為貸款簽訂虛假房屋買賣合同的效力分析
[案情]
陳某曾向張某借款5萬元，后因做生意缺少資金且不符合銀行放貸條件，陳某于2006年3月31日跟張某簽訂了一份房地產(chǎn)“買賣”契約，約定將陳某坐落于江陰某小區(qū)的房屋“賣”給張某，房屋成交價格為21萬元，并于同年4月辦理了過戶。事實上，張某未付任何房款，該房屋也由陳某及家人實際占用并使用。張某取得該房屋的所有權(quán)后，于2006年4月以自己的名義將該房屋抵押給銀行后，獲得15萬元貸款。2006年4月27日，陳某與張某形成一份“承諾書”，約定陳某一年內(nèi)歸還5萬元給張某，張某以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由陳某使用并負(fù)責(zé)每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由張某作價處理；貸款還清后由張某配合過戶。2013年3月，陳某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當(dāng)時承諾要求張某歸還房屋。但張某拒絕歸還房屋，認(rèn)為房屋歸其所有，陳某只可向其主張20萬元的房產(chǎn)作價款。陳某起訴至法院，請求判令張某立即協(xié)助他辦理系爭房產(chǎn)的過戶手續(xù)。
[審判]
江陰法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某與張某之間不存在真實的房屋買賣意思表示，據(jù)此簽訂的房地產(chǎn)買賣契約系名為買實為取得銀行貸款的合同，故依法認(rèn)定該合同無效。基于無效合同所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的同時，原來基于合同所發(fā)生的物權(quán)變動當(dāng)然喪失基礎(chǔ)，發(fā)生物權(quán)變動的回轉(zhuǎn)，故判決張某應(yīng)與陳某共同辦理該房屋的所有權(quán)人變更手續(xù)。張某不服一審判決訴至無錫中院，該案經(jīng)過無錫中院二審調(diào)解，雙方最終達(dá)成協(xié)議，張某與陳某共同辦理該房屋的所有權(quán)人變更手續(xù)，所有權(quán)人由張某變更為陳某。并由陳某支付張某借款5萬元和房屋補償款7萬元。
[評析]
本案是一起典型的為取得銀行貸款假賣房屋的案件。房屋出賣人要求買受人歸還已過戶的房屋能否得到法律的支持，主要取決于雙方簽訂的虛假房屋買賣合同是否有效。下面，筆者就來分析一下本案中房屋買賣合同的效力及性質(zhì)。
一、本案房屋買賣合同的效力
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的規(guī)定，合同生效應(yīng)當(dāng)具備下列幾個條件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示真實；三是不違反法律或社會公共利益。房屋買賣合同屬于民事合同，其生效也應(yīng)滿足上述三個條件，三者缺一不可。本案中的陳某與張某均能獨立進(jìn)行民事活動，具有完全的民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效的第一個要件。但雙方簽訂房屋買賣合同是否為其真實意思表示，成為本案研究的關(guān)鍵問題。所謂意思表示真實，即行為人的內(nèi)心真實想法與外在行為相一致，行為人通過自己的行為希望達(dá)到內(nèi)心期望的目標(biāo)或結(jié)果。意思表示真實是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示的行為，即雙方有意識的不真實行為，為無效法律行為。而本案中，陳某與張某簽訂房屋買賣合同顯然不是雙方的真實意思表示。理由如下：1、從陳某簽訂房屋買賣合同的目的進(jìn)行分析。陳某因為缺少資金做生意，但自己又不符合銀行貸款的條件，于是動了歪腦筋，希望能用自己的房屋作為籌碼尋找符合貸款條件的人，并沒有真正出賣房屋換取資金的想法。而張某符合貸款條件，且張某與陳某也有經(jīng)濟(jì)上的往來，陳某希望通過張某用自己的房屋作為抵押向銀行貸款，在張某同意的情況下，雙方才簽訂了本案中的房屋買賣合同。所以，從該房屋買賣合同簽訂的目的來看，陳某并沒有要將自己的房屋賣與張某的意思表示，真正的目的就是利用張某符合貸款條件的身份取的銀行貸款。