以農村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協議是否有效？
以不能辦理產權轉移小產權房以房抵債，法院認定違反法律法規強制性規定、無效！
---嚴1、戴某等與嚴3確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-039-3總第250）
【關鍵詞】
小產權房 以房抵債 非同一集體經濟組織成員 合同無效法律法規強制性規定 非真實意思表示
【要點提示】
以房抵債協議，雙方并未就借貸本息、房屋及其裝修價格進行結算，不能體現雙方平等自愿結算的意愿，更無法體現協議的公平、公正性。農村宅基地房屋拆遷后的安置房，不宜以國有土地上產權不明確的商品房自由買賣或抵債流轉。
【當事人信息】
原告、被上訴人：嚴1、戴某、嚴2
被告、上訴人：嚴3
【案情簡介】
嚴1和戴某是夫妻關系，案外人嚴4是嚴1和戴某的大兒子，嚴2是嚴1和戴某的小兒子。
2015年8月19日，嚴4向嚴3出具借條，內容為今借到嚴3計人民幣59萬元整，此款在2015年8月28日之前結清。當日嚴3將49萬元匯入焦某（嚴3的女婿）的賬戶，焦某后將49萬元轉匯嚴4賬戶。2015年12月17日，嚴4向嚴3出具承諾，承諾在2015年12月21日下午結清欠款，否則轉讓某花園二期4號樓303、304房屋。2015年12月23日，嚴1、戴某（甲方）與嚴3（乙方）簽訂以房抵債協議，內容為：現有甲方的兒子欠乙方人民幣伍拾萬元整，現無力償還，將某花園A4號樓303、304室抵債給乙方，不得反悔。1、協議簽訂之日起甲方將所有手續交付給乙方，后續手續次日去管委會補簽（鑰匙在2015年12月29日交付）。2、需辦理過戶手續，甲方必須無條件配合。3、甲方將房屋抵債給乙方后兩清，乙方不得再向甲方要債。4、本協議簽訂完成屬雙方自愿（不可反悔）。后嚴2在嚴4的要求下也在該協議的甲方處補簽了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花園二期4號樓303、304房屋抵債給其為由撬鎖進入該房屋，并更換了門鎖，引發糾紛，嚴1、戴某報警，公安部門出警后均要求雙方通過法律途徑解決。
案情補充：2010年12月A市經濟開發區管委會（H鎮）因開發區項目建設需要，對嚴1位于B村的房屋進行拆遷，嚴1選擇的拆遷安置房即某花園二期4號樓303、304房屋，該安置房屬于農村小產權房，至今未進行相關產權登記。
另，嚴4因涉嫌詐騙于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判決：一、被告人嚴4犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金人民幣五十萬元。二、責令被告人嚴4退出贓款人民幣1033.5415萬元，分別發還給相關被害人（詳見發還清單）。發還清單中載明：被害人焦某106.9萬元。
【法院判決】
一審：嚴1、戴某、嚴2與嚴3于2015年12月23日簽訂的以房抵債協議無效。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、子女對父母拆遷安置房是否享有處分權？簽署的以房抵債承諾書是否有效？
【詳見前文解析...】
二、民間借貸債務糾紛中可否約定以房抵債，性質如何認定？
【詳見前文解析...】
三、以農村宅基地房屋拆遷后的安置房簽訂的以房抵債協議是否有效？
1、法律并不禁止犯罪人的親屬自愿為減輕犯罪人的過錯所做出的補償行為。本案中嚴1、戴某作為嚴4的父母為解決其與焦某的糾葛在凌晨時分在以房抵債協議上簽名屬實。但并不清楚所涉款項已經作為詐騙贓款予以登記；其抵制該協議約定交付的履行，為此兩次報警處理；在嚴3提起確認該協議有效之訴時，提出抗辯，且致本案提起確認以房抵債協議無效之訴；上述舉動均表明嚴1、戴某并非自愿為嚴4償還詐騙贓款，以房抵債協議上的簽名非其真實意思的表示。
2、就以房抵債協議本身，雙方并未就借貸本息、房屋及其裝修價格進行結算，不能體現雙方平等自愿結算的意愿，更無法體現協議的公平、公正性。
3、嚴3提供相關用地規劃許可屬實，但因涉及農村集體土地上的房屋拆遷，相關土地流轉及社會保障政策有待完善，故訟爭房屋至今未有產權證書雙方并無異議，即目前產權性質并不明確，尚不宜以國有土地上產權不明確的商品房自由買賣或抵債流轉。
綜上，法院認定雙方簽訂的以房抵債協議無效。
四、什么是小產權房？小產權房與大產權房有何區別？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國土地管理法》
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益”；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
