對農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上房屋可采取強(qiáng)制執(zhí)行措施
宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民因建造自有房屋而對集體所有土地占有、使用的權(quán)利�！稇椃ā�、《土地管理法》明確規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有。宅基地通常與本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這體現(xiàn)在申請宅基地的主體資格上——只限于本經(jīng)濟(jì)組織的成員。宅基地使用權(quán)具有有限性，《擔(dān)保法》規(guī)定，宅基地的使用權(quán)不得抵押；出于保護(hù)農(nóng)村居民的目的，原則上不能將宅基地使用權(quán)出賣或轉(zhuǎn)讓。以上種種限制都旨在為農(nóng)村居民提供居住的社會保障功能。在執(zhí)行中，對宅基地使用權(quán)這種我國特有的用益物權(quán)形式，法律也作出相應(yīng)的限制性規(guī)定，但并不妨礙其作為查封、變現(xiàn)等強(qiáng)制措施的執(zhí)行標(biāo)的。
1、宅基地使用權(quán)及其地上房屋可以作為查封的對象
《查扣凍規(guī)定》第2條規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。出于以人為本以及國家尊重和保障人權(quán)的精神，在第5條中規(guī)定了保證生活必須及具有人身屬性等八種不得查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)。未就不動產(chǎn)的所有制類型作除外規(guī)定。第23條確定了查封效力的連帶關(guān)系，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，反之亦然，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。
確定查封對象的權(quán)屬狀態(tài)，是作出查封宅基地使用權(quán)及地上建筑物先決條件�！锻恋毓芾矸ā返�10條、第11條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營、管理，由縣級人民政府登記造冊、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)�！恫榭蹆鲆�(guī)定》第2條規(guī)定，對于未登記的建筑物和土地使用權(quán)，人民法院應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，法院在作出查封裁定前，應(yīng)向縣級政府國土資源管理部門查詢宅基地使用權(quán)權(quán)屬登記、向宅基地所在的村民委員會核實使用情況；必要時還要調(diào)取權(quán)屬的相關(guān)證明材料。
對查封宅基地使用權(quán)及其地上房屋，法律未作特殊規(guī)定，因此適用于查封不動產(chǎn)期限、續(xù)封、輪后查封等一般規(guī)定。2008年國土資源部《土地登記辦法》規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批注后將查封情況在土地登記薄上加以記載。在查封期間不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
2、宅基地使用權(quán)及其地上房屋可以變現(xiàn)處置
國務(wù)院1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。以上規(guī)定反映出立法者禁止宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)的本意。
目前，我國的宅基地使用權(quán)是以申請審批為主的原始取得方式。法律貫徹“一戶一宅”的原則，嚴(yán)格規(guī)定了申請宅基地的條件。農(nóng)村村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會提出申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府國土資源管理部門審核后，報縣級人民政府國土資源部門審批。
在申請條件嚴(yán)格限制及法律禁止性規(guī)定的背景下，執(zhí)行中處置被執(zhí)行人名下宅基地使用權(quán)及其地上房屋只能采取變賣的方式，受讓人必須同時具備的如下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配的條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本經(jīng)濟(jì)組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的房屋一并轉(zhuǎn)讓。
最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了程序性的規(guī)定，“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國友土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源部門協(xié)商一致后再行處理。”處理宅基地使用權(quán)及地上房屋的前置協(xié)商程序，有利于變現(xiàn)過程中受讓人的選定，并為受讓人取得權(quán)屬證明提供保障。
