供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-114）
耗資2000余萬整體購樓，買受人能否以部分層高不符約定為由訴請解除相應房屋買賣合同？
——聶某與某房地產分公司商品房預售合同糾紛（再審）案法律解析
【關鍵詞】
商品房預售 解除合同 交付房屋 層高 面積誤差 商業用途 合同目的 違約金 整體購買
【要點提示】
買受人整體購買商業樓，合同履行過程中，其能否以出賣人交付的部分樓房層高不符約定為由，要求解除相應房屋買賣合同?本文所選案例法院認為：涉案《商品房買賣合同》第三條只約定涉案10#、15#樓的層高（包括負一層）應當為3.6米，并未約定涉案16#樓負一層的層高應當為3.6米，即使涉案16#樓負一層的層高未達到3.6米，但并未違反合同的約定，雙方合同中約定的解除條件中亦不包括層高不夠的情形，故其要求解除地下室部分的合同約定既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，本院對其請求不予支持。
【當事人信息】
原告：聶某（買受人、二審上訴人、再審申請人）
被告：某房地產開發有限責任公司某分公司（簡稱某房地產分公司、出賣人、二審被上訴人、再審被申請人）
【案情簡介】
2013年10月26日，聶某與某房地產分公司簽訂商品房買賣合同，約定某房地產分公司將某花園10#、15#和16#商業樓（15#、16#樓房產證上載明房屋的規劃用途為商業）負一層，建筑面積6189㎡的商品房，以2450萬元的價格出售給聶某。合同第三條約定聶某"購買的商品房"為"第10#、15#商業樓"，"該商品房的用途為商業，屬框架結構，層高為3.6米，建筑層數地上五層，地下一層"；第四條約定"10#、15#商業樓和16#商業樓負一層總計約6189平方米，總金額2450萬元"。還約定買受人分期付款：“雙方簽訂合同后，買受人于2013年10月26日付100萬元，在2013年10月28日付400萬元，11月份再付500萬元，12月份付1000萬元（壹仟萬元），余款2014年4月份付清”。房屋交付期限為：出賣人應當在2013年12月30日前，...交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1...；2、買受人未按合同約定付清全部房款（含貸款）及費用（含代收代繳費用）；3...。關于產權登記的約定，若出賣人在2014年4月前未能辦理好房產證，買受人可延期付清房屋余款。
2013年11月28日，聶某與某房產經紀公司簽訂代理銷售合同，作為其購買的某花園商業樓的銷售代理。2014年1月7日，10#樓、15#、16#樓竣工驗收合格。16#樓地下室層高不足3.6米。此后，聶某（乙方）、某房地產分公司（甲方）及某房產經紀公司（丙方）簽訂三方補充協議書，該協議書載明：鑒于2、丙方是雙方的中介，甲方先代理了甲方某縣某商業樓銷售權，把房屋銷售給了乙方，經過甲方的同意又讓丙方代理銷售門面房沖抵房款。3、由于市場銷售不暢致使門面房至今未能銷售也延誤了房屋付款時間。該協議第一條約定變更付款時間及違約責任，1、乙方于本次合同簽訂后在2014年4月10日前再付給甲方100萬元購房款，剩余1450萬元的房款由丙方負責銷售門面代乙方回款給甲方；2、丙方保證在...，2014年8月1日前共計回款1450萬元；...； 5、甲方應在2014年4月30日前將房屋交付給乙方，并在同年的6月15日前部分房屋的產權證辦理到乙方名下。2014年7月21日，雙方又簽訂商品房買賣合同補充協議2，約定：1、...；2、甲方盡快把...總面積大約3000平方米的房產證辦到乙方名下，乙方盡量給甲方再付部分房款；3、乙方將以下房屋按揭貸款方式給甲方回款，...，總計13883000元，...貸款不夠甲方以現金支付；4、剩余款項乙方付清后，甲方在政府規定的時間內把剩余產權辦理到乙方名下或乙方指定人名下。
2014年8月31日，聶某授權某房地產分公司將聶某名下的“某花園”10#樓、15#樓部分（負一層、一層、二層）進行分割買賣...。2015年4月14日，某房地產 分公司與聶某簽訂《還款協議》，約定："... 1.還款金額：...（3276971元）。2.還款計劃：...，2015年5月14日乙方將余款全部付清，......"
