買受人訴請(qǐng)解除房屋買賣合同出賣人答辯同意，可否再變更要求繼續(xù)履行？
---王某與朱某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之二
編號(hào)│易居律師團(tuán)案例庫(kù)190828320|2
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 補(bǔ)充協(xié)議 個(gè)稅繳納 合同解除 繼續(xù)履行 違約
【要點(diǎn)提示】
雙方協(xié)商一致可以解除合同，買受人向法院訴請(qǐng)解除合同，開庭審理時(shí)出賣人與中介公司均表示同意，故此，雙方的買賣合同已解除，買受人不可變更要求繼續(xù)履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（買受人、反訴被告、上訴人）
被告：朱某（出賣人、反訴原告、上訴人）、某公司（反訴被告、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月18日，朱某（出賣人，甲方）與王某（買受人，乙方）在某公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將登記在朱某名下的涉案房屋出售給王某。合同第十條約定“任何一方未履行合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，如合同可繼續(xù)履行的甲乙雙方需繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約，如構(gòu)成合同解除情形的，適用合同第十一條解除條款約定。”合同第十一條第二款約定“如乙方依照合同的約定單方解除合同，應(yīng)當(dāng)以書面的方式進(jìn)行。甲方應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)將其已經(jīng)收取的乙方的全部付款返還給乙方，并按照房屋成交總價(jià)的20%向乙方支付違約金……”
同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第二十條約定“除甲方、乙方、丙方簽署的《買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《履約服務(wù)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等合同及協(xié)議中對(duì)違約責(zé)任另有約定外，甲乙任何一方違反本補(bǔ)充協(xié)議的約定，違約方應(yīng)向守約方支付房屋成交總價(jià)款20%的違約金。”合同簽訂后，王某向朱某支付定金25萬(wàn)元,2016年10月21日，雙方在繳稅問題上產(chǎn)生分歧，房屋買賣合同未能繼續(xù)履行。
王某向法院訴請(qǐng)，要求解除與朱某之間的房屋買賣合同關(guān)系，后又變更訴請(qǐng)：1、朱某繼續(xù)履行房屋買賣合同；2、朱某支付違約金35.6萬(wàn)元。
朱某提起反訴請(qǐng)求，1、王某支付違約金人民幣71.2萬(wàn)元；2、公證費(fèi)人民幣4800元由王某承擔(dān)；3、王某賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣100萬(wàn)元；4、朱某不返還定金人民幣25萬(wàn)元。
【法院判決】
【一審：】
一、駁回王某的訴訟請(qǐng)求；
二、【后文揭秘...】。
【二審：】
【后文揭秘...】
【案件解析】
一、房屋買賣約定個(gè)稅由買受人承擔(dān)不違法，遇差額20%征收不能繼續(xù)履行可免責(zé)終止？！
【詳見前文解析...】
二、買受人訴請(qǐng)解除房屋買賣合同出賣人答辯同意，買受人可否再變更要求繼續(xù)履行？
當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，本案中王某（買受人）在2016年10月21日雙方就繳稅問題產(chǎn)生分歧后給朱某（出賣人）發(fā)送短信要求退還定金，朱某表示同意辦理并提出應(yīng)簽訂解約協(xié)議，而雙方并未明確提出解除買賣合同，雙方亦未實(shí)際簽訂解約協(xié)議且朱某未退還定金，故，雙方往來(lái)短信系對(duì)合同后續(xù)狀態(tài)進(jìn)行協(xié)商，且雙方并未達(dá)成一致意見，因此房屋買賣合同未于該日解除。后王某訴請(qǐng)解除合同，法院開庭審理時(shí)朱某與某公司均同意解除合同，因此房屋買賣合同于當(dāng)日解除，故此，王某不能變更訴訟請(qǐng)求要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
