供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-110-1）
房地產項目聯合開發合同性質如何認定？一方主張口頭協議解除合同的證明標準有多高？
——A公司與B公司合資、合作開發房地產合同糾紛（再審）案法律解析1
【關鍵詞】
房地產開發 聯合開發合同 解除合同 可得利益損失 違約金 投資款 建設項目 共管賬戶
【要點提示】
合作開發房地產項目合同的性質判斷要綜合考察合同是否就項目開發過程中的諸如項目規模、雙方權利與義務、利潤分配、違約責任、風險承擔等均進行了詳細明確的約定，部分以保證投資方能夠在項目無法履行之際安全收回投資款的責任分擔條款約定，并不能改變以共同投資、共享利潤、共擔風險為本質特征的合作開發房地產合同的性質。在有雙方后續合意簽訂承諾書能表明雙方仍就項目開工時間等事項進行過協商溝通情況下，單憑共管帳戶上撤回一方人員印鑒、一方打款與另一方收款等系列事實行為，均不能說明另一方前期存在撤資的明確意思表示，也不能說明雙方前期對于撤銷或解除合同曾達成過口頭協議。
【當事人信息】
原告： B公司（反訴被告、二審被上訴人、再審被上訴人）
被告： A公司（反訴原告、二審上訴人、再審上訴人）
【案情簡介】
案涉項目原系某市某房地產開發公司（以下簡稱某公司）開發，某公司于2007年8月18日將該項目轉讓給A公司。2008年初，A公司邀請B公司共同開發，向B公司出示了“案涉項目概況”，顯示稅后利潤為3261.3萬元。2008年2月27日，甲方A公司與乙方B公司簽訂了聯合開發合同，主要內容為：...二、項目總投資約8760萬元。一期預計2008年3月10日開工建設，投資約4300萬元。如因甲方原因未能在協商之日開工，乙方在2日內將先期投資款一次提取走。二期預計在2008年10月份開發建設。三、合作方式。甲乙雙方共同對項目進行聯合開發，預計前期投資約1300萬元，其中甲方出資650萬元，乙方出資650萬元。雙方同意以甲方下設項目部進行報建、開發等相關的法律手續。乙方應在簽訂合同后2日內把前期投資款100萬元打到甲方在項目地的賬戶上（該帳戶由乙方在開戶行留有印鑒，雙方共同管理）。此款項在該項目貸款或有銷售收入進賬后歸還乙方。四、雙方責任。…甲方負責辦理前期的法律文書，報建工作。乙方負責項目部的日常開發經營管理工作…。五、利潤分配方案。第一期甲乙4：6分成，甲方占4，乙方占6。第二期5：5分成。六…七…八、遺留問題的處理和前期的辦理。本合同簽訂后，以甲方為主開始辦理建設項目的前期審批過戶手續，包括國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、預售許可證等。合同簽訂一個月內甲方應辦理完畢。九、違約責任。甲、乙雙方的違約責任，按違約所涉及的標的額的20%支付違約金，如因違約給對方造成損失還應賠償。十…2008年4月14日，雙方又簽訂了補充合同，約定：一、在項目開始實施至結束，甲方每個月給乙方1萬元，用于乙方在此項目地的住宿、交通補助…。2008年6月4日，A公司給B公司出具承諾書：A公司應在2008年6月9日對項目進行施工建設，如果沒有在該日開工建設，A公司同意B公司撤出已投入的共計307.3萬元，A公司應在自B公司撤資之日起七個工作日內把投資款和前期費用付清。
合同簽訂后第二日2月28日，B公司按照合同約定投入100萬元，同年4月14日給付A公司5萬元，同年4月15日給付200萬元，共計305萬元。A公司未能在合同約定的一個月內辦理完成國有土地使用權證和建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、預銷售許可證等。而是在2009年4月6日、6月12日，A公司才取得了項目的商品房預售許可證，2008年10月25日取得了建設工程規劃許可證、2009年2月取得了建設工程施工許可證，并分別與某建筑公司、某建筑安裝工程第一有限公司、某2建筑公司等于2009年1月25日簽訂了建設工程施工合同。2008年4月15日，在雙方共管同賬戶上公司付給牛某45萬元，牛某將其中的30萬元轉讓給某公司，余款15萬元在牛某手中。2008年5月23日，A公司向開戶銀行農行某支行申請變更印鑒，將原有的舊樣式即A公司章、牛某手章、楊某手章變為新印鑒為A公司章、楊某章。并于同日通過共管賬戶又向牛某卡號支付5萬元。后2009年1月19日A公司通知某2公司給牛某卡上電匯了200萬元。
在合同履行期間，A公司在B公司不知情的情況下與某公司于2008年3月18日又重新簽訂了轉讓合同，約定將雙方2007年8月18日的轉讓合同作廢，并約定2008年5月1日前乙方A公司未能將遺留問題處理完畢，達不到開工條件，甲方某公司有權自行投資建設或與乙方另行協商合作等。
A公司還與某建設局（甲方）在2008年3月26日簽訂協議，內容為：因案涉項目遺留問題較多，由某公司有償轉讓給A公司，并達成如下協議：一、…二、甲方繼續履行2004年1月8日與某公司簽訂協議中約定的優惠政策。三、本協議簽訂后，乙方需向甲方指定銀行存入不低于500萬元的建設資金，協議簽訂后10個工作日內乙方付清某公司所欠甲方征地款2565340萬元，同時向甲方交納開發建設保證金200萬元，之后甲方為乙方辦理有關轉讓手續。2008年4月15日A公司向某建設局交納了200萬元（該200萬元系B公司牛某轉到A公司即合同約定的共管賬戶）建設項目保證金。
