農(nóng)村宅基地房屋買賣無效多年后被拆遷，買受人可否主張信賴?yán)妫?span style="color:#C00000">區(qū)位補(bǔ)償價的評估適用時間節(jié)點：合同無效時還是征地拆遷時？
農(nóng)村宅基地房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)賣仍無效,被騰退多年后拆遷,買方主張區(qū)位補(bǔ)償款獲法院支持!(下)
---董某訴孫某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（2017-167-2）
【關(guān)鍵詞】
農(nóng)村房屋買賣合同 合同無效 地上物補(bǔ)償款 區(qū)位補(bǔ)償款 宅基地使用權(quán) 信賴?yán)?span lang="EN-US"> 期待利益 誠實信用原則 宅基地房屋轉(zhuǎn)賣
【要點提示】
農(nóng)村房屋區(qū)位補(bǔ)償價款屬于買受人購買房屋產(chǎn)生的信賴?yán)?/span>，在合同無效情況下有權(quán)向出售人主張。房屋未進(jìn)入征用拆遷程序，區(qū)位補(bǔ)償價只是期待利益，不具有現(xiàn)實性；房屋被征用拆遷，區(qū)位補(bǔ)償價款不再是期待利益，買受人有權(quán)主張。區(qū)位補(bǔ)償價本身具有變動性質(zhì)，會隨著所在區(qū)域土地市場價值的變化而變化，應(yīng)根據(jù)具體案情適用區(qū)位補(bǔ)償價的評估時間節(jié)點的結(jié)論。
【當(dāng)事人信息】
原告、買受人：董某
被告、出賣人：孫某
【案情簡介】
1992年，孫某將涉案的農(nóng)村宅基地房屋通過口頭協(xié)議出售給李某。后涉案房屋又被轉(zhuǎn)賣多次，李某及其他買受人均非該村村民。其中董某作為最后一次轉(zhuǎn)賣的買受人于1997年購買了涉案房屋，價格是15000元。2008年，孫某將李某訴至法院，要求確認(rèn)其與李某之間的房屋買賣合同無效，后法院作出判決確認(rèn)孫某及李某之間的買賣合同無效。該判決生效后，孫某又將董某訴至法院，要求其騰退涉案房屋，在該案件審理過程中，董某提出了反訴，要求孫某賠償其損失，其反訴主張包括因合同無效后其需要購買新房的房價465390元，房屋改造及維修費60000元。2009年在該案件審理過程中，法院依法委托評估機(jī)構(gòu)對涉案房屋的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價及房屋重置成新價進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)作出評估結(jié)果為：區(qū)位補(bǔ)償價為276701元，房屋及附屬物價值為73108元。后法院作出判決，即：一、董某將涉案房屋返還給孫某；二、孫某給付董某房屋及附屬物補(bǔ)償款73108元；駁回了董某的其他反訴請求�，F(xiàn)該判決已經(jīng)生效并已實際履行，2009年孫某收回涉案房屋。判決書中關(guān)于區(qū)位補(bǔ)償價的論述為：因涉案房屋及院落尚未進(jìn)入征用拆遷程序，區(qū)位補(bǔ)償價只是期待利益，不具有現(xiàn)實性，將來能否實際發(fā)生亦不具有確定性，但應(yīng)指出若區(qū)位補(bǔ)償價實際發(fā)生后可另行解決。
涉案房屋現(xiàn)已拆遷，2015年由孫某作為被拆遷人與拆遷單位簽訂了拆遷協(xié)議，其中對于涉案房屋所在宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行了評估，區(qū)位補(bǔ)償總價為1321228元�，F(xiàn)董某訴至法院，請求法院依法判令：孫某向其支付涉案房屋的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價款的百分之七十，共計人民幣924859.60元。
【法院判決】
一、孫某給付董某區(qū)位補(bǔ)償價人民幣十九萬三千六百九十元七角；二、駁回董某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、農(nóng)村宅基地房屋已出售16年并歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，法院為何仍支持初始出售人判決房屋買賣合同無效？
【詳見前文解析...】
二、農(nóng)村宅基地房屋買賣無效多年后被拆遷，買受人可否主張信賴?yán)妫?span style="color:#C00000">區(qū)位補(bǔ)償價評估適用時間節(jié)點：合同無效時or拆遷時？
公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯。本文案例中，買受人董某1997年購買了涉案房屋，該房屋的區(qū)位補(bǔ)償價款屬于董某購買該房屋產(chǎn)生的信賴?yán)?/span>，董某有權(quán)向出售人孫某主張。在之前2008年的訴訟中，因涉案房屋及院落尚未進(jìn)入征用拆遷程序，區(qū)位補(bǔ)償價只是期待利益，不具有現(xiàn)實性，區(qū)位補(bǔ)償價尚未實際發(fā)生，故法院沒有進(jìn)行處理。2015年涉案房屋已被征用拆遷，區(qū)位補(bǔ)償價款不再是期待利益，董某有權(quán)主張。因?qū)O某先出售房屋后又起訴買賣合同無效的行為，違反了民法的誠實信用原則，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任，因此，董某向?qū)O某主張區(qū)位補(bǔ)償價款的百分之七十，法院審查后認(rèn)為符合民法的公平原則以及司法精神。
涉案房屋的區(qū)位補(bǔ)償價存在兩個評估結(jié)果，庭審中，當(dāng)事人雙方對于涉案房屋及院落的2009年及2015年兩次評估結(jié)論均表示認(rèn)可，故采用哪個評估結(jié)果作為本案判決的依據(jù)是法院裁量的焦點問題。由于區(qū)位補(bǔ)償價本身具有變動性質(zhì)，會隨著所在區(qū)域土地市場價值的變化而變化，也就是說它具有時間屬性，不同時間的價值可能是不同的。2009年，孫某要求董某騰退房屋，因當(dāng)時對于涉案房屋的區(qū)位補(bǔ)償價的評估已經(jīng)做出，所以孫某所承擔(dān)的賠償責(zé)任是確定的，一方面是當(dāng)時涉案房屋還沒有動遷的跡象，另一方面是董某當(dāng)時并沒有提出明確的反訴請求要求區(qū)位補(bǔ)償價，所以當(dāng)時法院并沒有要求孫某給付董某區(qū)位補(bǔ)償價即沒有處理。2009年10月，孫某取得涉案房屋，之后一直由其使用。從房屋的交接使用狀況看，2009年10月，應(yīng)屬于房屋權(quán)利義務(wù)的過度節(jié)點，之后涉案房屋所在區(qū)域因動遷原因，土地價值升值，導(dǎo)致涉案房屋的區(qū)位補(bǔ)償價增長，這部分利益應(yīng)屬于此時房屋的所有者即孫某，董某按照2015年的評估結(jié)論主張區(qū)位補(bǔ)償價，缺乏事實和法律依據(jù)。因此，法院最終按照2009年的評估結(jié)論計算董某主張的區(qū)位補(bǔ)償價款，判決孫某給付董某區(qū)位補(bǔ)償價款193690.7元（276701元X70%）。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第五條 公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
�。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
�。ǘ⿶阂獯ǎ瑩p害國家、集體或者第三人利益；
�。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
（四）損害社會公共利益；
�。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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