出賣人與第三人設定的抵押合同給房屋買賣合同的繼續履行造成障礙，法院會如何裁判？
判決生效后將房屋抵押他人借款，以合法形式掩蓋非法目的法院判合同無效、抵押解除！
---趙某與楊某等確認合同無效糾紛案（二審）法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-034-2總第245）
【關鍵詞】
抵押合同合同無效 確認無效 以合法形式掩蓋非法目的 無權處分 善意取得 產權過戶 繼續履行合同 中止執行
【要點提示】
法院生效判決要求將涉案房屋過戶買受人，出賣人與第三人以房屋設立抵押權登記的形式簽訂的抵押合同，阻礙了涉案房屋的依法過戶。根據《物權法》的相關規定，涉案房屋的物權變更已經發生效力，相關合同履行不能的風險，應由第三人而非買受人來承擔。
【當事人信息】
原告/被上訴人：楊某
被告/上訴人：趙某
被告:樸某
【案情簡介】
2005年1月28日，楊某與樸某簽訂《房屋買賣協議書》，約定樸某將涉案房屋有償轉讓給楊某。協議簽訂后，楊某支付其中的23萬元購房款，樸某將房屋的還貸的存折和銀行的購房按揭合同、產權證交給楊某，楊某開始償還貸款，并入住該房屋。2008年，樸某與其愛人金某將楊某訴至法院，要求確認樸某與楊某之間的《房屋買賣協議書》無效。楊某反訴要求繼續履行《房屋買賣協議書》，要求樸某協助辦理涉案房屋的解押手續，同時要求樸某協助楊某將產權辦理至楊某名下。
2008年12月29日，法院作出判決書，判決樸某、金某于楊某還清因購買涉案房屋的所欠貸款之日起二個月內協助楊某辦理解除涉案房屋的因貸款所產生的抵押，并協助楊某將涉案房屋的產權過戶至楊某名下。金某不服提起上訴，二審法院于2010年12月16日作出終審判決，駁回了金某的上訴請求，維持原判。
判決生效后，樸某、金某未主動履行判決，楊某于2011年1月19日向法院申請強制執行。2011年1月20日，楊某一次性向銀行償還涉案房屋全部貸款本息共計691498.15元。
2011年2月21日，樸某與趙某為涉案房屋設立抵押權登記，抵押人為樸某，抵押權人為趙某，被擔保主債權數額為420萬元，債務履行期限為2010年12月23日至2011年6月23日。
2011年3月10日，趙某將樸某訴至法院，稱與樸某于2010年12月19日簽訂《借款合同》一份，樸某向趙某借款420萬元，現樸某未按期償還欠款，故要求樸某償還欠款并承擔利息。訴訟中，趙某申請查封了涉案房屋的產權及其坐落的土地使用權。經法院工作、調解（并出具調解書），雙方當事人于2011年3月11日達成調解協議，內容如下：樸某于2011年3月26日前一次性償還趙某欠款本金420萬元及利息12.6萬元，如樸某未按上述約定償還欠款及利息，則趙某可對樸某所有的涉案房屋的折價款或以拍賣、變賣上述房屋所得的價款受償。該調解書執行過程中，楊某提出再審申請，要求撤銷上述調解書。經法院審判委員會決議，對該調解書中止執行，提起再審。2011年10月31日，法院作出裁定，中止執行該調解書。
2013年11月，楊某訴至法院，請求確認樸某與趙某于2011年2月21日《房屋抵押權設立登記申請表》的形式簽訂的關于涉案房屋的抵押合同無效。
【法院判決】
【一審】
一、樸某與趙某以《房屋抵押權設立登記申請表》形式簽訂的關于登記在樸某名下的涉案房屋的抵押合同無效；
二、樸某與趙某協助楊某辦理涉案房屋的抵押權人為趙某、主債權金額為四百二十萬元的解除抵押登記手續。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出賣人在法院判決繼續履行房屋買賣合同后又就房屋設定抵押，該抵押合同是否有效？
【詳見前文解析...】
二、出賣人與第三人設定的抵押合同給房屋買賣合同的繼續履行造成障礙，法院會如何裁判？
如上（一）所述，依據法院生效判決，楊某有權要求將涉案房屋過戶至其名下，而樸某與趙某以房屋設立抵押權登記的形式簽訂的抵押合同，阻礙了涉案房屋的依法過戶。趙某雖主張其與樸某訂立的抵押合同系屬善意，但并未提供證據予以證明；在此情況下，根據《物權法》的相關規定，涉案房屋的物權變更已經發生效力，相關合同履行不能的風險，應由趙某而非楊某來承擔。
三、房屋抵押權基礎案件已進入再審程序，法院處理當事人另案再訴抵押合同無效是否構成二次受理和審判？能否同時解決房屋的抵押登記手續解除問題？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
第五十二條第（三）項 有下列情形之一的，合同無效：
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
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