供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-112）
無證回遷房買賣?or以房抵債民間借貸？
---林某與左某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
產權登記 回遷房 以房抵債 民間借貸 過戶 合同有效 合同無效
【要點提示】
案件的爭議焦點在于出賣人與買受人之間法律關系的性質。買受人主張是房屋買賣合同關系。出賣人主張是民間借貸關系。法院審理后認為：首先，以房抵債協議包括房屋的驗收、過戶以及違約責任等內容符合房屋買賣關系項下權利義務關系的表現；其次，雙方簽訂以房抵債協議后，買受人一直居住在涉案房屋內，如果雙方是民間借貸關系的話，簽訂以房抵債協議后并不必然產生出賣人將涉案交付給買受人后果，而雙方是房屋買賣合同關系的話，出賣人收到全部房款后將涉案房屋交付給買受人，買受人一直居住在涉案房屋內更符合常理；最后，作為以房抵債協議中間人的王某出庭作證證明雙方是房屋買賣合同關系，與法院查清的事實能夠相互佐證。最終，法院認定雙方法律關系系房屋買賣合同關系。
【當事人信息】
原告：林某（買受人）
被告：左某（出賣人）
第三人：某房地產開發公司（以下簡稱某公司）
【案情簡介】
某公司與左某于2005年7月4日簽訂回購回遷房協議，協議約定了雙方的權利義務關系，后雙方均按照協議履行了義務，左某取得涉案房屋。
2005年7月4日，林某與左某以及中間人王某簽訂以房抵債協議，約定：左某在此確認：截止2005年6月20日止，左某結欠林某債務374000元，為歸還上述債務，左某同意將其所擁有的位于海淀區門頭馨村某號房產抵償給林某。林某同意按照左某《回購回遷房協議》的房產價值，作為抵債房產的價值。左某應保證如下事項：1、對抵債房產擁有所有權和處分權；2、提供抵債房產所有原始文件、票據包括《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》、《回購回遷房協議》及《收據》、《準住證》、左某的身份證復印件；3、主動辦理該房產的房屋所有權證及土地證等證書，并協助林某辦理房產過戶手續。雙方簽署本協議后，應到相關部門辦理房產的過戶手續，如若年后才能辦理手續，左某仍然要協助林某辦理該房產的過戶手續，所發生的過戶費用由林某承擔。當日，林某通過中國工商銀行將374000元支付給了左某。左某將該房的《回購回遷房協議》、收據以及其他有關資料原件、鑰匙和入住手續交給林某，林某隨即裝修并一直居住。后某公司發出辦理《房屋所有權證》的通知，林某隨即告知左某并要求協助辦理房產登記和過戶更名登記手續，但是左某一直未配合，并認為雙方之間是民間借貸關系，林某則主張為房屋買賣合同關系。
故林某訴至法院，請求：1、判決確認雙方于2005年7月4日買賣房屋的行為合法有效；2、判令左某配合辦理房屋產權登記手續，直至將產權證辦理到其名下。
【法院判決】
1、確認林某與左某房屋買賣關系有效；
2、左某協助林某辦理涉案房屋的產權登記手續，將房屋所有權登記至林某名下，稅費由林某負擔，第三人某公司予以協助；
3、林某于上述房屋產權登記至林某名下之日給付左某十五萬元。
【案件解析】
一、法院如何認定到底是房屋買賣還是以房抵債的民間借貸？
首先，以房抵債協議包括房屋的驗收、過戶以及違約責任等內容符合房屋買賣關系項下權利義務關系的表現；其次，雙方簽訂以房抵債協議后，林某一直居住在涉案房屋內，如果雙方是民間借貸關系的話，簽訂以房抵債協議后并不必然產生左某將涉案交付給林某的后果，而雙方是房屋買賣合同關系的話，左某收到374000元后將涉案房屋交付給林某，林某一直居住在涉案房屋內更符合常理；最后，作為以房抵債協議中間人的王某亦出庭作證證明雙方是房屋買賣合同關系，與法院查清的事實能夠相互佐證。綜上，故法院最終認定雙方法律關系系房屋買賣合同關系。
二、對于無證回遷房買賣，法院能否以及該如何判決過戶？
承上所述，雙方法律關系是房屋買賣法律關系，是交易雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，該房屋是按經濟適用房管理的房屋，現已具備辦理房屋所有權證的條件，不具備不能交易的其他限制性條件，左某應在某公司的協助下辦理涉案房屋的所有權證，左某在涉案房屋的所有權證辦理完畢后，協助林某辦理房屋產權變更登記手續，將房屋過戶至林某名下，過戶產生的費用由林某負擔。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
