編號│易居律師團案例庫YJFC1910327
編者│易居房產律師團案例研究部
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買受人以開發商將商住房作為住宅宣傳，存在虛假宣傳、欺詐購房者為由，訴請解除商品房預售合同、返還購房款，為何敗訴？
---劉某與某公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 商住房 商品房預售合同 購房承諾書 購房提示 欺詐 虛假宣傳 解除合同 繼續履行
【要點提示】
買賣雙方簽訂的《商品房預售合同》、購房提示、購房承諾書中就房屋性質已明確約定，買受人作為完全行為能力人，在簽訂合同時已明確知曉涉案房屋的性質，故雙方簽訂的合同并未違背其真實意思表示，開發商不存在虛假宣傳、欺詐行為，合同應當繼續履行。
【當事人信息】
原告：劉某（買受人、反訴被告）
被告：某公司（出賣人、反訴原告）
【案情簡介】
2017年3月15日，出賣人某公司與買受人劉某簽訂《北京市商品房預售合同》約定：買受人購買涉案房屋（配建限價商品住房），該商品房的規劃性質為辦公。預售合同附隨的《購房提示》顯示“商品房征地規劃用途是商業金融辦公用地，所售房屋不屬于住宅性質；房屋屬非住宅項目，在教育、商業、醫療衛生、氣熱水點燈配套設施以及稅費等方面均與住宅項目有所不同。”等內容，底部有劉某簽名。附隨的《購房承諾書》顯示“已詳細閱讀售樓現場的相關公示信息，并對該項目的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費繳納標準等情況已有明確了解。已詳細閱讀商品房預（現）售合同條款，所簽訂的合同是真實意思表示”等內容，劉某在承諾人處簽名。
雙方簽訂的附件四約定：“第一條：買受人同意下列第（二）種方式付款。……（二）銀行按揭付款，買受人同意按下列第2種方式付款……2.首付分期付款：買受人應于本合同簽署之日向出賣人支付房款10%的首期房款665078元，于2017年5月12日之前支付總房款20%的二期首付房款1335702元，于2017年8月30日之前支付總房款20%的三期首付房款1330000元。買受人如未能在上述約定期限內向出賣人支付相應款項，則視為買受人逾期付款。合同簽訂當日劉某共支付購房款665078元并辦理了涉案房屋的網上聯機備案手續。
2017年5月12日，劉某委托律師向某公司郵寄《律師函》，主張某公司虛假宣傳，要求解除合同，并返還購房款665078元。
2017年5月26日，甲方某公司與乙方劉某簽訂《無理由退房協議書》約定：一、如乙方按《樓宇認購書》及《商品房買賣合同》約定已履行到期義務；同時乙方在履行《商品房買賣合同》中不存在任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，乙方享有無理由退房的權利。乙方選擇按揭付款的，按揭申請資料須經銀行審核通過。二、乙方行使無理由退房權利的，在甲乙雙方辦理完畢有關手續，甲方將乙方所繳納的樓款本金全額退還后，即視為雙方權利義務已全部履行完畢。
后雙方就解除合同事宜未能達成一致意見，劉某向法院訴請：1、確認雙方之間簽訂的商品房預售合同解除；2、某公司返還已支付購房款665078元。
某公司反訴，請求：1、劉某繼續履行合同義務，支付分期首付款第二期應付房款1335702元；2、劉某支付逾期付款違約金。
【法院判決】
一、劉某給付某公司第二期首付房款1335702元及逾期付款違約金；
二、駁回劉某的全部訴訟請求。
【案件解析】
買賣雙方簽訂的《商品房預售合同》、購房提示、購房承諾書中就房屋性質已明確約定，開發商不存在虛假宣傳、不構成欺詐，合同應當繼續履行！
本案的爭議焦點：一、某公司是否構成虛假宣傳、存在欺詐行為；二、劉某可否依據雙方簽訂的《無理由退房協議書》主張解除合同。
首先，根據相關法律規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中，劉某以某公司把商住房屋當作住宅宣傳，構成欺詐為由要求解除雙方之間的合同關系，但雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》及附件的購房提示中均明確約定房屋性質系辦公，劉某在購房承諾書中亦簽字確認明確了解了售樓現場的規劃用途、土地使用年限，并承諾嚴格按照已購房屋的規劃用途使用，劉某作為完全行為能力人，在簽訂合同時已明確知曉涉案房屋的性質，故此，某公司與劉某簽訂的《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》及附件系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律行政法規的強制性規定，應屬有效，雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。
其次，根據雙方簽訂的《無理由退房協議書》的相關約定，劉某享有無理由退房的權利應滿足以下條件：1、自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間；2、劉某按《樓宇認購書》及《商品房買賣合同》約定已履行到期義務，在履行《商品房買賣合同》中不存在任何違約行為。根據案件事實，劉某應于2017年5月12日之前支付總房款20%的二期首付房款1335702元，但其未按期支付并在2017年5月12日以虛假宣傳為由向某公司發送解除通知書并提起本案訴訟，劉某的行為已構成違約，故劉某不符合雙方約定的無理由解除合同的條件。
綜上，劉某要求解除雙方合同關系的訴訟請求，于法無據，法院不予支持；劉某應繼續履行雙方之間的合同并支付二期首付房款1335702元及逾期付款違約金。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。
第一百零七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
