商品房預(yù)售合同中違約金調(diào)整條款的適用前提及標準
近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，商品房這種特殊商品在公民生活消費甚至投資中的地位日漸重要，但是在商品房交易中，違約行為數(shù)不勝數(shù)，商品房交易的基礎(chǔ)行為是合同，合同是私法領(lǐng)域，更多的體現(xiàn)意思自治。合同中一般都會對違約責(zé)任進行約定，對于違約金的問題，當事人最常用到和想到的是要求法院對違約金進行調(diào)整，如何正確運用我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定，筆者通過這篇文章進行釋明。
案例：
2011年11月3日，郝小姐與北京某公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，原告向被告購買位于房山區(qū)的商品房一套，房屋總價款為1 880 238元，被告應(yīng)在2012年12月31日前向原告交付該商品房。該預(yù)售合同第十三條約定，市政雙路供電于該商品房實際交房之日達到開通條件，如果在約定期限內(nèi)未達到條件，每逾期一日，出賣人向買受人支付相當于全部房價款萬分之一的違約金。商品房預(yù)售合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
合同簽訂后，雙方按照合同約定進行了履行，但是自被告交付房屋之日（2012年12月29日）至2014年2月21日，被告為原告采取過渡性供電措施，于是原告要求按照合同約定支付違約金80489元，但是被告當庭答辯雙方約定的違約金過高，要求法院予以減少。另外，原、被告均未提供證據(jù)證明該供電方式給原告造成的實際損失。
法官講法：
本案的爭議在于是否應(yīng)該適用違約金調(diào)整的條款，調(diào)整的標準是什么。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條規(guī)定了意思自治原則，并將該原則確定為合同中最根本的原則，即合同雙方按照自己的意愿進行締約。根據(jù)我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”本案中， 原、被告在自愿基礎(chǔ)上簽訂的商品房預(yù)售合同，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。原、被告均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。依據(jù)查明的事實，原告購買的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同約定的市政雙路供電未能達到開通條件。在雙方未另行作出約定的情況下，被告向原告提供替代性履行方式，仍違反了合同的約定。被告主張該違約金過高，請求予以減少。
本案中，守約方能夠證明對方存在違約行為時，雖未能證明實際損失，違約金仍應(yīng)支持，但需適當調(diào)整。調(diào)整依據(jù)的標準得綜合考慮原告遭受的損失、合同履行情況、雙方過錯、預(yù)期利益等因素，酌情確定被告向原告給付逾期提供市政供電違約金13 164元。
法官提醒：
首先，當事人主張調(diào)整違約金為前提，也就是說法院調(diào)整違約金需以當事人的請求為前提條件。因此，對于合同約定的違約金，未經(jīng)當事人明確請求，法院不應(yīng)主動依職權(quán)進行審查和作出是否調(diào)整的決定。
其次，守約方和違約方舉證責(zé)任的分配。違約方對于違約金約定過高的主張需承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)當承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴大、守約方因違約而獲得利益以及守約方亦有過失的舉證責(zé)任。守約方首要的舉證責(zé)任是證明違約方存在違約行為及過錯程度，如果不能證明對方的行為違約，其主張違約金的請求將得不到支持；其次，守約方還需要證明約定違約金的合理性，即因違約方的違約行為導(dǎo)致的實際損失和其遭受的可得利益損失總額及必要的交易成本。
