擅自處分名下共有房屋，履行不能合同應(yīng)予解除
——劉某與田某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-048總第259）
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 公有房屋 擅自處分 無權(quán)處分 善意取得 合同解除 履行不能 合同效力 違約方的解除權(quán)
【要點提示】
擅自出賣登記在自己名下的夫妻共有房屋，配偶不同意、不協(xié)助的，房屋買賣合同雖有效，但不具備繼續(xù)履行條件，應(yīng)予解除。
【當(dāng)事人信息】
原告：劉某（反訴被告/買受人）
被告：田某，方某（反訴原告/出賣人）
第三人：北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（經(jīng)紀(jì)公司/中介機構(gòu)）
【案情簡介】
劉某與田某于2016年4月23日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某購買田某房屋，成交價格為258萬元，出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；出賣人應(yīng)當(dāng)保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系。《附件二》約定買受人支付定金40萬元，具體支付時間為簽訂本附件當(dāng)日支付10萬元，剩余30萬元于2016年4月27日前支付；任一方違約造成《買賣合同》無法繼續(xù)履行或解除，守約方可依據(jù)定金罰則或成交價格的20%向違約方索賠，違約方還應(yīng)承擔(dān)守約方因本次交易所支付的居間等各項費用。劉某、田某并于同日與中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》，還簽訂一份《房屋狀況說明書》，其中在“有無其他共有人包括按份共有及共同共有(夫妻共有)一欄中，勾選“無”。上述合同簽訂時，田某未出示配偶方某出具的同意售房聲明或授權(quán)委托書。 劉某于2016年4月23日給付田某定金10萬元，于2016年4月28日給付定金28萬元，于2016年5月16日給付2萬元。此后合同未再繼續(xù)履行。
劉某起訴，請求: 繼續(xù)履行簽訂的房屋買賣合同，田某，方某協(xié)助辦理房屋的過戶手續(xù)。
田某辯訴稱未說過房屋屬單獨所有，表示需經(jīng)配偶方某同意才能簽署，但中介表示可以事后補交，并要求田某補交方某出具的同意出售聲明及承租方出具的放棄優(yōu)先購買聲明。但事后方某不同意追認(rèn)，且考慮到劉某給付定金構(gòu)成遲延，田某就未再繼續(xù)履行合同。反訴請求: 解除簽訂的房屋買賣合同。
【法院判決】
一、解除劉某與田某于2016年4月23日簽訂的房屋買賣合同。
二、駁回劉某的訴訟請求。
【案件解析】
未經(jīng)共有人同意擅自出賣名下房屋，合同履行不能，如何解決？
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第五條規(guī)定，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第57輯）第15條規(guī)定，出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。
本案中，田某擅自出賣名下的夫妻共有房屋，構(gòu)成無權(quán)處分，房屋買賣合同有效，買受人由于未轉(zhuǎn)移登記，不符合善意取得構(gòu)成要件，房屋所有權(quán)仍屬于方某與田共有，現(xiàn)共有人方某不同意出賣且不愿意協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，涉案房屋買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，合同目的難以實現(xiàn)，合同應(yīng)予以解除。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；
（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》》
第五條 出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。
《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
