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公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承
1裁判要旨
公有住房承租權(quán)逐步允許轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、上市交易的經(jīng)濟價值，使公有住房承租權(quán)具備了獨立的私有財產(chǎn)的性質(zhì)，因此公有住房承租權(quán)可以作為承租人遺產(chǎn)繼承。
2案情
原告李義達的父親李峰與被告向文娟于1998年結(jié)婚，婚后共同居住在由重慶第三棉紡織廠福利分配給李峰的公有住房。2008年李峰去世，向文娟繼續(xù)獨自在訴爭房屋內(nèi)居住生活并負(fù)擔(dān)相關(guān)的租賃費用。2013年該公有住房進行拆遷，拆遷人按規(guī)定對承租人向文娟進行了拆遷補償安置。
原告李義達認(rèn)為該公有住房承租權(quán)具有經(jīng)濟價值，可占有、使用、收益，應(yīng)與其他財產(chǎn)一樣進行繼承，因此自己對該公有房屋承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化得到的經(jīng)濟利益享有繼承和分割的權(quán)利。其父李峰去世時未對該公有住房承租權(quán)進行遺產(chǎn)分割，故李義達提起訴訟，請求法院對訴爭的公有住房的拆遷補償款進行遺產(chǎn)分割。
3裁判
重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，李峰死亡后，該公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)以遺產(chǎn)方式進行分割，故在原告未明示放棄繼承的情況下，其繼承利益依然凝聚在該公有住房承租權(quán)上，雖然后來該公有住房進行了拆遷和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但原告并未喪失對該承租權(quán)及其轉(zhuǎn)化的利益的繼承權(quán)，故原告依然可對拆遷安置房屋進行分割。但由于公有住房租賃權(quán)的公益保障性還是第一位的，被告向文娟與原承租權(quán)人一直共同居住在該公有住房內(nèi)，故在分割時應(yīng)當(dāng)對被告向文娟予以多分。根據(jù)拆遷安置房約定價值、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時的價值以及向文娟補交房屋安置時的差價等情況，判決訴爭公有住房房屋歸被告向文娟所有，被告向文娟支付原告李義達房屋折價款8萬元。
宣判后，原、被告雙方均未提起上訴，現(xiàn)一審判決已生效。
4評析
本案涉及公有住房承租權(quán)能否繼承的問題。公有住房承租權(quán)是我國計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，也是我國長期以來實行住房福利化的結(jié)果，公有住房的承租權(quán)與傳統(tǒng)民法上私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的承租權(quán)是不同的。
1.公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)界定
筆者認(rèn)為，公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種物化的債權(quán)。
第一，公有住房的承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)在實質(zhì)上存在很大的區(qū)別。一是承租主體上，公有住房的承租人是特殊主體，是在國家機關(guān)或者國有、集體企、事業(yè)單位工作并達到一定工作年限的職工。二是在承租權(quán)期限上，公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后，承租人對該公有房屋即具有了永久的占有權(quán)和使用權(quán)，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。三是在租金對價上，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)是由專門機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，其租金只是為了維持房屋維修的成本費用支出，遠遠低于市場價房屋租金。因此單位對公有住房的所有權(quán)實際已經(jīng)被虛化了，公有住房承租權(quán)是一種在相當(dāng)程度上物化了的權(quán)利。
第二，公有住房承租權(quán)具備獨立的財產(chǎn)性質(zhì)。公有住房的承租人享有除所有權(quán)以外的其他一切權(quán)利，對公有住房擁有實際控制與支配的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓并獲得差價。對公有住房進行拆遷，承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權(quán)是一種可以直接獲得獨立財產(chǎn)補償?shù)臋?quán)利形式。
第三，公有住房的承租人具有實際上的處分權(quán)。公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運，但對其承租權(quán)卻享有占有、轉(zhuǎn)讓、消滅等自由。因此，公有住房承租權(quán)與一般的房屋租賃承租權(quán)有很大差別，絕不僅僅是單純的債權(quán)，其所具有的永久占有、使用、支配、轉(zhuǎn)讓等特征，使其在性質(zhì)上與物權(quán)中的用益物權(quán)相似，故公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為是一種呈現(xiàn)出用益物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，即一種物權(quán)化了的債權(quán)。
2.公有住房承租權(quán)能否繼承的問題
第一，從權(quán)利屬性來看，公有住房承租權(quán)有明顯的物權(quán)特征，是與用益物權(quán)相似，承租人作為權(quán)利人有權(quán)更完整地行使其權(quán)利并受到法律保護，這些法律行為包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)包括繼承。
第二，從權(quán)利取得方式來看，公有住房承租權(quán)是基于單位職工工作貢獻大小、家庭人口及其他住房等情況產(chǎn)生的，不僅是賦予個人的價值回饋，更體現(xiàn)為個人和家庭的權(quán)益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權(quán)應(yīng)當(dāng)可作為“遺產(chǎn)”在家庭和親緣關(guān)系間進行繼承。當(dāng)然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會公共資源，在繼承方式上應(yīng)當(dāng)有別于其他私人財產(chǎn)。
第三，從公有住房管理模式的發(fā)展進程看，住房制度改革使公有住房承租權(quán)取得方式發(fā)生了質(zhì)的變化。一是允許公有住房承租權(quán)通過有償交換的方式，實現(xiàn)其交換價值。二是公有住房的承租權(quán)在一定條件下可以購買。這即認(rèn)可了公有住房承租權(quán)可以作為一項財產(chǎn)權(quán)利。因此，隨著市場發(fā)展及住房制度的改革，公有住房承租權(quán)的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從計劃經(jīng)濟時期簡單的福利待遇載體，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下，具備商品交換的標(biāo)的物，其財產(chǎn)性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權(quán)在拆遷過程中可獲得補償。公有住房拆遷時，其承租人是符合補償標(biāo)準(zhǔn)的。這也承認(rèn)了公房承租權(quán)具體財產(chǎn)性，而可繼承是財產(chǎn)性的重要表現(xiàn)。
本案案號：（2014）南法民初字第03056號
本文來源于人民法院網(wǎng)，案例編寫人為重慶市南岸區(qū)人民法院嚴(yán)蓓佳、余洪峰。
