內部職工流轉央產經濟適用房，法院判決轉讓行為有效
[摘要] 本案訟爭房屋為央產經濟適用房，法律法規并不禁止同一單位職工之間，在辦理相關審批手續的前提下進行的房屋交易，因此出賣人應依據合同約定將房屋過戶至買受人名下，在此過程中需辦理的審批等相關手續亦屬合同義務。
[關鍵詞] 央產經濟適用房，經適房內部流轉，央產經適房過戶登記，央產經適房上市審批，央產經適房買賣糾紛
[案件當事人] 上訴人（原審被告）楊某，被上訴人（原審原告）趙某，被上訴人（原審原告）何某。
[案情簡介]
上訴人楊某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院（2011）海民初字第26296號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
趙某、何某在一審法院訴稱：我二人現住房屋海淀區航天城友誼路某某號院13號樓1門1號原為楊某所有。2004年12月5日，我二人與楊某簽訂房屋轉讓合同，約定楊某將該房屋出售給我們，由楊某負責辦理交易立契等手續，領取房產證后將房屋過戶給我們，轉讓交易費、過戶費由我們承擔5000元，超過部分由楊某承擔。現我們已經履行了合同相應義務，而楊某卻不想履行，并訴諸法院請求判令合同無效。原審法院和上訴法院都支持合同有效。目前，楊某已取得爭議房屋的所有權證書，按照合同規定，應將房屋過戶給我們，但其拒絕履行。故訴至法院，請求判令：1、楊某將北京市海淀區航天城友誼路某某號院13樓1門1號過戶至我二人名下；2、楊某承擔相關費用中除應當由我二人承擔的5000元費用外的其他所有費用。本案訴訟費用由楊某承擔。
楊某在一審法院辯稱：訴爭的房產屬于央產經適房，房產所在地在北京，該房產的上市交易及過戶均需要遵循北京市相關地方性法規。該房2010年2月下發產權證，現未滿足經適房上市交易及過戶的條件。雙方房屋轉讓合同第5條對于過戶的約定是附條件的，我并未領到房屋所有權證，房屋所有權證仍保留在我單位手中。根據央產房辦理過戶登記的相關程序，依靠我的個人能力無法辦理過戶登記手續。請求法院駁回趙某、何某的訴訟請求。
一審法院經審理查明：楊某、趙某、何某均系某單位下屬院所職工。楊某系該研究院第514所職工。2004年10月23日，某單位（甲方）與楊某（乙方）簽訂經濟適用房買賣合同，主要內容包括：經中央國家機關房改辦批準，甲方將位于海淀區友誼路某某號13號1單元1號住房，按經濟適用住房政策調整給乙方。房屋建筑面積119.96平米，總房款316 360元……乙方若出售現購買的經濟適用房，必須符合國家政策，并經乙方或者產權單位同意，且按北京市交易政策只能出售給甲方本單位職工。2004年12月7日，514所（甲方）與楊某（乙方）簽訂《五一四所經濟適用住房購房合同》，主要內容包括：甲方將位于海淀區友誼路某某號院13樓1門1號，建筑面積119.96平米按照本次經濟適用房價格出售給乙方。乙方購房款總價316 360元。
2004年12月5日，楊某（甲方）與趙某（乙方）簽訂《房屋轉讓合同》，約定甲方將514所分給自己購買的經濟適用房海淀區航天城友誼路某某號院13號樓1門101號，總建筑面積126.7平米(含地下室面積12.06平方米）出售給乙方，雙方商定成交總價款42萬元……甲方負責到甲方單位辦理交易、立契等手續，直至領取《北京市房屋所有權證》后，將所有權證過戶給乙方。轉讓交易費用及過戶費用等費用由乙方承擔5000元，超出部分由甲方承擔……乙方購房后，必須遵守國家以及北京市經濟適用住房政策，服從甲方單位房產管理部門的統一管理……甲方與514所的購房交易與乙方無關，全部相關費用由甲方自行承擔。2004年12月5日，楊某收到趙某給付的42萬元購房款。趙某、何某隨即入住該房屋。
2010年2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會頒發訴爭房產的房屋所有權證，該房所有權人：楊某，共有情況：單獨所有。房屋性質：經濟適用房。某單位房產處出具證明，內容為“北京市海淀區友誼路某某號院13號樓1門1號屬于央產房”。法院曾前去海淀區房屋管理交易所詢問，司法查詢窗口工作人員解釋“該房不是完全意義上的經濟適用住房，為參照經濟適用房管理的住房。但該房為央企房產，要經過審批，沒有審批手續不能上市過戶”。
