因新政增加460萬首付，買受人能否解除合同，要求返還定金？
——張某與李某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
9.30新政 3.17新政 非普通住宅 首付比例提高 解除合同 返還定金 繼續(xù)履行
【要點(diǎn)提示】
合同履行期間遇新政，導(dǎo)致買受人首付比例增加，出賣人認(rèn)為這不能構(gòu)成履行困難，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同，買受人訴至法院請求確認(rèn)合同解除、返還定金，一審期間，又出臺了新政。法院認(rèn)為，上述政策的變化對買受人的履約能力造成重大影響，雙方不能按照合同既定的約定繼續(xù)履行，且這不可歸責(zé)于雙方，故買受人要求解除合同、返還定金，法院予以支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（被上訴人、買受人）
被告：李某（上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年9月29日，張某購買李某名下涉訴房屋簽訂北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版），建筑面積267平方米，約定成交價格為3200萬元，定金100萬元，擬貸款金額800萬元。同日，張某（乙方）、李某（甲方）、中介公司（丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定訴爭房屋總價3200萬元，其中房價款1150萬元，裝修款2050萬元。
2016年9月29日、10月1日，張某分別通過轉(zhuǎn)賬方式向李某支付定金50萬元，共計100萬元。
2016年9月30日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的市住建委等部門制定的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（京政辦發(fā)【2016】46號文）【即9.30新政】規(guī)定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%。購買非普通自住房屋的，首付款比例不低于70%（北京市規(guī)定建筑面積140平方米以下的為普通住宅，建筑面積140平方米以上的為非普通住宅。
訴爭房屋為非普通住宅，根據(jù)張某提供的結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證顯示，張某之妻鄧某名下有一套房屋，產(chǎn)權(quán)登記日期為2008年1月4日。
2017年2月6日張某向李某發(fā)送告知書，2月7日李某收到該告知書，告知書載明：李某女士，本人遺憾地通知您，自您或您代理人收到本告知書之日起，您與本人經(jīng)中介公司居間簽訂的買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、居間成交確認(rèn)書、按揭貸款、過戶代理合同因政策調(diào)整無法繼續(xù)履行而解除。請于上述合同及協(xié)議解除后3日內(nèi)將本人交付的定金100萬元返還本人。
雙方就此未能達(dá)成一致意見，張某訴至法院，請求：1.確認(rèn)張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間成交確認(rèn)書》、《按揭貸款、過戶代理合同》于2017年2月7日解除；2.判令李某返還購房定金100萬元整。
【法院判決】
【一審】：一、確認(rèn)張某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、張某、李某、中介公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間成交確認(rèn)書》、《按揭貸款、過戶代理合同》均于二零一七年二月七日解除；二、判決生效后七日內(nèi)，李某向張某返還定金一百萬元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
買受人能否以9.30政策致首付比例提高為由解除房屋買賣合同，要求出賣人返還定金？
買受人張某主張，合同約定的除貸款800萬元以外的2400萬元通過出賣已有房屋、向親朋好友借款的方式進(jìn)行籌措，930政策使得購買訴爭房屋的可貸款數(shù)額由805萬元（合同約定的1150萬元的70%）變?yōu)?45萬元（1150萬元的30%），需額外再籌措460萬元現(xiàn)金，此條件已遠(yuǎn)超承受能力，買賣合同等協(xié)議因政策調(diào)整已無法繼續(xù)履行，有權(quán)解除合同。
出賣人李某則表示，協(xié)議中3200萬元房款并未細(xì)分房款和裝修款，應(yīng)以3200萬元作為核算商業(yè)貸款的基數(shù)。約定以自有資金支付人民幣2400萬元未超張某根據(jù)930政策需自行支付的首付款2240萬元（3200萬元*70%），張某無權(quán)解除合同。
對此，中介公司表示，補(bǔ)充協(xié)議中明確區(qū)分房價款、裝修款是為了適應(yīng)國家稅收要求，1150萬元房款符合當(dāng)時的區(qū)域指導(dǎo)價格，該價格就是雙方約定的網(wǎng)簽價款，該價格直接作為計算商業(yè)貸款的基數(shù)。
法院認(rèn)為：根據(jù)查明的事實(shí)，張某與李某于2016年9月29日簽訂買賣合同，2016年9月30日北京市即出臺限貸政策，張某購買訴爭房屋的首付款比例應(yīng)由原來的不低于30%提升為不低于70%；且在一審審理過程中，2017年3月17日北京市又出臺新政，商品住房銷售的信貸政策進(jìn)一步收緊，張某如購買訴爭房屋的首付比例應(yīng)不低于80%。應(yīng)當(dāng)指出，上述政策的變化導(dǎo)致張某與李某之間的房屋買賣合同無法按照既定的約定繼續(xù)履行，且上述差別化信貸政策不僅會提高張某購房的首付款比例，對于商品住房銷售的貸款利率、貸款年限等亦有相應(yīng)調(diào)整，故該政策對張某的貸款審批、還貸能力等亦會造成相應(yīng)影響。綜合上述因素考慮，新政的實(shí)施確會對張某的履約能力造成重大影響。李某主張張某的履約能力未受政策變化影響，但并未就此提交證據(jù)予以證明，故法院對此不予采納。因上述政策變化系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，由此導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，張某要求解除合同，并要求李某退還100萬元定金，法院予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
