供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-116）
已交付并居住十余年，買賣合同被判無效，房屋應何時返還？
---高某與于某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
【關鍵詞】
代簽 無權處分 合同無效 無處分權 返還原物 公平原則
【要點提示】
合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。本文中，案件的買賣雙方簽訂的房屋買賣合同已經法院生效判決確認無效，買受人應當將依據該合同取得的訴爭房屋返還給出賣人。關于返還的期限，由于買受人居住使用訴爭房屋已長達十余年，亦對房屋進行了裝修，訴爭房屋買賣合同雖被確認無效，但合同無效后雙方的補償、賠償責任等尚未確定，法院綜合上述情況，判決買受人于判決生效后兩年內將訴爭房屋騰退返還給出賣人，符合公平原則。
【當事人信息】
原告：高某（出賣人、上訴人）
被告：于某（買受人、上訴人）
【案情簡介】
2003年9月4日，高某通過與某房地產開發公司（以下簡稱某公司）簽訂“×村住宅樓拆遷認購（期房）購銷合同”（以下簡稱購銷合同），以總價373546元的價格，購買訴爭房屋。該購銷合同買方落款處，除了有高某簽字外，買方代理人處還有“趙某1”簽字。趙某1系高某之母。2003年9月22日，高某作為賣方，與買方于某簽訂房屋買賣合同一份，約定將訴爭房屋以總價373546元出售給于某，于某應一次性支付房款，賣方把購銷合同交付買方。該房屋買賣合同落款處有“賣方高某”，成年家屬“趙某1”字樣，買方于某及見證人“馮某1”簽字。房屋買賣合同簽訂后，趙某1收取了于某支付的373546元。2005年訴爭房屋交付使用后，于某一直在訴爭房屋中居住使用，并對房屋進行裝修。
2011年11月，高某以房屋買賣合同糾紛為由，將于某訴至法院。該案中，高某主張：訴爭房屋系其父母房屋拆遷后，其父母為其出資購買的。由于其有房居住，就將訴爭房屋暫借于某居住。因離婚后無房，要求于某返還房屋。于某在該案中，抗辯主張自己系出資購買的訴爭房屋，并在高某的參與下辦理的入住手續，不同意返還房屋。該案經法院審理后于2012年7月20日作出判決，駁回高某的全部訴訟請求。一審判決后，高某不服，提出上訴。2012年9月20日，終審判決：駁回上訴，維持原判。
2012年12月，高某以確認合同無效為由，將于某訴至法院。該案中，高某主張：訴爭房屋系其父母房屋被拆遷后為其出資購買的。其因另有住處，將訴爭房屋交由其父母看管。在其沒有住處后，到訴爭房屋要求居住，被于某以存在房屋買賣關系為由拒絕。其認為涉案房屋不屬于可以交易的房屋，于某也不具備購房人資格，即便趙某1簽訂買賣合同，也不對高某發生法律效力。于某在該案中提出訴訟時效、一事不再理等程序性抗辯，同時主張高某對整個房屋交易購買過程知情，并主張高某一直對其居住使用訴爭房屋知情。該案經法院審理后于2013年11月20日作出判決：“確認二00三年九月二十二日高某與于某簽訂的書面《房屋買賣合同》無效”。一審判決后，于某不服提出上訴。2014年4月10日終審判決：駁回上訴，維持原判。
現高某又就返還房屋問題向法院提起訴訟，請求：判決于某在判決生效之日起一個月內將涉案房屋騰空返還。
【法院判決】
一審：一審判決：于某于判決生效之日起二年內，將涉案的房屋騰空返還高某。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、已交付并裝修入住十余年的房屋，買賣合同為何仍被判無效？
本案中，馮某1雖然主張自己系代理高某、趙某1簽訂合同，但并無相應證據證明其具有代理權。在高某對房屋買賣合同明確表示不認可的情況下，馮某1的代簽行為系無權處分行為，在委托人明確拒絕追認的情況下，該書面合同無效。根據法律規定,無效的合同自始沒有法律約束力。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
二、對于已交付并裝修入住十余年的房屋買賣合同判決無效后，法院在判決返還房屋時都做了哪些因素的考量？
一是，回顧雙方房屋買賣合同簽訂、履行、糾紛發生的全過程，以及后續訴訟中雙方的主張與抗辯情況。于某作為購房人，不僅陳述前后一致，而且實際履行行為也符合日常習慣。但高某則明確存在陳述不一，理由多變且行為不合常理之處。加之某公司在本案中就房屋入住手續辦理過程的確認，進一步證明高某事后對房屋交易過程中確有不實陳述。由此，導致房屋買賣合同無效這一后果的責任，更多在于出賣房屋一方而非于某。
二是，訴爭房屋自交付使用至庭審，一直由于某居住使用，房屋按照使用要求已經進行了裝飾裝修，相關費用也一直由于某負擔，故現訴爭房屋狀況已明顯不同于于某取得房屋時的狀況即因無效房屋買賣合同而取得房屋時的狀況。
三是，本案中高某僅單方要求于某返還訴爭房屋，并未就房屋裝修情況提出補償方案。
四是，依據被確認無效的房屋買賣合同，購房款實際由本案雙方當事人之外的人實際收取。
五是，經法院釋明，于某在本案中，堅持房屋買賣合同有效這一錯誤認識，未就補償、賠償問題提出反訴。
基于上述五個方面的情況，法院認為，在依法支持高某關于返還房屋的主張的同時，應充分考慮導致房屋買賣合同無效的過錯情況以及于某目前待補償的合法權益情況，給予于某較長的騰退時間，以便其通過訴訟或其他途徑維護其應有的合法權益。故法院判決：于某于判決生效之日起二年內，將涉案的房屋騰空返還高某。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五條 當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第七條 當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
