出售離婚未處置、權屬存在瑕疵房產，怠于配合影響買受人正常貸款的，出賣人構成根本違約？！
---肖某與朱某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-052-1總第263）
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【關鍵詞】
網簽 房屋權屬瑕疵 出賣人的房屋處分權 房屋處分權 商業按揭貸款 配合辦理銀行貸款 單方解除合同 違約責任 違約金
【要點提示】
婚姻關系存續期間取得的房產，離婚時未處置歸屬即出售的，房產權屬（出賣人的房屋處分權）存在瑕疵，出賣人有義務進一步提供材料證明該房產的權屬情況，消除產權屬瑕疵，以確保交易的順利進行。出賣人消極的怠于履行自己的義務，提供材料不完整，致買受人未能如期取得銀行貸款，導致交易無法進行，構成違約。
【當事人信息】
原告：朱某（上訴人/買受人）
被告：肖某（被上訴人/出賣人）
【案情簡介】
2017年3月8日，朱某（買受人）、肖某（出賣人）在中介公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定：涉訴房屋成交價格為1590萬元。商業按揭貸款：買賣雙方確保本人及配偶（如有）應于網簽后5個工作日內（日期或條件）辦理申請貸款手續，買受人擬貸款數額為500萬元。貸款由銀行直接支付給出賣人。買賣雙方確保本人及配偶（如有）積極配合銀行提交貸款所需的相關資料，貸款所需費用由買受人承擔。具備下列情形之一的，出賣人構成根本違約，買受人有權單方解除《買賣合同》。出賣人應于買受人解除合同之日起十五日內按房屋成交總價的20％向買受人支付違約金。（1）出賣人逾期履行超過十五個工作日；（2）出賣人配偶或其他共有權人不同意出售房屋……（6）出賣人提供的資料或信息不真實，不合法，不完整導致無法辦理交易手續。合同簽訂后，朱某陸續向肖某支付221萬元，并以銀行監管方式支付500萬元。
案情補充：涉案房屋是肖某與前夫朱某1在婚姻關系存續期間取得，雙方已經法院判決離婚，但對相關財產未予涉及。因為房屋權屬有瑕疵，且肖某未配合提供相關材料證明房屋權屬導致朱某未能成功申請銀行貸款。
故此朱某訴至法院：1、請求依法解除《北京市存量房屋買賣合同》；2、肖某退還購房款721萬元；3、肖某賠償違約金318萬元。
【法院判決】
【一審】：
1.確認朱某與肖某于2017年3月8日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、附件及《補充協議》、于2017年6月12日簽訂的《補充協議》均已解除；
2.肖某退還朱某2210000元并配合朱某將朱某存入浦發銀行賬號為×××的監管賬戶內的存款5000000元取回；
3.【后文揭秘…】；
4.駁回朱某其他訴訟請求。
【二審】
1.維持一審法院民事判決第一項、第二項；
2.撤銷【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】。
【案件解析】
一、出售離婚未處置、權屬存在瑕疵房產，怠于配合影響買受人正常貸款的，出賣人構成根本違約？！
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案爭議的焦點為肖某作為賣方是否盡到了合同約定的“積極配合銀行提交貸款所需的相關資料”義務，本案是否屬于出賣人逾期履約超過十五個工作日及出賣人提供的資料或信息不完整，導致無法辦理交易手續之出賣人根本違約之情形。庭審中，肖某主張依據其提供的產權證、判決書及聲明足以證明自己對房屋擁有全部的處分權，但肖某確是在與前夫朱某1婚姻關系存續期間取得的涉訴房屋所有權，而法院的離婚判決書中又未就該房產的歸屬作出判定，在此情況下，僅依據肖某提供的書面材料考察，該房產的權屬是存在瑕疵的，故肖某作為出賣人有義務進一步提供材料證明該房產的權屬情況以確保交易的順利進行，但正是因為肖某消極的怠于履行自己的義務，導致朱某未能如期取得銀行貸款，進而使其對肖某的房屋處分權產生合理懷疑。事實上，如果肖某能積極的前往法院調取離婚案件的相關筆錄以佐證朱某1之聲明或及時通過訴訟方式確認涉訴房屋的權屬情況，前述房產權屬瑕疵是可以消除的，上述補救措施對于肖某來說也并非非分之要求，故法院認為，肖某存在未盡到配合義務超過十五個工作日，提供材料不完整導致交易無法進行的違約行為，則朱某行使單方解除權要求解除合同，法院支持。
二、網簽是申請銀行貸款的前提，買賣雙方未做網簽，出賣人未配合辦理貸款，不構成違約？！
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
