房屋買(mǎi)賣(mài)中本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力認(rèn)定
關(guān)鍵詞：預(yù)約合同 本約合同 效力
【裁判要旨】
本約合同簽訂后預(yù)約合同的目的已經(jīng)達(dá)成，預(yù)約合同即終止，再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無(wú)意義，不應(yīng)支持。
【案情】
2012年，被告某房開(kāi)公司為銷售樓盤(pán)，發(fā)布了宣傳廣告、售樓書(shū)并設(shè)置樣板房，宣傳廣告、售樓書(shū)上顯示該樓盤(pán)東面配套五星級(jí)酒店，樓盤(pán)內(nèi)配置五星級(jí)會(huì)所等。2013年，原告程某為購(gòu)置商品房與被告某房開(kāi)公司簽訂了一份《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定雙方必須于5日之內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》第五條約定：雙方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書(shū)、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。5日后，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件八重新對(duì)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等進(jìn)行了具體約定，具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)。該樓盤(pán)結(jié)頂后，程某發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)并未配套五星級(jí)酒店和五星級(jí)會(huì)所，且對(duì)樣板房進(jìn)行了拆除。現(xiàn)原告程某訴至法院要求確認(rèn)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》第五條有效。
【裁判】
浙江省永嘉縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定雙方當(dāng)事人于預(yù)定期滿前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，可見(jiàn)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》系預(yù)約合同。雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，預(yù)約合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)已由本約合同吸收，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行調(diào)整，原告程某再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無(wú)意義，故駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。
程某不服一審判決,上訴至浙江省溫州市中級(jí)人民法院，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》第五條系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在無(wú)效情形，但《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件對(duì)該協(xié)議書(shū)第五條所涉及的事項(xiàng)重新進(jìn)行了約定，該協(xié)議書(shū)第五條已被《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件的條款所取代。據(jù)此，二審法院維持原判。
現(xiàn)本案一審、二審判決均已發(fā)生法律效力。
【評(píng)析】
最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條首次承認(rèn)了預(yù)約合同，所謂預(yù)約是指約定將來(lái)訂立一定契約之契約。本案中當(dāng)事人簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，約定了房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量等，并約定在5日內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并自愿受其約束，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》屬于預(yù)約合同。但司法解釋對(duì)預(yù)約合同的效力等并未作出明確規(guī)定，這給司法實(shí)踐中預(yù)約合同的定性帶來(lái)困難。而本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)正是本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，合同拘束力不僅發(fā)生在合同的訂立、履行階段，也發(fā)生在合同訂立前、合同權(quán)利義務(wù)終止后分別產(chǎn)生的先合同義務(wù)、后合同義務(wù)等附隨義務(wù)。故即使本約合同簽訂后，預(yù)約合同依然繼續(xù)有效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本約合同簽訂后，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)由預(yù)約合同轉(zhuǎn)為受本約合同約束，雖然雙方當(dāng)事人并未作出解除預(yù)約合同的意思表示，但雙方當(dāng)事人以其行為表示解除了預(yù)約合同，由本約合同約束自己的權(quán)利義務(wù)。故在雙方當(dāng)事人簽訂本約合同后，預(yù)約合同自動(dòng)解除。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然預(yù)約合同和本約合同是分別獨(dú)立的合同，但基于預(yù)約合同和本約合同的特殊關(guān)系，本約合同簽訂后，預(yù)約合同完成使命，已然失去其應(yīng)有的作用，預(yù)約合同在本約合同簽訂后即終止。
筆者贊同第三種意見(jiàn)。
本約合同簽訂后，當(dāng)事人的具體權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行約束，預(yù)約合同的使命已經(jīng)完成。同時(shí)本案中當(dāng)事人在本約合同中就房屋的平面布局、附屬配套設(shè)施等作出與預(yù)約合同不一致的約定，若認(rèn)為預(yù)約合同繼續(xù)有效，必將造成權(quán)利義務(wù)的混亂，故繼續(xù)有效的觀點(diǎn)顯然不正確。
合同解除分為法定解除和約定解除。法律并未規(guī)定本約合同簽訂后預(yù)約合同解除，故不符合法定解除的條件；雖然預(yù)約合同和本約合同所指向的標(biāo)的、終極目的是相同的，但兩者的權(quán)利義務(wù)截然不同，不能因此判定雙方作出了解除合同的合意。故自動(dòng)解除的觀點(diǎn)也顯然不正確。
預(yù)約合同和本約合同是分別獨(dú)立的合同，本案中《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在無(wú)效情形，但簽訂預(yù)約合同的首要目的就是約定在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，本案中當(dāng)事人也約定在5日內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且之后當(dāng)事人也按約簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體約定，《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》的目的和使命已經(jīng)完成，之后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行確定和約束，何況當(dāng)事人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中就房屋的平面布局、附屬設(shè)施及配套設(shè)施等內(nèi)容對(duì)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》進(jìn)行了調(diào)整，而此時(shí)再對(duì)已完成使命的預(yù)約合同作出效力評(píng)價(jià)，賦予預(yù)約合同法律效力，給予肯定和保護(hù)，無(wú)疑造成當(dāng)事人法律邏輯的混亂，也不符合合同法之鼓勵(lì)交易，促進(jìn)市場(chǎng)效率精神。
綜上，由于本約合同簽訂這一法律事實(shí)的發(fā)生，使預(yù)約合同所設(shè)定的債權(quán)債務(wù)在客觀上不再存在，預(yù)約合同的權(quán)利義務(wù)終止，再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無(wú)意義，故原告程某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。（來(lái)源：法律講堂）