楊某2010年曾以要求判令訴爭房屋的房屋轉讓合同無效以及趙某、何某騰退房屋為由，將趙某、何某訴至法院。北京市海淀區人民法院做出（2010）海民初字第12184號民事判決書，認定房屋買賣合同有效，駁回楊某的訴訟請求。楊某不服一審判決，上訴至北京市第一中級人民法院，該院做出（2011）一中民終字第05415號民事判決書，駁回上訴，維持原判。
因楊某未履行就買賣合同報其單位審批過戶的義務，趙某、何某將楊某訴至法院。
經一審法院法官前去海淀區房屋管理交易所詢問，工作人員稱目前央產性質的經濟適用房是沒有上市政策的，無法通過二級市場流轉。經法官前去某單位房管處詢問，房管處負責人表示，涉訴房產的性質是央產經濟適用房，現在房產證在楊某所在的514所保管。因案件的雙方均是該院職工，相互交易是可以的，該院不會干涉，也不會回購收回。因雙方都是本單位職工，如果法院判令過戶，該院可拿相關手續辦理房產換證，通過中央機關房管程序辦理，但只能辦理經濟適用房的房產證。
[一審法院判決]
一審法院經審理后認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。涉案的房屋買賣合同已經終審判決認定有效，雙方均應按照合同約定履行各自的義務。按照房屋買賣合同約定，楊某負責到自己的單位辦理交易、立契等手續，直至領取《北京市房屋所有權證》后，將所有權證過戶給趙某、何某。轉讓交易費用及過戶費用等費用由趙某、何某承擔5000元，超出部分由楊某承擔。現趙某、何某已入住該房六年以上，房產證已經取得，而楊某作為房屋出賣人一直以各種理由拒不履行房屋過戶的相關手續。楊某與趙某、何某均系同一系統單位的職工，經法院向某單位房管處咨詢，涉案房屋的過戶手續是可以通過該院協助辦理的，故楊某有關無法辦理產權過戶的辯稱法院不予采信。雙方合同約定，轉讓交易費用及過戶費用等費用由趙某、何某一方承擔5000元，超出部分由楊某承擔，故如轉讓交易費用及過戶費用等費用超出5000元，則超出部分由楊某承擔。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規定，判決如下：一、自本判決生效之日起七日內，楊某將位于北京市海淀區區友誼路一零二號十三號樓一層一單元一號的房屋過戶至趙某、何某名下；二、如轉讓交易及過戶等費用超出五千元，則超出部分的費用由楊某承擔。
判決后，楊某不服，向本院提起上訴稱：楊某尚未取得訴爭房屋的產權證，且楊某現工作未滿15年，約定的過戶條件尚未成就；訴爭房屋為經濟適用房，依現行規定不能上市交易；訴爭房屋的上市需要經過審批，楊某個人無法辦理過戶手續；合同中還有其他條款約定交易費等費用的負擔，與趙某、何某負擔5000元的約定沖突。上訴請求為：撤銷原判，改判駁回趙某、何某的一審的全部訴訟請求。趙某、何某同意原判。
本院經審理查明的事實同一審法院查明的事實一致。上述事實，有房屋轉讓合同、經濟適用房購房合同及買賣合同、房產證、詢問筆錄、證明、當事人陳述等證據在案佐證，本院予以確認。
[二審法院判決]
本院認為：楊某與趙某于2004年12月5日簽訂的《房屋轉讓合同》已經法院生效判決確認為合法有效。雙方均應嚴格履行自己的義務。楊某作為出賣人，負有依約將本案訴爭房屋過戶至趙某、何某名下的義務。現訴爭房屋的所有權證已經辦理完畢，楊某客觀上可以取得，應視為對房屋過戶所附條件已成就。若楊某故意不領取房屋產權證阻止條件成就，仍應視為條件已經成就，故楊某上訴所持尚未取得房屋產權證，過戶條件不成就的理由無法律依據。因雙方之間的房屋買賣合同并未約定楊某的工作年限為辦理過戶手續的條件，故楊某該項上訴理由亦無合同及法律依據。本案訴爭房屋雖登記為經濟適用房性質，但通過已查明的事實可知，該房屋為央產經濟適用房，法律法規并不禁止同一單位職工之間，在辦理相關審批手續的前提下進行的房屋交易，因此楊某應依據合同約定將房屋過戶至趙某、何某名下，在此過程中需辦理的審批等相關手續亦屬合同義務，楊某亦應依約辦理。
關于過戶費用的負擔問題，因《房屋轉讓合同》第五條在約定過戶事宜的同時，對于轉讓交易費及過戶費等費用作出明確約定，楊某應依照合同約定負擔。一審法院對此認定正確，本院予以維持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
回上訴，維持原判。
