預約合同不能被判決繼續(xù)履行|商品房預售合同糾紛案案例評析
【案件當事人】
原告孫某、被告某房地產公司。
【基本案情】
2009年7月，孫某與某房地產公司簽訂房屋認購協(xié)議書，約定孫某認購該公司銷售的樓房。根據(jù)合同約定，孫某向該公司支付了定金2萬元和30%的購房款，后房地產公司就涉案房屋與案外人簽訂了房屋買賣合同，但未辦理過戶登記。孫某訴至法院，要求與房地產公司繼續(xù)履行認購協(xié)議。
【意見分歧】
本案審理中有兩種觀點：第一種觀點認為，應判決雙方繼續(xù)履行認購協(xié)議；第二種觀點認為，法院應判決駁回其訴訟請求。
【法律評析】
筆者贊同第二種觀點，理由：
1、從法律規(guī)定來看 繼續(xù)履行預約合同，沒有現(xiàn)行的法律依據(jù)
對于預約合同，我國民法通則、合同法均無明確規(guī)定。2003年實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該條款僅對正式商品房買賣合同未能簽訂時當事人收受的定金如何處理進行了規(guī)定，對于守約方能否要求法院判令繼續(xù)履行預約合同，訂立本約，未予規(guī)定。而《最高人民法院關于買賣合同司法解釋理解與適用》對于違反預約合同的違約責任，作出了更為明確具體的規(guī)定。該司法解釋第二條規(guī)定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧！钡摋l款對于違反預約合同后能否強制締約也未規(guī)定。因此，判令雙方繼續(xù)履行預約合同，沒有現(xiàn)行的法律依據(jù)。
2、從預約合同性質來看 其對雙方當事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務
預約合同也是一種契約，仍是形式完備的合同。但預約合同的標的是一種與相對人將來訂立特定合同即本約的行為，其對雙方當事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務。本案中，認購書僅是雙方對將來簽訂商品房買賣合同等有關事項的初步確認，訂立認購書后雙方應就商品房買賣合同所應具備的主要條款進一步磋商，直至雙方簽訂商品房買賣合同。
3、違反預約合同的違約責任 應賠償購買人的期待利益損失
通過前述分析，強行判令當事人繼續(xù)履行預約合同，不僅沒有法律規(guī)定可依，也有違合同法的意思自治的原則。但一方當事人違約導致本約不能訂立，違約方應承擔違約責任。具體到本案，房地產公司應賠償孫某的期待利益損失，但該損失不應超過當事人在訂立合同時預見到或應預見到的因合同不成立、無效或被撤銷可能造成的損失，也不得超過合同成立或有效時的履行利益。
（作者：高立俊 張英波 作者單位：山東省濱州市中級人民法院 原標題：預約合同不能被判決繼續(xù)履行）
