土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。
《土地管理法》在“建設用地”一章第六十三條這樣規定;“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”從該第六十三條前半句可以看出，法律是允許集體土地使用權出租用于農業建設的。
結合看一下《土地管理法》第四十三條和第六十條：“第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”“第六十條 農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，……。”
由上得知，任何單位或個人進行建設，如果不符合上述規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地，其既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓或出租形式獲得。因此，可以看出，對于集體土地企業使用權的對外出租，法律是有限制條件的，即僅應限于出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。至于承租人范圍，是應限制在本集體經濟組織舉辦的企業之內，還是同時允許其他集體經濟組織舉辦的企業承租呢?本人未看到相關的法律規定，不過從鼓勵鄉鎮經濟發展角度看，應打破該界限。
不過，個人認為，《土地管理法》第六十三條語言表述是有問題的，其下半句所說“除外”是針對前半句所述“出讓、轉讓”之土地使用權轉移而言，顯然不是針對企業建設用地土地使用權的出租，因為作為二級市場土地使用權的出租并不發生土地使用權屬的轉移。該條的實際用意是，因破產兼并等原因致使用地企業不再符合集體土地使用權主體資格(集體土地使用權主體限于農村集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業)，該企業經營不再屬于農業建設范疇，根據土地管理法第四十三條規定(任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地)，必須辦理國家征地和出讓手續，即所謂的“依法發生轉移”。因此，該條款無論用語還是邏輯上，皆欠準確，正確的做法是將土地使用權的出租另行單列表述。
至于集體企業房屋的出租，并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，本人認為應予以支持和肯定。