至涉訴時止，交易雙方均承認聶某已支付購房款22316850元及剩余2183150元未付。聶某訴至法院，請求：1、解除原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》中原告購買被告834㎡商品房的約定；2、被告向原告返還834㎡的購房款1501200元；3、被告向原告支付解除部分已付房款2％的違約金30024元；4、被告向原告支付逾期交房違約金1704948元；5、被告向原告支付逾期交房違約金（自2015年7月30日起至實際交房前一日，1749.7元／天）
【法院判決】
一審：駁回聶某的訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
再審：駁回聶某的再審申請。
【案件解析】
一、法院為何駁回買受人以部分層高不符合同約定為由，要求解除相應房屋買賣合同約定的訴請？
涉案《商品房買賣合同》第三條只約定涉案10#、15#樓的層高（包括負一層）應當為3.6米，并未約定涉案16#樓負一層的層高應當為3.6米。涉案《商品房買賣合同》第四條也未約定涉案16#樓負一層的層高應當為3.6米。因此，雖然涉案16#樓負一層的層高未達到3.6米，但并未違反合同的約定。
另外，買賣雙方合同中約定的解除條件中并不包括層高不夠的情形，而合同法中規定的法定解除條件是違約方的違約行為達到根本違約，由于商品房買賣合同中對16#樓地下室部分的層高并未進行約定，即使15#、16#樓地下室層高未達到3.6米，某房地產分公司也未構成根本違約。因此，聶某要求解除地下室部分的合同約定既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，對其要求解除15#、16#樓地下室834㎡部分的合同約定、返還834㎡的房款并支付解除部分的違約金的訴訟請求，法院判決駁回、不予支持并無不當。
二、再審中另行提出合同解除的其他理由，法院是否審查？
聶某提起本案訴訟時只是以涉案15#樓負一層和16#樓負一層的層高不符合約定為由要求解除此部分房屋的買賣合同，并沒有提出涉案15#樓負一層和16#樓負一層的面積不符合合同的約定、涉案15#樓負一層和16#樓負一層的規劃用途不屬于商業用途的理由，因此，其在申請再審中提出的上述兩項理由并不屬于再審案件的審理范圍，故再審法院對此不予審查。
三、法院為何不支持買受人以出賣人未按照合同約定履行交付房屋義務為由要求其支付相應違約金的訴訟請求？
首先，從涉案10#、15#、16#樓已于2014年1月7日驗收合格、某房地產經紀公司已經代理聶某出賣了部分涉案房屋并將相應款項作為價款支付給某房地產分公司、涉案《商品房買賣合同補充協議2》就共計3000平方米的不同樓層的房屋的權屬證書分別辦理事宜和聶某以涉案不同樓或者不同樓層的房屋以"按揭貸款方式給甲方回款"事宜進行約定、聶某授權某房地產分公司"分割"出賣涉案10#樓整體和15#樓部分、某房地產分公司已經就部分涉案房屋為聶某辦理了權屬證書等事實，另外，聶某稱某房地產分公司僅向其交付4000㎡的商品房，其卻仍向某房地產分公司支付了絕大部分的購房款，與其陳述及事實不符。總之，聶某在本案中提供的證據并不能證明某房地產 分公司未按照約定履行交付涉案房屋義務的事實。
其次，雙方簽訂的商品房買賣合同第八條明確約定：買受人未按合同約定付清全部房款(含貸款)及費用(含代收代繳費用)，出賣人可據實予以延期交付房屋。《三方補充協議》第一條第5項對房屋交付時間亦進行了變更。其后雙方又簽訂商品房買賣合同補充協議以及聶某交款清單上的交款時間，均反映出聶某未能及時按約向某房地產分公司支付房款，某房地產分公司亦有權依約延期交付房屋。
綜上，聶某要求某房地產分公司自商品房買賣合同約定的房屋交付時間2013年12月30日起至實際交房前一日支付逾期交房違約金的訴訟請求既無事實依據，也無法律依據，不應當予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
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