供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-147-2）
繼承取得的房屋再出售稅費如何計算，中介促成簽約但算錯稅費還能否主張居間服務費？(下)
---某房產中介公司訴張某居間合同糾紛法律解析
【關鍵詞】
房屋買賣 居間合同糾紛 繼承取得 交易稅費 滿五 居間人義務 購房時間 購房原價 委托公證售房 營業稅改增值稅 個人所得稅 傭金 購房成本 居間服務過錯
【要點提示】
出賣人繼承取得的房屋，再出售時應根據上述國家稅務總局發布的規章計算稅費。房產中介公司作為專業房地產居間機構，對相關交易政策的了解應由高于常人，買受人通過其居間是為了實現交易的專業、快捷和安全。根據二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續服務，而買受人支付的居間服務費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務對價。本案中，在房產中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產中介公司已經履行部分合同義務，但后續協助義務并未實際履行，且在居間服務中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務費的訴訟請求法院不支持。
【當事人信息】
原告：某房產中介公司（居間方）
被告：張某（買受人）
案外人、出賣方代理人：潘某
【案情簡介】
本案涉案房屋在上海，產權于2002年1月25日登記在案外人李某名下，李某于2008年2月18日去世。2013年12月3日，李某、夏某辦理委托公證，委托潘某代為辦理涉案房屋的房地產權證，以及在取得新房地產權證后將該房屋出售的相關事宜。2013年12月16日，涉案房屋產權登記在李某、夏某名下，所有權來源為繼承。
2014年11月3日，張某與潘某在某房產中介公司居間下就涉案房屋達成買賣意向，三方簽訂《房地產買賣居間協議》，明確約定中介公司的居間義務內容及張某傭金支付的標準（總房價465萬元的1%）。在居間過程中，中介公司曾向張某出示上述委托公證。中介公司員工徐某出具的房價稅費計算材料中言明“房價：430萬”、“合同價：300萬”、“產證2013年的，營業稅：300萬×5.65（不滿5年），1，695，000（應為169，500）”、“個稅：300萬×2，60，000”、“契稅：300萬×3，90，000”。同日，張某與潘某簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋價款、付款方式以及過戶等內容，還約定根據法律、法規、規章等規定的交易稅費全部由賣方承擔。
合同簽訂后，張某依約支付定金10萬元，后經張某自行調查發現案涉房屋產權是繼承取得，營業稅等稅費應按滿五年計算，但某中介公司實際卻按不滿五年計算，張某認為某中介公司虛報稅費，抬高房價，存在欺詐行為，故短信通知某中介公司、潘某不同意繼續交易。因張某未按約簽訂示范文本的《房地產買賣合同》，后續交易一直未能進行，定金10萬元亦未處理。某房產中介公司認為已經完成了居間義務，張某卻未按約定支付傭金，故訴至法院，請求判令張某支付傭金46，500元。
【法院判決】
一、張某支付某房產中介公司居間報酬15，500元；
二、駁回某房產中介公司其余的訴訟請求。
【案件解析】
一、房屋為繼承取得，再出售應如何計算稅費（或交易成本）？
【詳見前文...】
二、法院為何判決買受人支付中介公司居間報酬15，500元？
首先，某房產中介公司與張某之間的二手房買賣居間合同關系與傳統意義上的居間合同有所區別，從性質上看兼具居間合同和委托合同的屬性。根據二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續服務，而委托人支付的居間服務費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務對價。本案中在某房產中介公司居間之下，買受人張某和出賣人代理人潘某已簽訂《房屋買賣合同》，中介公司已經履行部分合同義務，但后續協助義務并未實際履行，故其全額主張居間服務費的依據不足。
其次，涉案房屋為出賣人繼承取得，再出售時應根據上述國家稅務總局發布的規章計算稅費。房產中介公司作為專業房地產居間機構，對相關交易政策的了解應由高于常人，買受人張某通過其居間是為了實現交易的專業、快捷和安全，然而某房產中介公司沒有考慮本次交易營業稅計算的特殊性，仍按照未滿五年計算營業稅，盡管合同約定交易稅費由賣方承擔，但客觀上影響了買受人張某對購房成本的判斷，某房產中介公司對此存在過錯。
綜上，根據某房產中介公司居間服務的過錯程度和實際提供的服務內容，法院酌定買受人張某應向中介公司支付的居間服務費數額為15，500元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。
