對已簽署換房協議26年仍未交付的農村宅基地房屋，能否直接訴訟確權？
兄弟間將分家所得的宅基地房屋互換一方未交付已26年，還能訴訟主張確權并要求騰退嗎？
---沈某與蔣某等所有權確認糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-054-2總第265）
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【關鍵詞】
分家 分家單 換房協議 宅基地房屋互換 交付 所有權確認糾紛 騰退 訴訟確權
【要點提示】
案涉分家單是農村地區對農村房屋及院落處理較為常見的分家書面記錄形式，亦對農村房屋等財產歸屬等靜態秩序具有重要意義。當事人可以依據分家單取得宅基地房產的所有權。
【當事人信息】
原告：沈某
被告：將某、沈某1、沈某2
【案情簡介】
北京市通州區于家務鄉某村村民沈某4夫婦育有二子及其他子女，二子分別為長子沈某3、次子沈某即原告；沈某3于2006年12月17日死亡，沈某4夫婦先于沈某3死亡；沈某3與被告蔣某系夫妻關系，二人婚后育有長女沈某1、次女沈某5、三女沈某2，次女沈某5未婚且于1997年8月8日死亡戶口注銷。1961年9月6日，渠頭鄉人民委員會頒發房產證，所有人姓名為沈某4，全家人口八口，房屋肆間。1975年1月27日，國營北京市永樂店農村渠頭分社革命委員會頒發農村人民公社社員建房使用土地許可證，沈某3申請村內閑地建房6間，長5丈，寬5.5丈。1976年8月23日，經閆某等人參與調和、趙某執筆進行分家，分家單內容如下：“立分家人沈某4人口眾多頭須太亂，因此兄弟二人沈某3、沈某和（即沈某，下同）單立門戶，全家都合意。次子沈某合（即沈某，下同）應分磚房東院肆間由西邊下余貳間歸老的所有權，老的去逝后歸本人所有。由七六年開始往后三年到八〇年開始供養父母每年供養費肆拾元整。公元一九七六年八月廿三日立。”1990年3月25日，原告沈某與沈某3達成《換房協議書》，該協議書內容摘錄如下：“經與父母二老及全家議定，從長遠利益考慮，兄弟二人同意簽定如下協議：鑒于兄沈某云（即沈某3，下同）西院，上房伍間、東廂房3間、西便房2間，柁檁材質較好，翻建房全部可供使用，產權轉讓給弟某和。鑒于弟沈某和東院8間主房材質較差，但部分樹木可供兄翻建房屋使用；院墻磚二萬余，產權轉讓給兄沈某云，并由兄沈某云付給弟沈某和現金貳仟元。備注：鑒于兄沈某3近期即翻建東院，所以以上貳仟元現金定于一九九〇年十月至年底前付清。此協議壹式貳份，簽字后即日生效。立字人
兄沈某3弟沈某和1990年3月25號”。2006年7月5日，經沈某3申請并經審批，對某村X號院北房翻、擴建，面寬15.6米、進深6米，間數為6間……但沈某3一方實際并未對某村X號院房屋進行翻、擴建。沈某3于2006年12月25日死亡，現西院由其妻子蔣某、女兒沈某1、沈某2占有。沈某經與沈某3的繼承人協商，仍沒有將西院要回，故訴至法院。
案情補充：訴訟中，沈某稱，2015年其才知道沈某云針對某村X號院申請審批了翻建批示；在現場勘查后，沈某認可西院的法定門牌號為某村X號，東院的法定門牌號為某村X1號，故其訴求變更為主張確認對某村X號院房屋及院落所有權；沈某否認其放棄對X號院房屋及院落的所有權。經法庭詢問，三被告稱，某村X號院由其三人占有使用；其三人所提沈某和放棄對西院房屋的所有權及對西院房屋翻建的主張事實，均未提供證據予以證明。經法院現場勘查，某村X號院（以門牌號為準）位于某村X2號院西側，原有北房5間，現北房五間西數第一間、第二間均已坍塌，東廂房3間、西便房2間均已不存在，現場僅余北房3間，現存房屋破舊不堪，院落荒蕪，雜草叢生；某村X1號院（以門牌號為準）位于某村X2號院東側，現有北房9間、東西廂房各3間以及其他房屋。
沈某訴請為：1、確認原告沈某與沈某3所簽訂的《換房協議書》合法有效；2、確認北京市通州區于家務鄉某村X號院北房3間及院落歸原告沈某所有；3、判令被告將某、沈某1、沈某2騰退北京市通州區于家務鄉某村X號院。
【法院判決】
1. 確認原告沈某與沈某3于一九九〇年三月二十五日所簽訂的《換房協議書》有效；
2. 確認位于北京市通州區于家務鄉某村X號院內北房三間及院落歸原告沈某所有；
3.【后文揭秘…】。
【案件解析】
一、兄弟間就分家所得的農村宅基地房屋簽署的換房協議有法律效力嗎？
【詳見上文解析…】
二、對已簽署換房協議26年仍未交付的農村宅基地房屋，能否直接訴訟確權？
本案例換房協議所涉房屋實為兄弟之間就分家所得宅基地房屋進行的置換。所謂分家，多指父母與子女之間、兄弟之間對財產、債務以及其他權利義務的處分及分配，多有家族長輩或族人、村委會干部見證或參與執筆書寫分家單。案涉分家單是通州區農村地區對農村房屋及院落處理較為常見的分家書面記錄形式，亦對農村房屋等財產歸屬等靜態秩序具有重要意義。本案例已查明的事實顯示，原告沈某依據分家單取得東院即某村X1號院部分房產的所有權，嗣后十三年有余，原告沈某與其兄沈某3就各自所有房產及院落進行互換，即根據換房協議書，沈某取得西院即某村X號房屋及院落的所有權，沈某3取得東院即某村X1號房屋及院落的所有權，雖沈某3生前未向 沈某交付該房屋及院落，也經申請針對某村X號院通過翻、擴建審批，但其亦并未對該處房屋進行實際翻、擴建，其既不能因該審批即取得某村X號院房屋及院落的所有權，又無權在未經房屋所有權人沈某同意的情況下進行翻、擴建，綜上，法院對原告沈某主張確認其對某村X號院北房3間及院落所有權的訴訟請求予以支持。
三、分家所得宅基地房屋互換多年未交付，可否在訴訟確權同時主張騰退？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
《中華人民共和國物權法》
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
