供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-113）
隱瞞房屋被查封致拍賣，履行不能合同解除賣方被判賠違約金40萬！
---劉某與李某、劉某1、某房地產開發公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
查封 抵押 拍賣 解除合同 違約責任 賠償損失 居間合同
【要點提示】
出賣人明知涉案房屋已經被法院查封，仍與買受人簽訂房屋買賣合同，由于出賣人的行為最終導致涉案房屋被法院拍賣，致使房屋買賣合同無法履行，買受人要求解除房屋買賣合同，法院應予以支持。合同解除后，出賣人已收取的買受人支付的定金10萬元，應予返還。房屋買賣合同解除是出賣人行為所致，而房屋買賣合同不能履行必然導致買受人的經濟利益受損，故出賣人應對買受人承擔違約責任。
【當事人信息】
原告：劉某（買受人）
被告：劉某1、李某（出賣人）、某房地產開發公司（以下簡稱某公司、居間方）
【案情簡介】
2016年2月20日，劉某與李某簽訂房屋買賣合同，劉某購買李某所有的涉案房屋，總價款1120萬元。同時，雙方約定定金為150萬元，簽約當日支付10萬元，雙方于2016年3月1日前支付140萬元；劉某未能在2016年7月1日取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列方式處理：如因李某的責任，劉某有權解除合同。劉某解除合同的，李某應當自解除合同通知送達之日起三日內退還劉某全部已付款，并按照房屋成交價格的30%向劉某支付違約金。劉某1作為李某的委托代理人代簽了李某的姓名。合同簽訂當日，劉某支付李某定金10萬元。簽約時，涉案房屋已設立抵押登記，抵押權人為北京銀行。2016年4月5日，劉某得知房屋已被法院查封。就查封房屋后是否繼續履行合同的問題，雙方多次協商，并在同年5月找到執行局一同協商雙方在解除查封的前提下，繼續履行合同，后劉某表示不同意先由其支付房款解除查封。后涉案房屋被法院拍賣，成交價格為1420萬元。
劉某訴至法院，請求：1、解除與李某于2016年2月20日簽訂的房屋買賣合同；2、要求李某、劉某1返還定金10萬元；3、要求李某、劉某1賠償違約金336萬元，某公司承擔連帶責任。
【法院判決】
1、解除劉某與李某簽訂的房屋買賣合同;
2、李某于返還劉某定金十萬元。
3、李某賠償劉某損失四十萬元;
4、駁回劉某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、法院為何認定賣方隱瞞房屋被查封的事實構成違約？
李某在明知涉案房屋已經被法院查封的情況下，仍與劉某簽訂房屋買賣合同，李某雖表示簽約時已經將房屋被查封的情況告知劉某，但針對該主張，李某未提供相應的證據證明，故法院對于李某的抗辯意見，不予采信。由于李某的行為最終導致涉案房屋被法院拍賣，致使房屋買賣合同無法履行，現劉某要求解除房屋買賣合同，李某亦表示同意，法院對此不持異議。合同解除后，李某理應將劉某支付的定金10萬元，予以返還。鑒于房屋買賣合同解除是由于李某行為所致，而房屋買賣合同不能履行必然導致劉某的經濟利益受損，故劉某要求李某承擔違約責任，于法有據，法院予以支持。對于違約金的數額李某認為過高，要求降低，對此法院根據劉某的實際損失、房屋情況予以酌減。
二、買賣雙方在簽訂的買賣合同中約定了房屋成交價30%（即336萬元）的違約金，法院為何予以酌減僅判決賠償40萬？
劉某與李某簽訂的房屋買賣合同中約定，劉某解除合同的，李某應當自解除合同通知送達之日起三日內退還劉某全部已付款，并按照房屋成交價格的30%向劉某支付違約金。法院在認定李某隱瞞房屋被查封的事實構成違約后，并沒有按照這一約定來認定李某的違約責任，這是因為違約金的目的是為了彌補因為違約給守約方造成的損失，如果違約金過分高于實際損失，違約方可以要求法院適當降低違約金支付比例，當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法規定的過分高于造成的損失。本案中，李某主張雙方約定的違約金過高，法院予以采納，并就劉某的實際損失認定并判決支持了賠償違約金40萬。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
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