2、從雙方簽訂承諾書的行為進(jìn)行分析。2006年4月27日，雙方簽訂的承諾書中明確約定：陳某將自己的房屋過戶給張某，張某無需支付房款，而是由張某以自己的名義將該房屋抵押給銀行取得15萬元貸款，貸款歸陳某使用并由陳某歸還，貸款還清后由張某配合過戶。該承諾書的約定非常明確，張某不需要支付房款，但需要到期歸還房屋。實際上，張某在陳某賣房及貸款過程中只起一個橋梁作用，更進(jìn)一步表明陳某不具有將房屋賣與張某的意思表示。3、從房屋買賣合同的履行情況進(jìn)行分析。陳某將房屋賣給張某后并辦理了過戶手續(xù)，但張某實際上并未支付房屋價款。由于房屋屬于大宗商品且價值較高，張某與陳某也無親屬或贈與關(guān)系，張某取得陳某房屋所有權(quán)但并無支付價款的行為不符合一般人的常識判斷，且與權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則相違背。該房屋過戶后，張某并未對該房屋進(jìn)行占用及處分，而是仍由陳某及家人占用并使用，表明該房屋買賣合同并未充分、合理履行。4、從張某對房屋買賣合同的態(tài)度進(jìn)行分析。根據(jù)全案進(jìn)行綜合分析，張某在簽訂房屋買賣合同之初，對陳某假賣房屋的動機及行為是知曉的，且也以自己的實際行動為陳某貸款提供了便利，也足以表明張某在簽訂房屋買賣合同的時候不具有真實的意思表示。綜上，陳某和張某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同，因雙方都不具有簽訂真實買賣房屋的意思表示，故該虛假的房屋買賣合同無效。
二、房屋買賣合同無效的物權(quán)回轉(zhuǎn)
根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中的房屋買賣合同無效，張某因該合同取得的房屋，應(yīng)該返還給陳某；由于張某未向陳某支付房款，故陳某未從該房屋買賣合同中取得財產(chǎn)。張某辯稱該房屋已經(jīng)登記到他名下，根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)的變動經(jīng)依法登記即發(fā)生效力的原則，他才是系爭房屋的所有權(quán)人，陳某對該房屋不再享有所有權(quán)。雖然該房屋的所有權(quán)發(fā)生了變動，但是該物權(quán)變動的基礎(chǔ)為陳某與張某之間的房屋買賣的合同關(guān)系，由于該合同自始無效，物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)已不存在，房屋登記應(yīng)恢復(fù)到房屋買賣之前的狀態(tài)，陳某有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定要求張某返還因該合同取得的房屋。盡管該房屋已經(jīng)過戶給張某，但陳某仍有權(quán)要求張某返還房屋，只是這種返還方式不同于一般動產(chǎn)的簡單交付，而是需要張某配合陳某將房屋進(jìn)行過戶，陳某才能擁有該房屋的所有權(quán)。
用虛假買賣房產(chǎn)的辦法來套取銀行貸款，不僅是一種違法行為，更具有很大的風(fēng)險。
對出賣人的風(fēng)險。由于房屋過戶后不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，一旦買受人將房屋處分給了信賴登記的善意第三人，進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓或者抵押等，將可能導(dǎo)致原權(quán)利人喪失對房產(chǎn)的權(quán)利，縱然雙方之間有明確的書面協(xié)議，也不能保證自身權(quán)利。如遇拆遷等問題，由于房屋出賣人不是房屋所有權(quán)人，無權(quán)參與拆遷事宜的協(xié)調(diào)和商討，很可能給自己的利益帶來損害。或者房屋買受人不履行雙方之間約定，拒絕返還房屋（正如本案的情形），房屋出賣人不不得不向法院起訴，徒增時間和物質(zhì)成本。
對買受人的風(fēng)險。由于買受人以自己的名義跟銀行簽訂貸款協(xié)議，履行協(xié)議的法定義務(wù)人應(yīng)為買受人，如該房屋在貸款還清之前被確認(rèn)為無效的，買受人不僅要承擔(dān)返還房屋的義務(wù)，還需承擔(dān)向銀行還清剩余貸款的義務(wù)，故對買受人來說，更加得不償失。
（作者：廖宏娟 單位：江陰市人民法院）
