供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-118）
一方主張是買賣，一方辯稱是借貸，法院為何判決涉案房屋買賣合同無效？
---王某與聞某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
經濟適用房 合同無效 繼續履行 不告不理 過戶 買賣關系 借貸關系
【要點提示】
合同效力問題屬于人民法院審理合同案件應當主動審查的范圍，訴爭房屋為經濟適用住房，系出賣人于2008年4月11日之后購買。買賣雙方于2012年10月23日簽訂北京市存量房屋買賣合同，屬于在相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，出賣人據此主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，法院予以支持。
【當事人信息】
原告：聞某（買受人、上訴人）
被告：王某（出賣人、被上訴人）
【案情簡介】
聞某主張：2012年10月23日，其與王某簽訂了北京市存量房屋買賣合同，約定出賣人王某將1003號房屋出售給聞某，雙方約定的交易價格為600000元，王某拿到房本后應配合聞某辦理過戶手續。聞某于2012年10月26日支付給王某房屋裝修折價款4000元。
王某主張：其與聞某系借貸關系，雙方口頭約定房屋租金為2000元/月，王某以房屋租金形式返還給聞某借款300000元（對此，聞某否認）。聞某向其陳述，簽訂北京市存量房屋買賣合同、補充協議、居間服務合同均是走過場，當王某把錢還給聞某后，前述合同協議就會作廢；聞某為了實現其目的，規避王某結婚的事實，還協同王某去派出所開具了單身證明；王某實際找聞某借款300000元，剩余300000元已通過當天取款、轉賬到第三人（薛某）的形式還給聞某。
經法院詢問，王某陳述：2012年10月23日，其本人將450000元轉給薛某，但其系按照聞某的指示進行轉款的。對此，聞某否認。
買賣雙方均認可：訴爭房屋系經濟適用房、雙方簽訂房屋買賣合同時，原購經濟適用住房尚不滿五年。
聞某訴請依法判令王某繼續履行合同并于本判決生效后為聞某辦理房產過戶手續。
【法院判決】
一審：1、確認雙方于二○一二年十月二十三日簽訂的北京市存量房屋買賣合同為無效合同；2、駁回聞某之訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、買賣未滿五年的經濟適用房，法院可以直接判決合同無效？
本案中訴爭房屋系經濟適用房，根據北京出臺的經濟適用房買賣政策的規定：1、經濟適用房規定未滿5年不得正式上市交易;2、政策規定滿5年后，補交土地出讓金把經適房轉為商品房后就可以合法銷售；3.經濟適用房交易時未滿5年，簽署的買賣合同是無效的，不受法律保護。本案中買賣雙方簽訂北京市存量房屋買賣合同時，訴爭房屋尚未滿五年，處于限制上市交易期限內，故王某主張房屋買賣合同無效，法院予以支持。
二、當事人訴請繼續履行協助過戶，法院為何能主動判決訴爭房屋買賣合同無效？
合同履行的前提條件是合同合法有效，無效的合同自始無效，不存在履行的可能。本案中王某要求繼續履行雙方的買賣合同，訴爭房屋為經濟適用住房，如問題一所述，該房屋買賣合同無效，無效合同違反了法律和社會公共利益，由此決定了國家要對無效合同予以主動干預。合同效力問題屬于人民法院審理合同案件應當主動審查的范圍，在合同糾紛訴至法院后，法院不待當事人請求確認合同無效，便可以主動審查合同是否具有無效的因素，如果發現合同屬于無效范疇，便應主動地確認合同無效。就是說，確認合同無效是法院的職權。即法院直接依據法律的規定，行使該項職權。故此，當事人訴請繼續履行協助過戶，法院可以以職權主動判決訴爭房屋買賣合同無效。
【涉案法條】
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
