金數額。對此，二審法院認為：違約金約定數額是否過高，應否調整不是法院釋明的范疇 ，應由當事人主動提出，法院予以審查；一審法院為各方當事人的利益，主動征詢關于違約金數額約定是否過高的意見，當事人均表示該違約金數額無需調整，法院就此進行判決并無不當�，F出賣人以一審釋明不到位為由在二審中要求對于違約金數額過高進行調整，該意見無法被采信。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
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