看在親戚的份兒上，王老太同意對方借自己的名，以經適房的價格購買公房，并裝修入住。不料房產證下發后，她從單位得知，這央產房不能過戶！當初只是好心幫親戚忙的王老太隨即被親戚告上法庭，索賠損失。
借名買的房 過不了戶了
案情
王老太系北京市某國有單位的職工，2006年單位有一批公有住房，按照經濟適用房價格向職工出售。單位規定：職工及其配偶和子女可以購買，除此之外的人員不得購買。
當時，王老太家有住房，加之購買公房需要一下子拿出幾十萬元，所以王老太就不打算購買。恰巧王老太的遠方親戚劉某得知了這一消息，便想借王老太的名義購買一套兩居室。當時王老太考慮到都是親戚，便同意劉某以她的名義購買這套兩居室。
2006年底，王老太與單位簽訂了購房合同，劉某一次性向王老太支付了全部購房款，王老太將這錢款交給單位。房屋交付后，劉某裝修入住至今。為了怕日后產生糾紛，雙方當時還寫了一份協議，載明該房屋是“由劉某出全資借王老太名義購買，房屋實際歸劉某所有”。
一年前單位下發了房產證，房屋性質為按經濟適用房管理。王老太去單位問了，得知該房屋不能上市交易。考慮到這時兒子已經結婚了，與自己住在一起很不方便，王老太就想著與劉某商量把房收回來，給劉某適當補償。這樣兒子也能住得離自己近一些，方便照顧。但這一提議立即遭到了劉某的斷然拒絕。
前不久，王老太突然接到法院的通知，原來劉某一紙訴狀將她告到了法院，要求確認這套兩居室歸劉某所有，并要求王老太配合辦理房屋過戶手續。
“當時是他非要借我的名買的，我是好心幫忙，沒想得什么好處，現在劉某反倒把我告了。如今是單位不允許外單位的人買，這套房屋實在沒辦法上市交易，否則我協助過戶沒問題。”王老太帶著種種疑惑尋求法律幫助，前往應訴。
而劉某認為，當年雙方已協商好由他購房，現在劉老太突然稱賣不了了，自己損失太大了。（文中當事人為化名）
律師支招
律師認為，此案雙方借名購買的房屋屬于央產房，即“中央在京單位已購公有住房”。允許上市的“中央在京單位已購公有住房”，是指職工按房改成本價或標準價購買的央產房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。
依據央產房交易的相關管理規定，此類房屋若要過戶，首先需滿足上市交易的條件。就北京地區而言，央產房需要由央產房所在單位報央產房交易辦公室備案之后方可上市交易。
在隨后的此案審理過程中，法院曾就這類房屋能否上市交易，向相關央產房行政管理部門進行了解，獲悉這類房屋目前無法上市交易。同時，該央產房產權單位亦明確規定：這類房屋只對內部職工或職工的配偶、子女出售。而劉某既非內部職工，也不是職工的配偶、子女，沒有購房資格。
由此，律師認為，雙方的借名約定違反了央產房交易相關管理規定，而且目前這類房屋無法上市交易。因此，劉某與王老太簽訂的借名協議無法繼續履行。劉某要求確認這套房屋歸其所有，并要求王老太配合辦理過戶手續，這一請求無法得到法院的支持。
違反規定 借名協議無法繼續履行
我國《合同法》第七條明確規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。”
律師認為，在這套房屋無法上市交易的情況下，劉某與王老太之間的借名協議是無法繼續履行的。在此情形下，王老太可依法向法院要求解除雙方簽訂的借名協議，并要求劉某返還房屋。
在此，律師指出，王老太及劉某均知曉單位的房屋不能對外出售，但雙方仍約定由劉某借用王老太的名義購買央產房，對于借名協議無法繼續履行，雙方顯然都存在過錯。
王老太明知該房屋只能對單位內部職工或者職工的配偶、子女出售，但她卻仍同意劉某借用其名義購房，因此存在過錯；而劉某也明知王老太單位所分的房屋不能由外人來購買，卻為了貪一時之便宜，結果因房屋無法上市交易，反而給自己造成了很大損失。
雙方均有過錯 可起訴要求返還房屋
此案房屋交付至房產證下發已經過了五六年的時間，房價大幅攀升，對于借名協議解除，雙方均有過錯。律師認為，劉某在返還房屋時，是可以要求王老太退還購房款，并賠償相應損失的。對于劉某而言，他最大的損失莫過于房屋升值的損失。鑒于雙方均存在過錯，一般情況下，法院會酌情根據雙方的過錯程度，來判決他們各自承擔相應的責任。
通常情況下，如果雙方對于房屋現在的市場價值無法達成一致，可向法院申請由專業的評估機構對房屋市值進行評估，進而更好地確定房屋升值的數額，以便確定責任分擔。
借名協議是否有效 關鍵在買的什么房
分析
本案雙方借名購買的央產房，性質屬于按經濟適用房管理的房屋，這類房屋俗稱“二類經適房”。雖然其中含有“經濟適用房”的字樣，但并不等同于“經濟適用房”。經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。
律師認為，本案中這套房屋屬于央產房單位的福利分房，因按經濟適用房價格購買，所以性質為“按經濟適用房管理”，而并非是向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的住房，其不能等同于純粹意義的經濟適用房。如果劉某借王老太之名購買的房屋屬于純粹意義的經適房，則借名協議違反了我國經濟適用房管理辦法的相關規定，依法應認定無效。而如果雙方購買的公房屬于商品房或者按商品房管理的房屋，并且原產權單位對于此類房屋上市交易沒有限制，對于這種情況，律師認為，當事人在取得房產證之后可以自行辦理過戶，則借名協議或可繼續履行。而近期律師處理的一起借名購買單位公房案，最終法院就認為借名協議應繼續履行，判令公房歸借名人所有，出名人要配合借名人辦理房屋過戶手續。
不過，對于借名購買央產房，律師認為這存在很大的隱患，如果借名協議不存在我國《合同法》第五十二條規定的無效情形，則無法直接認定協議無效。但此舉不意味著雙方簽訂的借名協議能夠繼續履行，因為一旦借名購買的房屋屬于無法上市交易的房屋，則借名協議很可能無法繼續履行。
