供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-115）
出賣人一房二賣致合同解除，被判全額賠償房屋差價損失54萬元！
---魏某與張某等房屋買賣合同糾紛案（二審）案例解析
【關鍵詞】
房屋買賣 根本違約 首付款利息 房屋差價損失 情勢變更
【要點提示】
情勢變更，是指在合同訂立后，因發生訂立合同時當事人不能預見并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當事人之間的利益重大失衡的情形。情勢變更需為非商業風險，房價漲跌是正常的商業風險，是當事人應當預見的情況，不屬于“不可抗力”或“情勢變更”。本案中，在簽訂房屋買賣合同后,賣方因房價大幅上漲而一房二賣，并主張適用情勢變更原則免責，法院不支持。
【當事人信息】
原告：魏某（買受人、被上訴人）
被告：張某、李某（出賣人、上訴人，張某、李某系夫妻）
被告：某房產經紀公司（簡稱某公司、居間方、被上訴人）
【案情簡介】
2013年11月17日，魏某與張某、李某經某公司居間簽訂《房屋買賣合同》購買張某涉案房屋一套，房屋總價款76萬元。合同簽訂后，魏某依約向張某支付定金及首付款共計35萬元。2015年12月，開發商將涉案房屋交付張某。2016年4月，開發商將涉案房屋產權證發放給張某。2016年4月27日，因房價大幅上漲，張某以130萬元將涉案房屋出售給案外人鄭某，并于2016年4月29日與案外人鄭某辦理了房屋所有權轉移登記。
魏某以張某一房二賣為由向法院起訴，請求：一、解除原告與三被告簽訂的《房屋買賣合同》；二、被告張某、李某向原告返還已付購房款35萬元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）；三、被告張某、李某賠償原告房屋溢價款70萬。
【法院判決】
一、解除原告與三被告簽訂的《房屋買賣居間合同》；
二、被告張某、李某返還原告已付購房款35萬元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）；
三、被告張某、李某賠償原告房屋差價損失54萬元。
【案件解析】
一、出賣人一房二賣致合同履行不能而解除，是否應賠償買受人房屋差價損失？法院如何認定出賣人責任？
首先，買賣各方簽訂的《房屋買賣居間合同》系當事人真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的規定，應屬合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。因張某已將涉案房屋另行出售他人，屬于根本違約，致使合同目的已不能實現，故原告（買方）要求解除《房屋買賣居間合同》，法院予以支持。
其次，因涉案房屋屬于張某、李某夫妻共同財產，且購房款亦由張某、李某收取，合同解除后，被告張某、李某夫妻作為違約方應向原告承擔違約責任，原告作為守約方有權要求被告張某、李某賠償損失，首付款利息和房屋差價均是實際損失。根據被告張某認可房屋賣給案外人130萬的事實，結合原告與被告簽訂合同約定房屋價款76萬元，法院認定并判決被告張某、李某應賠償原告房屋差價損失為54萬元人民幣。
二、合同簽訂后房價大漲，是否屬于情勢變更？
情勢變更，是指在合同訂立后，因發生訂立合同時當事人不能預見并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當事人之間的利益重大失衡的情形。情勢變更需為非商業風險，而房價漲跌是正常的商業風險，是當事人應當預見的情況，不屬于“不可抗力”或“情勢變更”。本案中，在簽訂房屋買賣合同后,賣方因房價大幅上漲而一房二賣，并主張適用情勢變更原則免責，法院不支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)
第二十六條 合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更和解除。
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