房屋買賣約定個稅由買受人承擔不違法，遇差額20%征收不能繼續履行可免責終止？！
---王某與朱某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之一
【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 補充協議 個稅繳納 合同解除 繼續履行 違約
【要點提示】
二手房交易過程中，個人所得稅應由出賣人承擔，但交易雙方約定該稅款最終由買受人承擔亦不違反法律強制性規定，若有關個稅計征方式未發生導致合同不能繼續履行的情形，雙方應依約繼續履行房屋買賣合同。
【當事人信息】
原告：王某（買受人、反訴被告、上訴人）
被告：朱某（出賣人、反訴原告、上訴人）
【案情簡介】
2016年9月18日，朱某（出售方，甲方）與王某（買受方，乙方）在某公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將登記在朱某名下的涉案房屋出售給王某，售價為356萬元。合同約定“本次交易應繳納的所有稅、費由王某（買受方）承擔全部。”
同日，雙方簽訂《補充協議》，協議第十二條約定“在甲乙雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間合同》及《履約服務合同》之日起25個工作日內，如因繳稅時個稅征收為差額百分之二十非全額百分之一原因導致《買賣合同》不能繼續履行，上述合同及相關補充協議自行終止，三方互不承擔違約責任。
合同簽訂后，王某向朱某支付定金25萬元,2016年10月21日，雙方在繳稅問題上產生分歧，房屋買賣合同未能繼續履行。
王某向法院訴請，要求解除與朱某之間的房屋買賣合同關系，后又變更訴訟請求，要求繼續履行房屋買賣合同，朱某支付違約金35.6萬元。
【法院判決】
【后文揭秘...】
【案件解析】
約定的個稅條款如何正確理解，涉案房屋買賣合同已自動終止了嗎？
出賣人（朱某）主張：從約定的背景、條文內容以及客觀公平的角度理解補充協議中的個稅條款，該約定應當為三方免責條款，且雙方在試稅而非繳稅時，出現了約定的情形，買賣合同應當自動解除。
買受人（王某）主張：《補充協議》第十二條簽訂的本意有兩點：其一是個稅計征方式以稅務機關的稅收征管系統及房屋信息查詢系統的查詢結果為準；其二是因個稅繳納數額存在不確定性，相差55.44萬元，該部分稅款由王某負擔，完全有可能造成王某履行困難，所以《補充協議》賦予了王某選擇解除權，如果王某無法承受相應的稅款，則可以選擇解除合同。2016年10月21日，雙方在稅務機關的繳稅過程確定了個稅計征方式為差額的20%，但是王某愿意承擔稅款，可見個稅無論以何種方式計征，均不影響房屋買賣合同的繼續履行。
法院認為：雙方在補充協議中約定如因繳納個人所得稅為差額的百分之二十導致買賣合同不能繼續履行，則合同及補充協議自行終止。根據該條約定，買賣合同及補充協議終止的前提條件是因繳納個人所得稅按差額方式繳納并導致合同不能繼續履行，若需按差額方式繳納但未發生導致合同不能繼續履行的情況，則不適用該條款。雖依相關規定，個人所得稅應由出賣人（朱某）承擔，但雙方約定該稅款最終由買受人（王某）承擔亦不違反法律強制性規定。雙方在辦理繳稅過程中，王某同意依據經稅務機關核定差額的百分之二十繳納個人所得稅，故并未發生導致合同不能繼續履行的情形，雙方應依約繼續履行房屋買賣合同。...
【知識加油站：二手房買賣個稅計征方式】
北京地區普通住宅交易個稅繳納目前分為三種情況:
1、普通住宅滿五年且為業主唯一住宅,個稅免征。
2、(無法追溯購房原值且不能提供原始契稅發票或契稅減免通知單),全額繳納:個人所得稅=計稅價格×1%。
3、(能追溯到購房原值且能提供原始契稅票或契稅減免通知單)差額繳納:個人所得稅=差額×20%【差額=網簽價-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價×10%-貸款利息】
