供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-111）
房屋出售后再抵押致履行不能而解除,賣方應承擔怎樣的賠償責任?
---楊某與王某房屋買賣合同糾紛案例解析
【關鍵詞】
房屋買賣 出售后抵押 合同解除 賠償責任 違約金 利息
【要點提示】
《中華人民共和國合同法》第116條規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”根據該條規定，定金條款或違約金條款不可并用，當事人只可擇其一而用之。
【案件當事人】
原告：楊某（買受人、乙方）
被告：王某（出賣人、甲方 ）
【案情簡介】
楊某與王某于2013年12月23日簽訂一份《房屋買賣合同》，楊某購買王某房屋一套，約定：一、房屋成交價：85萬元整。二、支付方式：1.定金25萬元，首付款10萬元，剩余尾款50萬元乙方通過銀行貸款支付。三、甲乙雙方承諾，待乙方申請銀行貸款審批通過后，約下證（指涉案房屋甲方的房證）十五個工作日內，到相應房管部門辦理房產所有權轉移手續等（具體約定詳見房屋買賣合同）。四、違約責任：1、若甲方違約，雙倍返還乙方購房定金，另外支付房屋實際成交價的百分之二十作為違約賠償金。 2、若乙方違約……。
該合同成立生效后，楊某依約履行了合同，先后向王某支付定金二十五萬元和首付款十萬元，合計支付三十五萬元，而王某在房產證下發后，故意隱瞞、拖延，以不正當理由拒絕辦理房產過戶手續，又將房產惡意向他人進行了抵押，導致合同不能履行。故楊某于2015年11月30日訴至法院，請求：一：解除《房屋買賣合同》。二、王某返還雙倍購房定金五十萬元、返還首付款十萬元，共計六十萬元。3、王某承擔違約金十七萬元。4、王某賠償自2014年1月1日起至實際付款之日止，以三十五萬為基數按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失。
【法院判決】
一、解除《房屋買賣合同》；
二、王某返還楊某雙倍購房定金34萬元，已經支付的購房款18萬元，共計52萬元。
【案件解析】
案涉房屋買賣合同因出賣方再抵押致履行不能而解除，出賣人應怎樣承擔責任？買受人能否同時主張賣方雙倍返還定金及違約金？
首先，楊某與王某簽訂了《房屋買賣合同》，雙方之間成立房屋買賣合同關系，楊某已經如約向王某交付定金及首付款，王某未按照合同約定履行義務，且在房屋產權證書下發后，在該房屋上再次設立抵押權，并至今不能向抵押權人償還債務，以消滅抵押權履行向楊某辦理房屋產權過戶登記的合同義務，以達到房屋買賣合同的目的，造成合同根本不能履行，其應當承擔違約責任。
其次，楊某要求王某返還雙倍購房定金50萬元、預付款10萬元，雖然合同中約定定金數額為25萬元，但該房屋買賣合同的總價款為85萬元，根據法律規定，定金不得超過合同總金額的20%，超過部分無效應當折抵價款，故其定金應當確定為17萬元，超出的8萬元不能視為定金應當視為價款，故法院對其請求支持雙倍返還定金34萬元、及其他已付房款18萬元。
再次，楊某要求王某承擔違約金十七萬元，雖然系合同約定，但根據《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案中楊某已經主張了定金則不得再主張違約金，楊某也明確表示選擇要求對方雙倍返還定金，故法院未再支持其對違約金的訴請。
最后，楊某要求王某賠償自2014年1月1日起至實際付款之日止的利息損失，因返還房款系雙方解除合同后出賣人的付款義務，故該訴訟請求沒有依據，法院不支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