【法院判決】
【一審】1. 解除B公司與A公司于2008年2月27日簽訂的聯合開發合同；2. A公司返還B公司95萬元投資款（已扣除某2公司支付的200萬元和支付給牛某的10萬元），并賠償違約金61萬元；3. A公司于賠償B公司可得利益損失765.15萬元；4. 駁回A公司的反訴請求；5. 駁回B公司的其他訴訟請求。
【二審(改判)】1. 維持一審判決第一、三、四、五項；2. 變更…第二項為：A公司返還B公司95萬元投資款。
【再審（重審：再反轉）】1. 解除…合同；2.…返還95萬元投資款（305萬元扣除210萬元）；3.…賠償…損失765.15萬元；4. 駁回…其他訴訟請求；5. 駁回…反訴請求。
【再審（終審：再改判）】 1.維持再審一審判決第一、四、五項；2.撤銷…第二項，改判A公司返還B公司95萬元投資款及銀行同期貸款利息（自2008年4月16日起計算至本判決執行之日止）；3.撤銷…第三項，改判A公司給付B公司違約金130萬元。
【案件解析】
一、案涉合同性質為合作開發房地產合同還是借款合同？合同是否已經雙方協議解除？若沒有，現是否符合法定解除條件？
1. 就合作雙方所簽合同性質問題，從《聯合開發合同》的內容來看，A公司與B公司就“案涉”項目開發過程中的諸如項目規模、合作方式、投資比例、雙方權利與義務、利潤分配、日常經營管理、款項籌集撥付、相關遺留問題處理、違約責任、風險承擔等均進行了詳細明確的約定，合同內容符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議”之規定，應定性為合作開發房地產合同。本案中的《補充協議》第四條“對于乙方在該項目的前期投入的資金300萬元在該項目無法經營的情況下，甲方必須歸還乙方的投資款300萬元及利息15萬整”的內容，系A公司與B公司就《聯合開發合同》不能繼續履行時責任如何分擔所作的約定，顯而易見，該約定是以保證B公司能夠在本案合作項目無法開發經營之際安全收回其投入資金為目的，并不能改變《聯合開發合同》共同投資、共享利潤、共擔風險的合作開發房地產合同的性質。因此，A公司以前述《補充合同》相關約定，主張本案的《聯合開發合同》系借款合同，與事實不符，本院未予采信。
2. 關于案涉合同是否已經口頭解除問題，合同的解除，是合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系歸于消滅的行為。首先，A公司主張雙方2008年5月23日已經口頭解除合同并無充足證據予以證明。A公司提交的《印鑒更換通知書》、2008年5月23日給牛某還款5萬元的憑證，僅可證明A公司與B公司之間就共管賬戶的銀行預留印鑒更換、余額處理曾達成一致性意見，不能由此推定B公司與A公司就解除合同已達成合意。同時，2008年4月15日A公司向牛某匯款45萬元的回單上亦注明“還款”。同為“還款”，A公司卻單就2008年5月23日憑證上的“還款”，二字的意義解釋為歸還B公司投資款，未免牽強；其次，A公司的口頭解除合同主張與B公司提供的加蓋A公司印章的2008年6月4日承諾書和2008年11月9日A公司還向B公司時任代理人牛某借款5萬元等事實相悖。2008年6月4日，A公司向B公司出具承諾書，載明：“經甲、乙雙方協商，甲方應在2008年6月9日對某“案涉”項目進行施工建設，如果在2008年6月9日沒有開工建設，甲方同意乙方撤出已投入的共計人民幣307.3萬元，甲方應在自乙方撤資之日起七個工作日內把乙方的投資款和前期費用付清。”該承諾書表明，在2008年6月4日A公司與B公司仍就項目開工時間等事項進行協商溝通，這一事實明顯與A公司認為2008年5月23日已與B公司解除合同的主張相悖。
綜上，共管帳戶上撤回B公司人員的印鑒、B公司收到5萬元、200萬元以及B公司人員在某建設局撤回保證金申請上的簽字等行為，均不能說明B公司關于撤資的明確意思表示，也不能說明雙方對于撤銷或解除合同達成了協議。A公司未能證明解除合同的口頭協議的存在，亦無書面證據，僅A公司打款和B公司收款這些行為不能說明合同已經解除，應予認定雙方的合同并未解除。
3.關于案涉合同現在是否可按當事人訴請予以解除問題，根據《合同法》第94條第二項規定：“在履行期限屆期之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除。”第四項規定：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以要求解除合同。”由于A公司不履行合同主要義務，違背誠實信用原則拋開B公司單獨進行開發，致使《聯合開發合同》的目的不能實現，雙方合作的信任基礎已經破壞，符合前述法律規定的情形，故法院支持了B公司要求與A公司解除《聯合開發合同》的訴訟請求。
二、案涉合作開發的雙方公司是否均存在違約行為，應否各自承擔相應違約責任？（待述…）
三、拋開合作伙伴單獨進行房地產項目開發，可得利益損失該怎樣賠償？歷經四次審判，各判決在認定以可得利益損失為主的具體違約責任賠償問題上為何存在差異？（待述…）
【涉案法條】
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
《中華人民共和國合同法》
第十條 當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
